取引事例比較法とは何かわかりやすく解説！計算方法や収益還元法との違いは？

不動産の査定書や売却の説明で「取引事例比較法」という言葉を目にして、戸惑っていませんか。

取引事例比較法とは、似た不動産が実際にいくらで売れたかをもとに、対象の不動産の価格を求める査定方法です。こうして求めた価格を「比準価格（ひじゅんかかく）」と呼びます。

実際の市場での売買をもとにするため、マンションや土地を売るときの査定はこの取引事例比較法が中心です。仕組みを知っておくと、提示された査定額が妥当かどうかを自分で見極めやすくなります。

この記事では、取引事例比較法の意味から、比準価格の計算方法、自分で相場を調べる方法、ほかの評価方法との違いや注意点を、わかりやすく解説します。

取引事例比較法とは

取引事例比較法とは、対象の不動産と似た物件が過去にいくらで売れたかを集め、その取引価格をもとに対象不動産の価格を求める方法です※1。求めた価格を「比準価格」といい、査定書に示される金額の多くは比準価格をもとに算出されています。

不動産の価格を求める方法には、主に次の3つの方法があります。

取引事例比較法

似た不動産の取引事例から求める。マンション・土地向き。

原価法

建物を建て直す費用から価値の目減りを差し引いて求める。

収益還元法

将来生み出す家賃収入から求める。収益物件向き。

このうち取引事例比較法は、実際に成立した売買を出発点にするため、いまの市場の動きや人気を素直に反映できます。同じマンション内などで似た事例を集めやすい居住用不動産の査定で、よく使われる方法です。

比準価格の計算方法

比準価格は、対象の不動産と条件の似た取引事例の価格をもとに、対象に合わせていくつかの補正を順に加えて求めます※1。

基本となる計算式と、計算式に出てくる各要素の意味は、次のとおりです。

比準価格の計算式

比準価格 ＝ 取引事例の価格 × 事情補正 × 時点修正 × 比較補正（地域要因・個別要因）

取引事例の価格

対象と条件の似た物件が実際に売れた価格（坪単価・㎡単価で見ることもある）

事情補正

特殊な事情による価格のズレを取り除き、正常な相場に直す

時点修正

取引した時点から現在までの相場の変動を反映し、今の価格に合わせる

比較補正（地域要因・個別要因）

立地や物件そのものの違いを比べて、価格を調整する

ここからは、それぞれの補正を順番に見ていきましょう。

取引事例を集めて選ぶ

はじめに、対象不動産と似た条件で実際に売れた取引事例を集めます。1件だけでは偏りが出るため、複数の事例を集めて比べるのが基本です。

事例を選ぶときは、次のような点を重視します。

近隣地域・似た地域

対象不動産の近くか、買い手の生活圏が重なる地域の事例を選ぶ

種別・規模が近い

マンションどうしなど、種類や広さの近い事例を選ぶ

直近の成約

できるだけ新しい取引事例を選ぶ

不動産会社は、不動産会社間で情報を共有するシステム「レインズ」で成約事例を集めます。古すぎる事例や立地のかけ離れた事例を使うと精度が落ちるため、事例選びは査定の土台になります※1。

事情補正で売り急ぎなどを調整する

取引価格には、売り手や買い手の特別な事情が混じっていることがあります。事情補正とは、こうした特殊な事情による価格のズレを取り除き、正常な相場に直す作業です。

売り急ぎ・知識不足で安く売られた事例

本来の相場まで価格を引き上げて補正する

隣地の購入などで高く買われた事例

相場の水準まで価格を引き下げて補正する

親族間など特別な関係での売買

取引の内容に応じて補正する

特殊な事情をそのままにすると、相場とかけ離れた査定額になってしまいます。そのため、正常な取引に直してから比較します。

時点修正で今の相場に合わせる

取引事例が成立した時期と、いま査定する時期がずれていると、その間に相場が動いていることがあります。時点修正とは、この価格水準の変化を反映させ、現在の価格に合わせる作業です。

成約後に相場が上がっている

上がった分だけ事例の価格を引き上げる

成約後に相場が下がっている

下がった分だけ事例の価格を引き下げる

調整のものさしには、国土交通省が毎月公表する「不動産価格指数」などが使われます※2。年1回公表の地価公示だけでは足元の動きを追いきれないため、毎月の指数も併せて確認します。

地域要因と個別的要因を比較する

最後に、対象不動産と取引事例の「立地の違い」と「物件そのものの違い」を比べて、価格を調整します。比べる項目はおおよそ次のとおりです。

地域要因

駅やバス停までの距離、周辺環境、前面道路の広さなど、立地に関わる違い

個別的要因

土地の面積や形、方角、築年数、マンションなら階数や向きなど、物件そのものの違い

対象不動産を基準にして、事例のほうが条件が良ければ価格を差し引き、劣っていれば上乗せして、最終的な比準価格を求めます。

比準価格の計算例

土地の査定を例に、計算の流れを見てみましょう。計算の前提条件は以下とします。

対象：100㎡・駅徒歩10分・一般的な形の土地

参考にする事例：120㎡・駅徒歩8分・角地・6,000万円で半年前に成約

上記の条件をもとに計算した結果は次のとおりです。

事情補正と時点修正でいったん約56万円/㎡まで上がりますが、事例は角地・駅近で対象より条件が良いぶんを差し引くため、最終的な単価は約48万円/㎡に落ち着きます。面積100㎡をかけて、比準価格は約4,800万円と求められます。事例が6,000万円で売れていても、条件の違いを一つずつ補正すると、対象の適正価格は別の金額に変わります。

自分で取引事例・相場を調べる方法

提示された査定額が妥当かどうかは、売主自身でもある程度は確かめられます。手がかりになるのが、実際に売買が成立した「成約価格」です。

不動産会社は業者間データベース「レインズ」で成約事例を調べますが、一般の売主も、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」※3で実際の成約価格を無料で確認できます。売り出し中の価格ではなく「実際に売れた価格」がわかるのが特長です。

ただし公開データは匿名加工され（所在地は町名まで、面積・築年は概数）、エリアのおおまかな目安にとどまります。とくに個別性の高い戸建てや土地では精度が出にくいため、最終的には複数社の査定の根拠と照らし合わせて判断しましょう。

こうして相場感をつかんでおくと、提示された査定額が高すぎないか・安すぎないかを、自分の目で判断しやすくなります。

取引事例比較法と原価法・収益還元法との違い

不動産の評価方法は、取引事例比較法のほかに「原価法」と「収益還元法」があります。何をもとに価格を求めるかが、それぞれ異なります。

原価法は建物の価値を評価しやすく、一戸建ての建物部分などで使われます。収益還元法は、賃貸アパートや投資用物件など収益を目的とする不動産で重視されます。

実際の査定では物件のタイプで使い分けます。マンションは取引事例比較法、一戸建ては土地を取引事例比較法・建物を原価法、収益物件は収益還元法が基本です。取引事例が少ない地域では、複数の方法を組み合わせて確かめることもあります。

査定額を見るときの注意点

取引事例比較法で出た査定額は、そのまま売れる価格ではなく、会社によっても変わります。金額の大きさより「その根拠が適切か」を、次の点で確認しましょう。

一部には、媒介契約欲しさに相場より高い金額を提示するケースもあります。高すぎる査定額で売り出すと買い手がつかず売れ残り、結局は値下げを繰り返すことになりがちです。

気になる点は担当者に質問し、複数社の査定を見比べましょう。なぜその金額になったかを筋道立てて説明できる会社を選ぶことが、納得のいく売却のポイントです。

まとめ

取引事例比較法は、似た不動産の取引事例から対象不動産の価格（比準価格）を求める、市場の実態を反映した査定方法です。事例の価格に事情補正・時点修正を加え、立地や物件条件の違いを比べて算出するため、単純な平均ではありません。

マンションや土地ではこの方法が中心で、一戸建ては原価法、収益物件は収益還元法と使い分けられます。査定額を受け取ったら、次の点を意識して受け止めましょう。

仕組みを知り、根拠を確認すれば、提示された査定額が妥当かを自分で見極め、納得のいく売却に近づけます。