【築10年の家】高く売るコツと流れを掴んでかしこく売却しよう

2,000万円・3,000万円の家の10年後の価値は？

国土交通省が公開している中古住宅の価格シミュレーションによると、築10年の戸建て住宅の建物の市場価値は、新築の約半分の価値になっています。さらに、築20年時点の戸建て住宅の価値は、相当程度低くなります。

上記のグラフを参考にすると、新築2,000万円の戸建ての10年後の価値は、1,000万円となることが予想されます。また、新築時3,000万円の場合は、築10年ではおよそ1,500万円という計算になるでしょう。

戸建て住宅の価格は、土地価格と建物価格の合計です。土地の価格は地域の地価水準の影響を受けるため、時の経過により変動し、当然上昇、横ばい、下落のいずれかのケースとなります。

しかし、建物の価格は、築年数が経過するほど資産価値が下落する傾向にあります。

逆に、戸建て物件で築22年を超えると、税務的にも建物の資産価値はゼロとなり、売却価格はさほど変化しなくなります。

築10年の家を売却する3つのメリット

築10年の家を売却する場合は、次の3つのメリットがあります。

【築10年の家を売却するメリット】

• 市場での訴求力が残りやすい（築浅効用）新築時の半分の建物価格で売れる
• 買主側で住宅ローン控除の対象となり得る
• 税制特例の活用余地

デメリットと比較してもメリットが大きくなるなら、築10年の時点で家を売却することをおすすめします。詳しく解説していきますので、ぜひ検討してみてください。

①市場での訴求力が残りやすい（築浅効用）新築時の半分の建物価格で売れる

建物の経年減価は進むものの、適切な維持管理やリフォーム履歴があれば、築10年前後はまだ買い手の比較対象に乗りやすい時期です。新築時の半分の建物価格前提で売却できます。

②買主側で住宅ローン控除の対象となり得る

築年数が10年の家でも、買主側で住宅ローン控除が受けられる点もメリットの一つです。

そのため、新築よりも安く購入でき、一定期間ローン控除が受けられる築10年の家は、需要が底堅いる傾向があります。もっとも、買主の住宅ローン控除は、床面積・所得要件等満たす必要があり、この点要注意です。

③税制特例の活用余地

不動産を売却して得た利益は、譲渡所得と呼ばれます。譲渡所得は課税対象となるため、発生した場合は税務署に申告して、「譲渡所得税」を納税しなければなりません。

譲渡所得税は、所有期間により税率が異なります。所有期間が10年を超えると、譲渡所得の軽減税率を受けられるメリットがあるのです。

【所有期間が10年以下の不動産売却時の税率】

譲渡所得にかけられる税率は、所得税・住民税・復興特別所得税の合計です。5年以下で不動産を売却した場合は39.63％ですが、5年超～10年以下では20.315%まで軽減されます。

さらに、所有期間が10年を超えた売却の場合では、軽減税率により以下の税率が適用されるのです。

【所有期間が10年超の不動産売却時の税率】

万円以下のケースでは14.21％まで軽減されます。築10年を超えた時点で家を売却すると、税金面において優遇される可能性が高くなるのです。

また、要件を満たせば、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例や特定居住用財産の買換え・交換の特例があります。

築10年の家を売却するデメリット

売主が住宅ローン返済中の場合は、築10年の戸建てを売却するために「ローンの完済」が必要になります。売却時に、金融機関が土地・建物に設定した抵当権を抹消する必要があるからです。

家を売却して得た利益が住宅ローンの残債より多い「アンダーローン」であれば、ローンが完済でき、抵当権も抹消できます。

しかし、売却利益が住宅ローンの残債より少ない「オーバーローン」である場合は、家を売ったお金だけではローンが完済できません。

どうしても家を売却したい場合は、別途、自己資金から調達するなどの対策が必要です。

①事前準備をする

売却を検討する場合、事前に準備すべき点は、次の4つです。

【事前準備で確認しておくこと】

• ローンの残債を確認する
• 売りたい戸建ての相場を把握する
• アンダーローンかオーバーローンか確認する
• 売却にかかる費用を把握する

築10年の家を売却する際は、ローン残債額がネックになります。そのため、本格的に売却活動をおこなう前に、家を売却したお金でローンが完済できるかしっかり確認する必要があるのです。

ローンの残債を確認する

まずは、住宅ローンの残債を確認しましょう。住宅ローンを完済しないと抵当権が抹消されず、売却できないためです。住宅ローンの残債を確認する方法としては、以下が挙げられます。

【住宅ローン残債の確認方法】

• 返済予定表や金融機関のWebサイトからチェックする
• 金融機関に残高証明書を請求する

返済予定表は、借り入れ後に発行されるものです。

また、残高証明書は毎年金融機関から年末調整の時期に郵送されます。すぐに取得したい場合は、発行手数料がかかりますが、金融機関の窓口で請求可能です。

売りたい戸建ての相場を把握する

売りたい戸建て住宅が、どれくらいの価格で売買されているのかを把握しましょう。

希望する価格が相場からかけ離れていると、買い手が見つからなかったり、売主が損をしたりするため、相場感の把握は重要です。

不動産相場をチェックする場合は、次の2つの検索サイトを利用するのがおすすめです。

【不動産相場を把握するのに役立つ検索サイト】

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 土地総合情報システム

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣が指定する不動産住宅機構が保有する不動産の成約情報が公開されているサイトです。

また、地情報システムは、国土交通省が運営するサイトで、不動産の取引価格や公示地価や都道府県地価調査価格といった土地の価格が閲覧できます。

売主が、おおまかな相場観を把握するのに役立つでしょう。

アンダーローンかオーバーローンか確認する

住宅ローンの残債・不動産の売買相場を把握したあとは、実際に戸建てを売却したお金で住宅ローンが完済できるのかどうかを確認します。

売却金で住宅ローンが完済できるアンダーローンの場合は、そのまま売却準備をすすめましょう。

しかし、売却金で住宅ローンが完済できないオーバーローンの状態である場合は、まずローン残債を完済する手段を講じる必要があるでしょう。不足金を自己資金や借入などで資金調達しなければなりません。

売却にかかる費用を把握する

不動産を売却する場合は、さまざまな費用が必要になります。主な費用は、以下の4点です。

【不動産売却に必要な費用】

• <仲介手数料
• 印紙代
• 登記費用
• 引っ越し費用

仲介手数料は、不動産会社に売買成立した報酬として支払う費用です。印紙代は売買契約書に貼って納税する「印紙税」（電子契約では不要）で、登記費用は抵当権抹消費用や司法書士報酬を含みます。

また、引っ越し費用は新居転宅に伴い引越業者に支払う費用です。

この他にも、測量・境界確定、残置物撤去、解体（必要時）、ハウスクリーニング、ホームステージング、軽微修繕、税理士報酬等必要かどうか、必要な場合には費用額を把握しましょう。

②不動産会社に査定を依頼する

事前準備ができたら、不動産会社に売却物件の査定を依頼します。不動産の査定方法には、「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

【査定の種類、および内容・特徴】

まず、机上査定を複数社に依頼し、不動産会社の選定をおこないましょう。机上査定を依頼した業者の中から信頼できそうな業者をピックアップし、訪問査定をしてもらう流れです。

訪問査定は手間がかかりますが、より正確な査定額を算出してもらえるため、一度売買契約前に依頼しておくとよいでしょう。また、販売戦略（初期価格・反響見極め・価格改定基準）の兼ね合いで、査定価格/売出価格/成約価格は異なりますので、注意が必要です。

③不動産会社と媒介契約を締結する

見積もりを比較したのちに、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは不動産売却の仲介を依頼するときに交わす契約のことです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。それぞれの特徴を以下の表にまとめました。

【媒介契約の種類、および特徴】

どの契約方法が適しているかは、売主のニーズによって異なります。自分に合った媒介契約を締結するよう心掛けましょう。

④売却活動をおこなう

不動産会社と媒介契約を交わしたら、売却活動をおこないます。主な売却活動は、次の２つです。

【売却活動の種類】

• Webサイトおよびチラシへの情報掲載
• 物件の内覧の準備・対応

不動産会社は、Webサイトやチラシに物件情報を掲載します。売主も、不動産会社に売却活動を任せっきりにするのではなく、内覧準備や内覧対応が必要です。

内覧希望者がいつ現れてもいいように、室内や水回りの掃除・庭の手入れなど、見栄えよく綺麗にしておくことをおすすめします。鍵の管理・内覧スケジュール調整・設備表や物件状況報告書の準備に協力すると、トラブル防止と成約速度向上につながります。

⑤売買契約を締結し、決済・引き渡しをする

買い手が見つかれば、売買契約を締結し、戸建ての引き渡しをおこないます。

売買契約と決済・引き渡しは、売主・買主それぞれが契約している不動産仲介業者・司法書士・金融機関担当者等の立ち合いのもとでおこなわれるものです。

売主は、買主より売却代金を受け取り、住宅ローンの残債がある場合は完済手続きをおこないます。金融機関がローン完済を確認すれば、抵当権の抹消書類が取得可能です。

売主は、不動産会社に仲介手数料を支払い、買主に鍵を渡して引き渡しが完了します。併せて、固定資産税・管理費などの清算、保険の解約・精算、公共料金の名義変更なども確認します。

⑥確定申告をおこなう

戸建てを売却し、譲渡所得が発生した場合は、「確定申告」が必要です。家を売却した翌年の申告期間内に、所轄の税務署で譲渡所得を申告し、譲渡所得税を納税します。

確定申告の期間は、毎年2月16日〜3月15日までです。また、居住用財産の3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率特例、特定居住用財産の買換え・交換の特例等の適用を受ける場合は、確定申告時に申し出が必要になるため、あわせて準備しておきましょう。内容に不明点がある場合は税理士などの専門家への相談を推奨します。

複数社の不動産会社に査定を依頼する

不動産売却を検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

査定価格は不動産会社ごとに異なるため、1社だけでの査定では相場からかけ離れているのかどうかがつかめない恐れがあります。高いと買い手がつかなかったり、低いと売主が損をしたりする場合があるかもしれません。

戸建ての売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

物件を高く売却するためには、媒介契約を結ぶ際に戸建ての売却実績が豊富な不動産会社に依頼することが重要です。

売却実績が豊富な不動産会社なら、戸建て売却のノウハウがある・戸建て購入を希望している顧客を多く抱えている傾向があります。不動産会社のWebサイトで売却実績などをチェックして、戸建ての売却が得意な業者かどうかを見極めましょう。

相場よりも少し高い売り出し価格を設定する

価格を相場より少し高く設定して売り出すことも、高く売却できるコツの一つです。

公益財団法人東日本不動産流通機構の調査では、成約価格は新規登録価格の91％ほどとなっています。一般的に、売り出し時の価格よりも、値引きした金額で成約に至る傾向があるのです。

1割ほど低い金額で成約することを見越して、売り出し価格を1割ほど高く設定することをおすすめします。もっとも、反響が薄い場合には、2～3週間以内をめどに見直してみるのもよいでしょう。

内覧に力を入れる

戸建てを高く売るためには、内覧にも力を入れなければなりません。特に、掃除は欠かさずにおこないたいものです。

以下は、内覧者が必ずチェックする場所のため、念入りに清掃・配慮するよう心掛けましょう。

【内覧時に特にチェックされるポイント】

• 水回り
• 玄関
• 室内の明るさや臭い

水回りの汚れがなかなか落ちない場合は、プロのクリーニング業者に依頼することを検討してもよいでしょう。

印象にかかわるため、玄関のホコリ、靴の整理にも注意してください。また、カーテンなど変えて室内を明るくする工夫も大切です。

さらに、内覧希望者の中には、ペットやタバコの臭いに敏感な人もいるかもしれません。換気や消臭などをおこない、臭いにも配慮しましょう。

追加施策としては、小規模ホームステージング（ラグ・観葉・小物）、庭木・外構の整え、設備の動作確認、設備表/物件状況報告書の事前準備が安全材料になり値引き圧力を低減します。これらにかかる費用との兼ね合いで検討してみましょう。

むやみにリフォームしない

リフォームすると設備が改善され見栄えも良くなるので、住み心地がよくなるかもしれません。

しかし、リフォーム費用を売却価格に上乗せしなければならないため、築10年の戸建ての相場より割高となってしまいます。

さらに、リフォームのテイストは好みが分かれる可能性もあるので、買い手の好みと異なっていた場合は、売れにくくなってしまうのです。

買手がつかず値引きをすることになれば、売主にとって損失が大きくなってしまうでしょう。そのため、むやみにリフォームしないほうがよいのです。