固定資産税17万円の家の評価額はいくら？計算方法や平均額をまとめて紹介

固定資産税「17万円」という金額は、決して小さくはない負担です。だからこそ、これだけの税がかかる自分の土地や建物がいくらと評価されているのか、気になる方は多いのではないでしょうか。

固定資産税からまず分かるのは「いくらで売れるか」ではなく、税額のもとになる「固定資産税評価額」です。固定資産税は、この評価額を調整した課税標準額(税の計算のもとになる金額)に税率1.4%を掛けて決まります。固定資産税17万円から逆算すると課税標準額は約1,214万円で、物件ごとの倍率(建物は1倍、土地は最大6倍)を掛けると評価額の目安が見えてきます。

実際の売却価格は評価額とは別ものです。土地の評価額は地価のおおむね7割が目安とされるため、売却価格のほうが高くなることも少なくありません。

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この記事では、固定資産税17万円の不動産の評価額について、目安や計算式を紹介します。

固定資産税17万円のマンションの評価額の目安

出典:※1

マンションの評価額は、専有部分の建物と、敷地を住戸で分け合う敷地権(土地の持分)を合算して決まります。専有面積が広い物件や築年数の新しいマンションは建物分の評価額が大きく、固定資産税が17万円前後になりやすい傾向です。

固定資産税17万円は建物分と土地分に分かれて課税され、その内訳の割合で評価額が変わります。

専有建物分の評価額を逆算する

マンションの専有建物分は、建物分の税額を税率1.4%※1で割り戻した課税標準額が、そのまま評価額の目安になります。専有建物分は住宅用地特例(税負担を軽くする仕組み)の対象外で、戻し倍率がかからないからです。

課税明細書で建物分の税額さえ分かれば、評価額の目安を直接つかめます。専有部分が広いマンションほど、建物分の評価額は大きくなります。

敷地権(土地分)の評価額を逆算する

マンションの敷地権(土地分)は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安です。

敷地を多くの住戸で分け合うため持分割合が小さく、戸建てに比べて土地分の評価額は小さく出やすくなります。

専有建物分と敷地権分の評価額を足し合わせると、マンション全体の評価額の目安が見えてきます。たとえば建物分14万円・土地分3万円なら、約1,000万円＋約1,286万円＝約2,286万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。

固定資産税17万円の戸建ての評価額の目安

戸建ての評価額は、住宅用地特例で課税標準が圧縮された土地分と、特例のない建物分を合算して決まります。土地の比重が高いほど特例の戻し幅が効き、評価額は伸びます。

固定資産税17万円は土地分と建物分に分かれて課税され、その内訳の割合で評価額が変わります。土地分・建物分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認できます※2。

土地分の評価額を逆算する

戸建ての土地分は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安になります。

戸建ては土地を持分で分け合わずにまるごと所有するため、マンションより土地分の評価額が大きく出やすい傾向です。広い土地では一部が一般住宅用地となり、戻し倍率が3倍になる部分もあります。

建物分の評価額を逆算する

戸建ての建物分は、建物分の税額を税率1.4%で割り戻した課税標準額が、住宅用地特例の影響を受けずそのまま目安になります。

建物には住宅用地特例がなく、戻し倍率はかかりません。新築から数年間の軽減期間中は同じ税額でも税が半分になっているため、逆算で得られる評価額は相対的に大きくなります。

土地分と建物分を別々に逆算して合算すれば、戸建て全体の評価額の目安がつかめます。たとえば土地分13万円・建物分4万円なら、約5,571万円＋約286万円＝約5,857万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。

固定資産税17万円の土地の評価額の目安

出典:※1

土地だけの評価額は、住宅用地特例が効くかどうかで戻し倍率が変わり、目安が大きく振れます。更地や非住宅用地は特例がなく、課税標準額がそのまま評価額の目安です。

一方、小規模住宅用地なら課税標準を6倍に戻すため、同じ固定資産税17万円でも区分しだいで評価額の桁が変わります。

たとえば住宅が建つ宅地の多くは小規模住宅用地に当てはまり、評価額は高いほうの約7,286万円側へ寄ります。逆に、建物のない更地では特例が使えず、約1,214万円側にとどまります。

小規模住宅用地は課税標準を6倍に戻す

200㎡以下の小規模住宅用地は、課税標準が評価額の6分の1まで圧縮されています※1。課税標準額を6倍に戻すと評価額の目安になり、土地の区分のなかで最も大きくなります。

住宅が建つ宅地の大部分は小規模住宅用地に該当します。同じ固定資産税17万円でも、小規模住宅用地にあたる土地なら評価額は最も高く見積もられ、固定資産税の負担は相対的に軽く済みます。

一般住宅用地は課税標準を3倍に戻す

200㎡を超える部分の一般住宅用地は課税標準が評価額の3分の1まで圧縮され、課税標準額を3倍に戻すと評価額の目安になります。

広い宅地では200㎡までが小規模、超えた部分が一般住宅用地となり、面積に応じて戻し倍率を組み合わせます。一般住宅用地分は小規模より評価額が小さく出ます。

更地・非住宅用地は特例がない

住宅が建っていない更地や非住宅用地は住宅用地特例が使えず、戻し倍率がかからないため課税標準額がほぼそのまま評価額の目安になります。

戻し倍率がかからないぶん、同じ固定資産税17万円でも評価額は最も小さく見積もられます。建物を解体して更地にすると特例が外れ、税負担が上がる点にも注意しましょう。

正確な評価額は課税明細書で確認する

逆算で出るのはあくまで目安で、正確な評価額は納税通知書に同封される課税明細書の土地・建物別の価格(評価額)欄で確認するのが確実です※2。税負担が急に増えないよう調整する負担調整措置などにより、逆算値と実際の評価額がずれることもあります。

課税明細書が手元にない場合や、より公的な裏づけがほしい場合に使える手段は次のとおりです。

課税明細書

納税通知書に同封され、土地・建物別の価格(評価額)欄に固定資産税評価額※3が記載されている。

固定資産課税台帳の閲覧

明細書が手元にない場合、市区町村の窓口で課税台帳を閲覧して評価額を確認できる。

固定資産評価証明書

窓口で取得でき、公的な評価額の証明として相続や売却の手続きにも使える。

課税明細書では都市計画税(税率0.3%)も別記されるため、逆算には固定資産税の相当税額だけを使います※4。

毎年春の一定期間に近隣の土地・家屋の評価額を見比べられる縦覧制度を使えば、自分の評価額が妥当かを確かめることもできます。

まとめ

固定資産税17万円から評価額を逆算するときは、まず税率1.4%で割り戻して課税標準額を求めるのが、物件タイプに共通する出発点になります。

この課税標準額は約1,214万円で、ここに物件タイプと土地の区分に応じた戻し倍率をかけて評価額の目安を求めます。物件タイプ別の目安は次のとおりです。

マンション

評価額の目安は約1,700〜4,400万円。建物分が金額の中心になる。

戸建て

評価額の目安は約2,400〜6,100万円。住宅用地特例が効く土地分の比重が高い。

土地のみ

評価額の目安は約1,214〜7,286万円。住宅用地特例の区分で大きく変わる。

将来この物件を相続したり売却したりする場合は、税金の面でも次の点が参考になります。

相続のとき

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人(配偶者や子など)の数」で計算する。評価額が大きいほど、これを超えて相続税がかかるかの目安になる※5。

売却のとき

自分が住んでいたマイホームを売る場合は、譲渡所得(売却で得た利益)から最高3,000万円を差し引ける特別控除がある(一定の要件あり)※6。

いずれの場合も、正確な評価額は課税明細書の価格欄で確認できます。逆算した目安は、売却や相続の検討に入る前に見当をつける材料として役立ちます。