固定資産税14万円の評価額はいくらになる？計算手順と目安

固定資産税の納税通知書にある「14万円」という数字を見て、自分の不動産が今いくらで売れるのか気になっていませんか？

固定資産税からまず分かるのは「いくらで売れるか」ではなく、税額のもとになる「固定資産税評価額」です。

固定資産税は、固定資産税評価額を調整した課税標準額(税の計算のもとになる金額)に税率1.4%を掛けて決まります。固定資産税14万円から逆算すると、課税標準額は約1,000万円(14万円÷1.4%)です。課税標準額に物件ごとの倍率(建物は1倍、土地は最大6倍)を掛けると、評価額の目安が見えてきます。

実際の売却価格は評価額とは別ものです。土地の評価額は地価のおおむね7割が目安とされるため、売却価格のほうが高くなることも少なくありません。

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本記事では、マンション・戸建て・土地それぞれで固定資産税14万円から評価額を逆算する手順を、対応表つきで分かりやすく解説します。

固定資産税14万円のマンションの評価額の目安

出典:※1

マンションは、自分の部屋にあたる専有部分の建物と、敷地全体を住戸で分け合う敷地権(土地の持分)の2階建てで評価額が決まります。

固定資産税14万円は建物分と土地分に分かれて課税されており、その内訳しだいで評価額は上下します。

建物分・土地分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認できます※2。

専有建物分の評価額を逆算する

専有建物分は、建物分の税額を税率1.4%※1で割り戻すだけです。建物には住宅用地特例(税負担を軽くする仕組み)がかからないため、割り戻した課税標準額がそのまま評価額の目安になります。

戻し倍率を気にしなくてよいぶん、課税明細書で建物分の税額さえ押さえれば評価額を直接つかめます。専有面積が広い部屋ほど、建物分の評価額も大きくなります。

敷地権(土地分)の評価額を逆算する

敷地権(土地分)は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻したあと、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安です。

マンションは敷地を多くの住戸で分け合うため一戸あたりの持分が小さく、戸建てに比べて土地分の評価額は小さく出やすい傾向があります。

専有建物分と敷地権分を足し合わせれば、マンション全体の評価額の目安が見えてきます。

たとえば建物分11万円・土地分3万円なら、約786万円＋約1,286万円＝約2,072万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。

固定資産税14万円の戸建ての評価額の目安

戸建ては、敷地をまるごと一人で持つため土地分の比重が高く、そこに特例のない建物分が乗って評価額が決まります。

たとえば敷地150㎡ほどの都市近郊の戸建てを考えてみましょう。住宅用地特例で6分の1に圧縮された土地分を6倍に戻すだけで、土地だけで3,000万円台に届くことも珍しくありません。

固定資産税14万円は土地分と建物分に分かれて課税され、内訳しだいで評価額が変わります。土地分・建物分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認できます※2。

土地分の評価額を逆算する

戸建ての土地分は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安です。マンションのように持分で分け合わず土地を丸ごと持つため、マンションより土地分の評価額が大きく出やすい傾向があります。

敷地が広いと200㎡を超える部分は一般住宅用地となり、その部分の戻し倍率は3倍に下がります。

建物分の評価額を逆算する

建物分は、建物分の税額を税率1.4%で割り戻すだけで、住宅用地特例の影響を受けずにそのまま評価額の目安になります。

建物には戻し倍率がかかりません。新築から数年間の軽減期間中は同じ税額でも税が半分に抑えられているため、その間に逆算すると評価額は相対的に大きく出ます。

なお、この新築住宅の軽減は固定資産税が2分の1で、期間は一般の新築住宅で3年、3階建て以上の耐火・準耐火建築物やマンションで5年、対象は居住部分120㎡相当までです。

土地分と建物分を別々に逆算して足し合わせれば、戸建て全体の評価額の目安がつかめます。

たとえば土地分10万円・建物分4万円なら、約4,286万円＋約286万円＝約4,572万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。

固定資産税14万円の土地の評価額の目安

土地だけの評価額は、住宅用地特例が効くかどうかで戻し倍率が変わり、目安が大きく振れます。

出典:※1

住宅が建つ小規模住宅用地なら、課税標準を6倍に戻すため評価額は最大で約6,000万円です。住宅のない更地や非住宅用地では戻し倍率がかからず、約1,000万円ほどにとどまります。

まずは自分の土地が小規模住宅用地・一般住宅用地・更地のどれにあたるかを、課税明細書の摘要欄で確かめておきましょう。

小規模住宅用地は課税標準を6倍に戻す

200㎡以下の小規模住宅用地は、課税標準が評価額の6分の1まで圧縮されています※1。

そのため課税標準額を6倍に戻すと評価額の目安になり、土地の区分のなかで最も大きくなります。

住宅が建つ宅地の大半はこの区分です。同じ固定資産税14万円でも、小規模住宅用地なら評価額は最も高く見積もられ、特例のぶん税負担も軽くなっています。

一般住宅用地は課税標準を3倍に戻す

200㎡を超える部分の一般住宅用地は、課税標準が評価額の3分の1まで圧縮されます。課税標準額を3倍に戻すと評価額の目安になります。

広い宅地では、200㎡までが小規模、超えた部分が一般住宅用地となり、面積に応じて両方の倍率を組み合わせます。一般住宅用地分は小規模より評価額が小さく出ます。

更地・非住宅用地は特例がない

住宅が建っていない更地や非住宅用地は住宅用地特例が使えず、戻し倍率がかかりません。課税標準額がほぼそのまま評価額の目安になります。

戻し倍率がないぶん、同じ固定資産税14万円でも評価額は最も小さく見積もられます。建物を解体して更地にすると特例が外れ、税負担が上がる点には気をつけましょう。

固定資産税14万円が適正か確かめて見直す方法

マンション・戸建て・土地それぞれの評価額の逆算で求めた金額は、あくまで目安です。14万円が妥当かを判断するには、まず正確な評価額を確認し、そのうえで税負担を下げられる余地がないかを確かめましょう。

具体的には、課税明細書での評価額の確認、住宅用地特例の適用漏れのチェック、評価額への審査の申出という3つの手順で見直せます。高いと感じても、特例の適用漏れが直れば税負担が下がる余地は十分にあります。

課税明細書で正確な評価額を確認する

正確な評価額は、納税通知書に同封される課税明細書の土地・建物別の価格(評価額)欄で確認するのが確実です※2。税負担が急に増えないよう調整する負担調整措置などにより、逆算値と実際の評価額がずれることもあります。

課税明細書が手元にない場合や、より公的な裏づけがほしい場合に使える手段は次のとおりです。

課税明細書

納税通知書に同封され、土地・建物別の価格(評価額)欄に固定資産税評価額※3が記載されている。

固定資産課税台帳の閲覧

明細書が手元にない場合、市区町村の窓口で課税台帳を閲覧して評価額を確認できる。

固定資産評価証明書

窓口で取得でき、公的な評価額の証明として相続や売却の手続きにも使える。

毎年春の一定期間に近隣の土地・家屋の評価額を見比べられる縦覧制度を使えば、自分の評価額が妥当かを確かめることもできます。

住宅用地特例の適用漏れがないか確かめる

土地の固定資産税が高いと感じたら、まず住宅用地特例が正しく適用されているかを確かめます。この特例は土地・家屋の状況が変わったときに申告で反映される仕組みで、適用が漏れると税が高いままになることがあります※4。

特例が適用されると、小規模住宅用地は課税標準が6分の1まで圧縮されるため、土地分の税負担は大きく軽くなります。

評価額に納得できないときは審査の申出ができる

確認した評価額そのものに誤りがあると思うときは、各市町村の固定資産評価審査委員会へ審査の申出ができます※5。評価額を中立の立場で見直してもらうための制度です。

申出には受け付け期間が決まっているため、評価額に疑問があれば早めに市区町村の窓口へ相談すると安心です。

まとめ

固定資産税14万円から評価額を逆算するときは、まず税率1.4%で割り戻して課税標準額を求めるのが、どの物件タイプにも共通する出発点です。14万円なら課税標準額はちょうど約1,000万円と、きりのよい基準になります。

あとは物件タイプと土地の区分に応じた戻し倍率をかけるだけです。物件タイプ別の目安は次のとおりです。

マンション

評価額の目安は約1,400〜3,600万円。専有建物分が金額の中心になる。

戸建て

評価額の目安は約2,000〜5,000万円。住宅用地特例が効く土地分の比重が高い。

土地のみ

評価額の目安は約1,000〜6,000万円。住宅用地特例の区分で大きく変わる。

逆算した目安はあくまで出発点です。正確な評価額は課税明細書で確認し、高いと感じたら住宅用地特例の適用や審査の申出で見直せないかを確かめておくと、売却や相続を検討するときの判断材料がそろいます。