戸建て売却の流れ8ステップ｜必要な費用・注意点・よくある質問も解説

戸建ての売却は、一般的に3〜6ヶ月程度かかります。「査定を依頼したらすぐ売れる」というわけではなく、準備・売却活動・契約・引き渡しと、段階的に進めていく必要があります。

まずは全体の流れと、各ステップにかかる期間・費用の目安を確認しておきましょう。

戸建てを売却する際には、売却価格から差し引かれるさまざまな費用が発生します。費用の合計は、売却価格の5〜7%程度になるケースが一般的です。

ただし、費用は「解体の有無」「測量の必要性」「売却方法」などで大きく変わるため、総額は売主の状況によって全く異なります。

戸建て売却の流れは、以下のとおりです。

各ステップを詳しく解説します。

売却活動を始める前に、以下の確認項目をもとに物件の現状を整理しましょう。

戸建てを売却する際、住宅ローンが残っている場合は売却代金で一括返済するのが原則です。金融機関は物件に抵当権を設定しているため、ローンを完済しない限り抵当権が抹消されず、買主への所有権移転ができません。

また、登記上の名義人と実際の所有者が一致しているかも確認してください。

以下のケースも見落としがちなので注意しましょう。

さらに、隣地との境界が明確でないまま売却すると、引き渡し後に「どこまでが自分の土地か」をめぐってトラブルが起きる可能性があります。

戸建て売却では確定測量を行い、隣地所有者や道路管理者の立ち合いのもと境界を確定させるのが原則です。ただし、以下のケースでは確定測量を省略できる場合もあります。

現況有姿売買は買主のリスクが大きく、売却価格に影響することもあります。

不動産会社に査定を依頼する前に、まずは自分で相場を把握しておきましょう。相場感があると査定額の妥当性を判断でき、不動産会社との交渉でも主体的に動けます。相場を調べる主な方法は、主に以下の2つです。

ただし、把握できるのはあくまでも目安であり、実際の査定額は物件の状態や立地条件によって変わる点に注意が必要です。

また、相場を調べる際には、以下のような戸建て特有の価格に影響する要因も合わせて把握しておきましょう。

複数の情報源を組み合わせて、おおよその価格帯を把握しておくことが重要です。自分で調べた相場はあくまで参考値として活用し、詳細は不動産会社の査定で確認するようにしましょう。

相場を把握したら、不動産会社に査定を依頼します。査定には、以下のように「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

まず相場だけ知りたいという場合は机上査定を依頼し、最終的な売り出し価格を決める場合は、訪問査定の結果を参考にするのが一般的です。

また、査定を受けるにあたっては、次の3つのポイントを押さえておきましょう。

査定は、1社だけでは査定額の妥当性を判断できません。査定額にばらつきがある場合も多いので、複数者に依頼して根拠をしっかり確認してください。

もし築年数が古い戸建てを売却する場合は、建物を残したまま「古家付き土地」として売るか、解体して「更地」として売るかも事前に検討してください。解体費用（木造30坪で90万〜150万円程度）や特例適用が外れることによる税負担の増加なども考慮した方が良いため、必ず不動産会社に相談したうえで判断しましょう。

複数社への査定依頼は、GMO不動産査定のような一括査定サービスを活用すると便利です。複数社への依頼を一度の手続きで行えるため、時間と手間を大幅に省くことが可能です。

続いて、複数社の査定結果をもとに売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

初めて売却する方には、担当者と密に連携できる「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」がおすすめです。契約期間は最長3ヶ月で、満了後に更新または他社への切り替えが可能です。

戸建ての売却では、境界確定・測量・古家の解体判断・残置物の撤去など、マンション売却には発生しない手続きが多く生じます。これらに不慣れな会社に依頼すると、対応が遅れたり適切なアドバイスが得られなかったりするリスクがあります。

査定や面談の際に、戸建て・土地の売却実績を具体的に確認しておくことが大切です。また、測量士・解体業者・土地家屋調査士など、戸建て売却に必要な専門家と日常的に連携している会社かどうかも重要な判断基準になります。

媒介契約を結んだら、不動産会社がポータルサイトへの掲載やチラシ配布などの売却活動を開始します。売主の主な役割は内覧への対応です。内覧は購入検討者が実際に物件を見学する機会で、成約に直結する重要な場面です。

マンションと異なり、戸建ては建物の外観・庭・駐車スペースまで含めた「敷地全体の印象」が買主の第一印象を左右します。内覧前にインターネット上の写真で判断されるケースも多く、外観が古びていたり庭が荒れていたりすると、内覧申し込み自体が入りにくくなります。

不動産会社の担当者とこまめに情報共有し、反響や内覧者の感想を聞きながら、必要に応じて売り出し価格の見直しも検討しましょう。

購入希望者から買付申込が入ったら、価格や引き渡し時期などの条件を交渉し、売買契約を締結します。契約前には、宅地建物取引士が買主に対して「重要事項説明書」の交付と説明を行います。

その後、売買契約書面への署名・捺印を行い、買主から手付金が振り込まれたことを確認できたら契約締結です。なお売主都合で契約を解除する場合は、手付金の倍額を返還する必要があるため注意が必要です。

売買契約の締結にあわせて、売主は物件状況報告書の作成を行います。

作成は売主または売主仲介業者が作成し、契約時に売主と買主で内容を確認し、署名捺印します。

なお戸建ての売買では、マンションと比べて契約不適合責任のリスクが高い点に注意が必要です。特に以下の項目は引き渡し後にトラブルになりやすいため、事前に状況を把握し、物件状況報告書に正確に記載することが重要です。

不具合を把握していながら隠して売却した場合、引き渡し後に買主から修繕費用の請求や損害賠償を求められる可能性があります。

また、戸建てでは庭の石・植栽・物置・灯篭など、室内以外にも残置物が発生しやすい点にも注意が必要です。「どこまで撤去するか」を売買契約時に明確に取り決め、契約書に記載しておくことで、引き渡し後のトラブルを防げます。

売買契約から1〜2ヶ月後に、残代金の受け取りと物件の引き渡しを行います。決済・引き渡しの日程は、引っ越しのスケジュールにも影響するため、早めに調整が必要です。

決済当日は、銀行や司法書士事務所などに関係者が集まり、残代金の支払いと登記書類の確認を同時に進めます。残代金の振り込みが確認できたら、鍵・書類一式（登記識別情報、固定資産税納税通知書など）を買主に渡します。

戸建て特有の以下のような書類も漏れなく引き渡す必要があるため、事前に不動産会社の担当者と確認しておくと安心です。

決済日・引き渡し日までに、売主は物件内の家財や私物の搬出が必要です。また、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も忘れずに行いましょう。

なお、売主と買主のどちらかが遠方に住んでいる場合には、事前に司法書士と面談を行い書類を預けておくことで、当日の立ち合いなし決済も可能です。

戸建てを売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年の2月16日〜3月15日の確定申告期間に申告が必要です。譲渡所得税の税率は、以下のように所有期間が5年以下（短期譲渡）か5年超（長期譲渡）かによって異なります。

参照元：国税庁｜土地や建物を売ったとき

一方、売却損が発生した場合でも、一定の要件を満たせば「譲渡損失の損益通算・繰越控除」が利用できるケースがあります。

また、一戸建ての売却には以下のような特例制度があります。

マイホームの売却に使える特例

空き家の売却に使える特例

特例制度は条件が細かく設定されていたり、適用には申告が必要だったりと初心者は迷いがちです。。

売却後は必ず税理士または税務署に相談しておきましょう。

戸建て売却の流れに関して、よくある質問を3つ紹介します。

基本的な売却の流れは同じですが、住みながら売る場合と空き家を売る場合では、注意点が異なります。住みながら売る場合は、内覧のたびに部屋を整える手間がかかります。一方で、生活感を感じてもらえるため、買主に家のイメージを伝えやすいのがメリットです。

空き家の場合は内覧対応が楽な反面、管理費用や維持費がかかります。また、空き家は防犯面・劣化面でのリスクがあるため、できるだけ早期売却を目指すことが重要です。

売り出しから3ヶ月以上反響がない場合は、以下のような原因が考えられるため、価格設定や販売戦略の見直しが必要です。

まずは担当者に内覧者の反応や問い合わせ数を確認し、価格調整や広告内容の改善を相談してみましょう。それでも売れない場合は、不動産会社の切り替えや、買取への切り替えも選択肢になります。

権利書（登記識別情報通知）を紛失していても、家の売却は可能です。その場合、司法書士が「本人確認情報」を作成して登記手続きを行う方法か、法務局から「事前通知書」を取得する方法で対応できます。

ただし、手続きに時間がかかることもあるため、権利書の有無は早めに確認しておきましょう。紛失している場合は、担当の司法書士や不動産会社へ相談してみてください。

戸建て売却をスムーズに進めるためには、早い段階から準備を始めることと複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。特に戸建ての売却では、境界確定・測量・解体判断など、マンション売却にはない手続きが多く発生します。

そのため、戸建ての売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが、スムーズな売却には不可欠です。GMO不動産査定では、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる一括査定サービスを提供しています。まずは無料査定から始めて、あなたの戸建てがいくらで売れるか確認してみましょう。