路線価とは？路線価図の見方や計算方法をわかりやすく解説

路線価とは？

路線価（ろせんか）とは、国税庁が毎年 7 月に公開する「道路ごとに定められた標準宅地 1 ㎡当たりの評価額」です。

主に、相続税や贈与税を計算するときの課税評価に用いられます。公示価格（国が発表する地価公示価格）の 約 80 ％を目安 に設定されており、一般的な取引価格である「実勢価格」とは異なります。路線価の単位は千円/㎡で表示されており、たとえば、路線価図に「250D」と記載されている場合、1㎡あたりの路線価は、250,000円となります。

それぞれの価格を言い換えると、以下のように表現することができます。

• 固定資産税評価額＝自治体が固定資産税などの税金を計算するための基準額
• 実勢価格＝土地の売買時に取引される価格
• 路線価＝国税庁が相続税や贈与税を計算するときの基準額

【例】公示価格が 1 ㎡あたり10 万円の土地の場合

• 路線価：約 8 万円
• 固定資産税評価額：約 7 万円
• 実勢価格：10 万円前後

路線価は標準的な宅地を前提とした価格であるため、個別の土地形状（奥行きや間口・形状・高低差など）によって、補正率を掛けて評価額を調整します。

たとえば、奥行きが短い狭小地や不整形な土地は、補正率を適用して評価額を下げる仕組みとなっています。

路線価は、国税庁のサイト（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）で、誰でも閲覧できます。自宅や相続予定地の評価額の目安を確認しておけば、専門家に相談する際もスムーズに進められるでしょう。

【監修者コメント】相続税申告の際に路線価を見落としたまま実勢価格で評価してしまい、あとから追徴課税を受けるケースが毎年のように報告されます。国税庁が監修する『財産評価基本通達（土地）』 には「路線価方式を原則とする」旨が明記されており、実勢価格を採用するなら合理的な根拠が不可欠です。

参照：国税庁｜財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

相続税評価で路線価が重要な理由

相続税では、土地の評価額が課税額に直結します。国税庁が毎年発表する路線価をもとに算出することで、相続人ごとに結果がばらつきません。税務署も、路線価をもとにチェックするため、申告額を一致させるには路線価の確認が欠かせません。

• 全国一律の基準で公平性を確保
• 公示地価の約8割に補正され、過大評価による税負担を抑制
• 補正率を掛けるだけの計算で再現性が高い

路線価を無視して相続税額を算出すると、低すぎる評価になり「申告漏れ」と指摘されるおそれがあります。反対に、高すぎる評価をもとに申告してしまうと、後から減額請求（更正の請求）が必要となり、余計な手間が発生してしまいます。

相続開始から申告期限（10か月以内）までの限られた期間でスムーズに評価作業を進めるには、路線価図を早めに取得し、補正率を含めた正確な計算を行ったうえで評価額を算出することが大切です。

国税庁サイトでの路線価の調べ方

国税庁が毎年7月上旬に更新する「路線価図・評価倍率表」は、パソコンやスマートフォンから無料で閲覧できます。相続税・贈与税の申告時の土地評価、相続対策の試算、保有資産の現状把握など、さまざまな用途に活用できます。

路線価図の見方

国税庁のサイトで閲覧する路線価図には、該当する道路に「250D」などの記号が付されています。路線価は、1㎡あたりの価格を千円単位で表示しているため、これは「１㎡あたり25万円」の路線価を示していることになります。

また、末尾のアルファベットは、借地権割合を表しています。借地権割合とは、その土地の評価のうち借地権がどれくらいの割合を占めるかを示すものです。

借地権割合はA～Gまであり、それぞれの借地権割合は次のとおりです。

借地権割合が高いほど、その土地の借地としての評価が高くなります。

つまり、路線価図で「250D」と表示されている場合、その土地は、路線価が250000円/㎡、借地権割合が60％であることがわかります。

路線価の計算方法

相続や贈与の申告では、対象地の評価額を「路線価方式」または「倍率方式」のいずれかで算出します。「路線価方式」は路線価が設定されている地域で使用し、「倍率方式」は路線価が設定されていない地域（倍率地域）で用います。

【相続税評価額を確認する手順】

• 所在地が路線価地域か倍率地域かを判定
• 【路線価方式】→「路線価 × 補正率 × 地積」で評価額を算出
• 【倍率方式】→「固定資産税評価額 × 評価倍率」で評価額を算出
• 求めた評価額を相続税・贈与税の申告書に転記

どちらの方式でも、評価額や倍率が毎年見直されるため、最新データの確認が不可欠です。土地の評価額は1円単位で課税額に直結するため、小数点以下の端数処理にも注意しましょう。

まとめ

路線価は、相続税・贈与税の土地評価で必ず必要となる重要な指標です。本記事では、以下の流れで路線価の基本から活用方法まで解説しました。

• 路線価とは？
  国税庁が毎年7月に公表する相続税・贈与税算出の基準となる価格。公示価格の約8割に設定される
• 路線価の調べ方
  国税庁のサイトや全国地価マップで、住所を指定し、無料で検索可能
• 路線価図の見方
  「数字＝1㎡あたりの路線価（千円単位）」「記号＝借地権割合」
• 評価額の計算
  【路線価方式】路線価×補正率×地積
  【倍率方式】固定資産税評価額×評価倍率
• 固定資産税評価額との違い
  課税目的・管轄機関・更新頻度が異なるため、目的別に使い分けることが重要

路線価は、単に「数字を読むだけ」では完結しない、奥深い評価制度です。しかし、調べ方や仕組み、計算手順を理解すれば、自宅や相続予定地の評価額の大まかな目安を把握することは可能です。

最終的な申告書作成や節税対策においては、税理士など専門家のサポートを受けると安心ですが、事前に路線価評価の仕組みを理解しておくことで、専門家との打ち合わせもスムーズに進むでしょう。