机上査定とは？デメリット・訪問査定との違い・査定額の出し方など

「家がいくらで売れるのか、まずは手軽に知りたい」というときに使うのが机上査定（簡易査定）です。

机上査定とは、不動産会社が現地を見ずに、立地や築年数などのデータだけで価格を出す査定方法です。簡易査定とも呼ばれ、費用はかかりません。早ければ即日、遅くても2〜3日で結果がわかります。

この記事では、机上査定とは何かから、訪問査定との違い、査定額の出し方、メリット・デメリット、賢い使い方までをわかりやすく解説します。

机上査定（簡易査定）とは

机上査定とは、所在地や面積、築年数などのデータをもとに価格の目安を出す査定です※4。現地には行かず、過去の似た取引と照らし合わせて金額を割り出します。「簡易査定」とも呼ばれ、どちらも同じ意味です。

査定は無料で、何度依頼しても費用はかかりません※5。所要時間は最短で即日、長くても2〜3日ほどです。

こうした手軽さから、机上査定は次のような人に向いています。

机上査定と訪問査定との違い

机上査定は、物件のデータだけで価格を算出する簡易的な査定で、短時間で相場をつかむのに向いています。

一方の訪問査定は、担当者が現地を調べ、日当たりや建物の状態まで加味して、より正確な売却価格を出す方法です。

気になるのは、机上査定と訪問査定の査定額の差です。同じ物件でも、机上査定では会社の判断で高めの目安が出ることがあります。一方、訪問査定では現地を確認して実勢に近い価格へ見直されます。そのため2つの査定額にはずれが生じやすく、机上査定の数字をそのまま売れる金額と考えるのは禁物です。

まず机上査定で相場をつかみ、売却を本格的に進める段階で訪問査定に切り替えると、無駄なく価格を見極められます。

机上査定の査定額の算出方法

机上査定では、物件の種類に応じて、主に2つの方法で価格を算出します。計算方法と、対象になる物件タイプは次のとおりです。

一戸建てなら、土地に取引事例比較法、建物に原価法と、2つの方法を組み合わせて評価する仕組みです。さらに、地価公示や路線価などの公的価格や、レインズの成約データも参照します。

取引事例比較法と原価法のそれぞれの算出方法を具体的に解説します。

1.取引事例比較法による価格の算出

取引事例比較法とは、近くで実際に売れた似た物件の成約価格をもとに、査定する物件の価格を割り出す方法です。マンションや土地の査定では、取引事例比較法が中心になります。手順は次の3ステップです。

2.原価法による建物の価格（一戸建て）

一戸建ての建物部分には「原価法」を使います。今もう一度同じ建物を建て直す費用から、古さによる目減りを差し引いて評価額を求める方法です。

価格を左右するのは、次の2点です。

築年数

新しいほど評価は高く、古くなるほど下がります。

リフォーム・修繕の履歴

手を加えていれば、その分が価値の回復として加味されることがあります。

実務では、取引事例比較法や原価法を体系化した公益財団法人 不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」が広く使われています※4。

3.参照する公的価格（地価公示・路線価など）

土地には、目的別に4つの公的な価格があり、まとめて「一物四価」と呼ばれます。机上査定では、近くの成約事例が少ないときなどに、4つの公的価格も手がかりにします。

路線価とは、相続税を計算するために国税庁が定める土地の値段です※2。地価公示のおよそ8割の水準なので、「路線価÷0.8」でおおよその時価を逆算できます。固定資産税評価額（約7割）なら「÷0.7」です。手元の納税通知書からでも、土地のだいたいの相場感がつかめます。

4.レインズと不動産情報ライブラリの役割

査定の精度を左右するのは、参照できる成約データです。成約データを見られる範囲に、売主と不動産会社の情報の差があります。

レインズ（指定流通機構）

実際の成約価格を集めた業者用のデータベース。個人情報保護のため、売主は生データを直接は見られません。

不動産情報ライブラリ（国土交通省）※3

2024年4月に公開。取引価格・成約価格を誰でも無料で確認できますが、加工・3か月更新のため概算の目安です。

売主でも不動産情報ライブラリを使えば、実勢価格（実際に取引される相場）の目安を自分で確かめられます。

机上査定のデメリット

机上査定のデメリットは、大きく2つありますが、どちらも対処法とセットで押さえれば、過度に心配する必要はありません。

1.個別の事情が反映されず、実際の売却価格とずれる

室内の状態やリフォーム歴、日当たり、境界などの個別要因は査定に反映されません。対処法は、リフォーム履歴や図面を依頼時に渡し、気になる点を備考欄に書き添えることです。

2.会社によって査定額に大きな差が出る

参考にする成約事例が会社ごとに違うため、査定額には幅が出ます。契約ほしさに高値を出す会社もあるので、金額より「なぜこの価格か」の根拠を確かめましょう。

このように、メリットはいずれも事前のひと工夫で対処できます。ただし境界トラブルなど特殊な事情がある場合は、専門家にも相談しましょう。

机上査定はあくまで相場の目安と捉え、最終的な価格は訪問査定や複数社の根拠を見比べて判断するのがおすすめです。

机上査定のメリット

机上査定の主なメリットは3つで、最初の一歩として使いやすいのが特徴です。

このように、机上査定は「まず相場を知りたい」という段階にぴったりの方法です。費用も手間もかからないので、気軽に試せます。

机上査定の流れ

机上査定は、依頼から査定額を受け取るまで、おおむね次の流れで進みます。

ここまでが机上査定の流れです。結果を見て本格的に売却を進めるなら、次のステップとして訪問査定に進みます。

机上査定の注意点

机上査定は手軽で便利ですが、結果の読み方を間違えると損につながります。依頼する前に、次の4点を押さえておきましょう。

1.高めの査定額は鵜呑みにせず根拠を確認する

不動産会社には宅建業法で査定根拠を示す義務があります※5。成約事例や図面を見せてもらい、具体的に答えられない会社は高値で釣っている可能性を疑いましょう。

2.机上査定は5〜6社、訪問査定は2〜3社に絞る

5〜6社の机上査定で相場帯をつかみ、対応や根拠が良い2〜3社に訪問査定を頼みます。10社以上だと営業の電話やメールで対応の負担が増えます。

3.備考欄で「メール連絡希望」を指定する

備考欄に「連絡はメールで」と書くと営業電話を抑えられます。要望を守るかどうかで、会社の対応の丁寧さも見極められます。

4.査定額は売出価格でも成約価格でもない

査定額は「3か月程度で売れる見込み価格」の目安にすぎません。実際の売出価格を決めるのは、あくまで売主自身です。

なお、これらの机上査定や訪問査定はすべて無料です。仲介手数料は売買が成立したときだけ発生する成功報酬で、査定の段階で費用がかかることはありません。

安心して複数社に相談しながら、相場感を養っていきましょう。

まとめ

机上査定（簡易査定）は、物件のデータだけで価格を出す無料の「目安」です。最短で即日、遅くても数日で結果がわかる手軽さが魅力です。要点を整理します。

以上のポイントを押さえて、まずは最初の相場チェックとして机上査定を活用してみましょう。