離婚でローン中の家を売却するには？流れや財産分与はどうなる？

ローン中の家を売却するには、以下2つの条件を確認する必要があります。

査定額と残債の大小関係によって、取りうる方針が変わります。まず自分が、以下のフローチャートでどちらに当てはまるかを確認してください。

売却の可否を判断する際は、査定額とローン残債の比較に加えて「家の名義が誰になっているか」も重要な要素です。名義のパターンによって売却に必要な条件が異なるため、登記事項証明書で確認しておくことが大切です。

残債は金融機関から発行される残高証明書、または返済予定表で確認できます。査定については不動産会社へ依頼すれば無料で取得できますが、1社だけの査定では相場とかけ離れた金額が提示されるリスクもあります。

そのため、無料一括査定サービスなどを活用して複数社の査定結果を比較し、客観的な市場価値を把握するのがおすすめです。

アンダーローンで売却できる場合、最もトラブルが少ない選択肢は売却代金でローンを完済し、諸費用を差し引いた残額を夫婦で分け合うことです。

現金化することで1円単位の公平な財産分与が実現でき、将来の価格下落リスクや連帯保証の問題も完全に解消できます。

具体的な計算イメージは以下のとおりです。

アンダーローンの場合は、売却によってローンを完済し、持ち家に関わる権利関係を清算できることがメリットです。

オーバーローンの状態では、売却代金だけではローンを完済できないため、以下のいずれかの方法が現実的な選択肢となります。

不動産を売却するには金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があり、ローンを完済しないかぎり通常の売却は成立しないためです。任意売却を選ぶ場合は、以下の点をあらかじめ理解したうえで進める必要があります。

上記の注意点を踏まえたうえで、自己資金の有無と照らし合わせて方針を選ぶことが大切です。

ローン残債と査定額の確認と同時に、権利関係の整理も欠かせません。家とローンの名義がどう設定されているかを把握しないまま進めると、売却の途中で相手の協力が得られずに手続きが止まるリスクがあります。

手続きを始める前に、本章で紹介する2点を確認しましょう。

まず確認すべきは、所有権と債務者の名義がそれぞれ誰の名義で設定されているかです。確認先は以下のとおりです。

共有名義やペアローンの場合、夫婦双方の署名・捺印なしでは売却手続きを進めることができません。そのため、相手が売却に非協力的な姿勢を取ると、たとえ離婚協議が進んでいても家の売却が完全にストップしてしまいます。相手の協力状況によって、以下のように取りうる対応が異なります。

相手の同意が得られない場合は法的手続きへの移行が必要になるため、早い段階で権利関係を整理し、双方の合意形成を進めることが重要です。

共有名義の場合は「自分の持分だけ売る」という選択肢もありますが、持分だけの買い手は限られており、市場価格を大幅に下回るケースがほとんどです。合意形成に時間をかけてでも、夫婦で協力して通常売却を進める方が、財産分与の観点からも有利といえます。

自分が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、主債務者が返済を滞納すれば離婚後であっても保証人として一括請求を受ける可能性があります。連帯保証の解除方法についても、売却と並行して検討する必要があります。

連帯保証を解除する主な方法は、以下の3つです。

ただし保証人の交代や、借り換えはいずれも金融機関側の審査が通らないと実現できないため、交渉が難航するケースが多いのが実情です。

連帯保証人から外れる算段がついていない状態で離婚だけを先行させると、離婚後に長期間にわたって経済的なリスクを抱え続けることになります。早めに金融機関へ相談し、対応策を確認しておくことをおすすめします。

家の売却から財産分与の完了までには、複数のステップを正しい順序で踏む必要があります。どこかの手順を飛ばしたり、手続きの順番を誤ったりすると、後の工程で問題が生じるリスクがあります。ここでは、5つのステップに沿って各段階のポイントと注意点を確認していきます。

まずは残高証明書を金融機関から入手し、正確なローン残債を把握します。それと同時に、不動産会社へ売却査定を依頼して市場での売却見込み額を確認することが手続きのスタートラインです。査定自体は無料で依頼できます。

複数社に査定を依頼する際は、金額だけでなく以下の点も合わせて比較することをおすすめします。

複数社の査定結果を比較することで、適正な相場を客観的に把握できるだけでなく、信頼できる不動産会社を見極める機会にもなります。

売却の目処が立ったら、住宅ローンを借りている金融機関へ離婚の事実と売却方針を報告します。金銭消費貸借契約上の届出事項の変更として、報告が義務付けられているケースが多いです。

金融機関への報告・相談時には、以下の内容をセットで説明するとスムーズです。

黙ったまま売却を進めてしまうと契約違反と判断され、ローン残債の一括返済を求められるリスクがあります。特にオーバーローンで任意売却を検討する場合は、金融機関との合意形成が売却実現の前提条件になるため、早期の相談が欠かせません。

買主との売買契約を締結し売却価格が確定したら、その金額をもとに売却益の分け方や不足分が出た場合の負担割合について夫婦間で合意し、離婚給付等契約公正証書として公証役場で作成します。

口約束では離婚後に支払いを拒否されても法的な強制力を持たせることができませんが、公正証書には裁判の判決と同等の証明力があり、合意内容に反した場合に強制執行が可能になります。売却価格が確定する売買契約の締結と、財産分与の書面化はできる限り同時期に行うことで、後のトラブルを未然に防ぐことができます。

買主から売買代金を受け取る決済日に、ローンの一括返済と抵当権抹消の登記手続きを同時に行います。この段階で売却に関連する諸費用の支払いも発生します。

発生する主な費用の目安は以下のとおりです。

財産分与の対象となる金額は、売却代金からローン残債と諸費用を差し引いた純資産部分になります。事前に費用のシミュレーションを行っておくことで、分与額の計算が正確になるでしょう。

家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、翌年の2月から3月に確定申告を行う必要があります。ただし、居住用財産の売却には最大3,000万円の特別控除制度が設けられています。特別控除を適用することで、多くのケースにおいて譲渡所得税をゼロに抑えることが可能です。

ただし、売却相手によって控除の適用可否が異なるため、注意が必要です。

確定申告の要否や控除の適用条件は個々の状況によって異なるため、早めに税務署や税理士へ確認しておくことをおすすめします。

参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

売却のタイミングはケースバイケースともいわれますが、住宅ローンが残っている場合は「離婚前」に売却を完了させるか、少なくとも売却活動を始めておくことをおすすめします。

ローン残債と査定額の差額が、アンダーかオーバーかを確定させないと財産分与の正確な計算ができないうえ、連帯保証やペアローンといったローンに関する契約は離婚届を提出しても自動的に解除されないためです。タイミング別の特徴を整理すると、以下のとおりとなります。

どうしても離婚前に売却が間に合わない場合のみ、ローンの支払い義務や分与の請求期限に注意したうえで、離婚後に進める方法を検討してください。

離婚前の売却を推奨する理由は「いくらで売れて、ローン完済後にいくら手元に残るか（または不足するか）」を確定させないと、離婚後の資金計画が立てられないためです。手元に残る金額が不確定のまま離婚を成立させてしまうと、財産分与の話し合い自体が宙に浮いてしまいます。

離婚成立前に済ませておきたい主な準備は、以下のとおりです。

離婚成立後は相手との連絡が取りにくくなるケースが多く、ペアローンの同時完済手続きや共有名義物件の売却同意（印鑑証明書等の手配）が難航しやすい傾向があります。

ただし、離婚成立前に売却益を相手の口座へ振り込むと贈与とみなされる税務リスクがあるため、資金移動のタイミングには注意が必要です。財産分与の実行は離婚成立後に行うことを前提に、売却活動だけ先行させる形が現実的です。

深刻な不和などにより、離婚を先行させた場合でも売却は可能です。ただし、売却が完了してローンを完済するまでの間は、元配偶者のローン連帯保証人としてのリスクを抱え続けることになります。

離婚後も残る主なリスクは、以下のとおりです。

また、民法上、財産分与の請求期限についても注意が必要です。2026年4月に施行される改正民法により、財産分与の請求期限は離婚成立から「2年以内」から「5年以内」へ延長される予定です。

離婚協議書に「ローン返済の分担方法」や「いつまでにどのように売却するか」を明記しておくことで、離婚後のトラブルを未然に防げます。

家庭裁判所での調停手続き中であっても、夫婦双方が「売却してローンを清算する」という方針に合意していれば、売却活動を進めることは可能です。調停が長期化するほど住宅ローンの返済が滞るリスクが高まり、最終的に金融機関から競売を申し立てられる最悪の事態につながりかねないためです。

競売になった場合と任意売却の場合を比較すると、以下のような違いがあります。

家の価値が下がる前に売却して残債を減らすことが、双方にとって合理的な選択です。売却後にローンを完済して残った現金は、分与割合が決まるまで専用口座で管理し、一方が勝手に使い込まないようにルールを定めておくことが重要です。

離婚に伴うローン中の家の売却は、まず残債と査定額を比較してアンダーかオーバーかを判断し、名義と連帯保証の確認を経て、売却・財産分与・確定申告の手順を踏むことで解決できます。

タイミングは「離婚前」が最も安全ですが、状況に応じた対応策があることも覚えておきましょう。不安を抱えたまま時間が過ぎると、競売や滞納といった取り返しのつかない事態を招くリスクが高まります。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、売却可能な価格の把握から始めることが、円満解決への確実な一歩です。