抵当権抹消手続きを自分で行う方法｜費用・必要書類・手続きの流れを解説

ステップ1：金融機関から必要書類を受け取る

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式が送られてきます。

通常は完済後1〜2週間で自動的に郵送されてきますが、金融機関によっては、こちらから連絡をしないと手続きを開始してくれない場合もあります。まずは取引のあった金融機関に、確認の連絡をしてみましょう。

その際に受け取るべき書類は、主に以下のものです。これらが全て揃っているか、必ず確認してください。

• 登記識別情報（または登記済証）: いわゆる「権利証」のことです。
• 登記原因証明情報: 抵当権が消滅したことを証明する書類。「解除証書」や「弁済証書」といった表題がついています。
• 委任状: 金融機関があなたに抵当権抹消手続きを委任したことを示す書類です。
• 金融機関の資格証明情報: 金融機関の会社法人等番号が記載された書類です。

ステップ2：登記申請書を作成し、管轄の法務局を調べる

次に、手続きの核となる「登記申請書」を作成します。

申請書の様式は、法務局のウェブサイト「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。Word形式とPDF形式があるので、使いやすい方を選びましょう。

そして、ここが一番重要なポイントです。
申請書は、お手元にある「登記事項証明書（登記簿謄本）」や金融機関から送られてきた書類を見ながら、一字一句正確に書き写す必要があります。

書類が作成できたら、それを提出する「管轄の法務局」を調べます。
これは、お持ちの不動産の所在地によって決まっています。どの法務局でも良いわけではないので、必ず法務局の公式サイト「管轄のご案内」で確認してください。

ステップ3：必要書類一式を法務局へ提出する

書類の準備が整ったら、いよいよ法務局へ提出します。
提出方法は、以下の3つから選べます。

• 窓口持参: 不明点をその場で質問できる安心感があります。
• 郵送: 法務局へ行く手間が省けます。「書留郵便」で送付しましょう。
• オンライン: 自宅から24時間申請可能ですが、事前準備が必要です（詳細は後述）。

提出時には、登録免許税を納付する必要があります。
登録免許税は、申請書に税額分の「収入印紙」を貼り付ける形や、現金、インターネットバンキングなどで納付します。収入印紙は、郵便局や法務局内の印紙売場で購入できます。

筆者からの一言アドバイス

金融機関から書類が届いたら、すぐにカレンダーに「3ヶ月後の日付」をメモしておきましょう。

よくある失敗が「書類の有効期限切れ」という落とし穴です。特に、金融機関の代表者の資格を証明する書類には、発行後3ヶ月以内という有効期限があります。ただし、会社法人等番号を提供すれば、こうした書類の提出自体が不要になり、その場合は有効期限を気にする必要はありません。ローン完済の喜びでつい後回しにしがちですが、この一手間が、数千円の再発行費用と平日に休みを取る手間をなくす、一番の節約術です。

ステップ4：登記完了証を受け取る

申請が無事に受理されると、登記手続きが進められます。
手続きが完了するまでの期間は、法務局の混雑状況にもよりますが、大体1週間から2週間が目安です。なお、登記の完了予定日は、管轄の法務局のホームページからも確認できます。

完了後は、法務局の窓口で「登記完了証」を受け取ります。郵送での返却を希望する場合は、申請時に返信用の封筒と切手を提出しておくのを忘れないようにしましょう。
抵当権抹消にかかる費用

この章では、ご自身で手続きする場合と、司法書士に依頼する場合の費用を具体的に比較してみましょう。

どちらがご自身の状況に合っているか、判断するための材料にしてください。

ケース①：自分で手続きする場合の費用内訳

ご自身で手続きを行う場合にかかる主な費用は、以下の通りです。

• 登録免許税:
  この税額は登録免許税法で定められており、不動産1つにつき1,000円です。
  たとえば、土地1筆と建物1棟の戸建てであれば、合計で2,000円となります。
• その他の実費:
• 事前調査の登記事項証明書代: 約600円（オンライン請求なら安くなります）
• 郵送費: 往復の書留郵便代で約1,000円

手間と時間はかかりますが、総額で3,000円〜4,000円程度で手続きを完了させることが可能です。

ケース②：司法書士に依頼する場合の費用相場

司法書士に手続きを丸ごと依頼する場合、上記の登録免許税などの実費に加えて、「報酬」が発生します。

日本司法書士会連合会が公表している「司法書士の報酬」のアンケート結果などを参考にすると、抵当権抹消手続きの司法書士報酬の相場は、おおよそ1万円〜2万円程度です。

費用はかかりますが、以下のような方には司法書士への依頼が適していると言えるでしょう。

• 平日に法務局へ行く時間がない方
• 書類の作成や確認に不安を感じる方
• 相続や住所変更など、手続きが少し複雑になっている方

抵当権・抵当権抹消登記の目的

抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関があなたの土地や建物を担保に設定する権利のことです。この権利は法務局で「登記」され、公的な記録として残ります。

ローンを完済しても、この登記は自動的には消えません。そこで必要になるのが「抵当権抹消登記」です。これは、完済後も登記簿に残っている抵当権の記録を、自らの申請によって抹消し、不動産の権利関係をクリアな状態に戻すための手続きです。

手続きを放置した場合の3つの重大なリスク

抵当権抹消の手続きは、実は「いつまでにやりなさい」という法律上の義務はありません。
しかし、放置すると将来的に大きな不利益を被る可能性があります。

• 不動産を売却できない:
  抵当権がついたままの不動産を買ってくれる人は、まずいません。売却を決めた時に、慌てて手続きをすることになります。
• 新たなローンが組めない:
  その不動産を担保に、新たな事業資金などを借り入れたいと思っても、抵当権が残っていると審査で不利になります。
• 手続きが複雑化する:
  何年も放置している間に金融機関が合併したり、相続が発生したりすると、必要書類が増え、手続きが格段に面倒になります。

PC・スマホで完結！オンライン申請方法（登記・供託オンライン申請システム）

法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を使えば、ご自宅のPCから抵当権抹消の申請が可能です。

オンライン申請のメリット

• 法務局の開庁時間を気にせず、24時間申請が可能
• 登録免許税をネットバンキングで納付できる
• 法務局へ行く交通費や郵送費を節約できる

オンライン申請のデメリット

• マイナンバーカードとICカードリーダライタ（または対応スマホ）が必要
• 専用ソフトのインストールなど、事前の準備に少し手間がかかる

抵当権抹消手続きの費用と手間を最小限に抑える3つのコツ

オンライン申請は少しハードルが高い、という方のために、従来の方法でも使える「費用と手間を最小限にするコツ」を3つご紹介します。

• 節約術1：郵送申請をフル活用する
  法務局とのやり取りは、すべて郵送で完結できます。往復の書留郵便代（約1,000円）はかかりますが、平日に仕事を休んで法務局へ行く時間や交通費を考えれば、結果的に安く済むことが多いです。
• 節約術2：収入印紙は事前に準備する
  法務局の印紙売場は、お昼休みや閉庁間際に混雑することがあります。事前に郵便局の本局などで購入しておくと、法務局での滞在時間を短縮できます。
• 節約術3：軽微な補正（修正）はその場で対応する
  もし申請書に少しの不備（誤字など）があっても、すぐに諦めないでください。法務局の担当者（登記官）は非常に親切です。軽微なものであれば、その場で訂正印を使って修正（これを「補正」と言います）させてくれることがほとんどです。

Q. ローンを組んだ時から住所や氏名が変わっている場合は？

A. 先に「登記名義人住所（氏名）変更登記」を行う必要があります。抵当権抹消登記の前提として、登記簿上の情報と現在の情報を一致させてからでないと、抹消手続きは受理されません。この変更登記も、ご自身で行うことが可能です。

Q. 不動産の所有者が亡くなり、相続が発生してしまった場合は？

A. このケースは少し複雑になりますが、住宅ローンの完済後に相続が発生した場合、相続登記が完了していなくても、相続人が抵当権抹消登記を申請することが可能です。ただし、2024年4月からは相続登記が義務化されているため、最終的に相続登記は必要になります。相続人が複数いる場合や、権利関係が複雑な場合は、司法書士に相談することをお勧めします。

Q. 金融機関から受け取った書類を紛失した場合は？

A. 万が一、登記識別情報（権利証）などを紛失してしまった場合でも、手続きは可能です。
ただし、金融機関に書類の再発行を依頼したり、法務局で「事前通知制度」という代替手続きを利用したりする必要があるため、通常よりも時間と手間がかかります。書類は大切に保管しましょう。