土地区画整理事業とは？流れや仕組みをわかりやすく解説

土地区画整理事業の仕組み

土地区画整理事業は、一時的に土地を預かって形状を整え、配置し直してから返還する仕組みです。

地権者は土地の一部を事業のために提供（減歩）しますが、その分の保留地の売却収入や公費投入により事業が進められ、インフラ整備や土地利用価値の向上といった恩恵を受けることができます。

本章では、土地区画整理事業の仕組みとして、「用語」「施行者」「費用負担」について詳しく解説していきます。

STEP1.まちづくり案の検討

土地区画整理事業では、最初にまちづくり案の検討が行われます。自治体や施行予定者が測量・調査を行い、将来の街の骨格となる道路配置や土地利用方針などの基本構想を作成します。

この段階では、関係権利者（地権者・借地権者）との協議が重要です。

住民の意見を聞く場として、まちづくり協議会などが設立されることもあります。

STEP2.都市計画の決定

まちづくり案がまとまると、自治体によって都市計画決定が行われます。

土地区画整理事業の施行区域が都市計画法に基づいて定められ、都市計画図に反映されます。

その際には、土地区画整理法の第20条により計画内容を住民が確認できるよう、2週間の縦覧期間を設けなければいけません。

自治体の窓口で閲覧でき、縦覧期間満了の翌日から2週間以内の間、住民は都道府県知事に意見書を提出できます。意見書は都市計画審議会で審議され、計画修正の参考にされますが、これによって必ず計画が修正されるわけではありません。

また、都市計画決定後は、都市計画法第53条・54条により、区域内の建築行為に制限がかかります。新たな建物の建築には、都道府県知事の許可が必要となります。

STEP3.事業計画の決定

都市計画決定を経て、具体的な事業計画が策定されます。

• 施行地区の範囲
• 施行期間
• 道路・公園など公共施設の配置計画
• 設計の概要（目的や方針、区画整理後の地積や保留地の地積）
• 資金計画（保留地の処分金や補助金など）

具体的には、新しい土地区画や道路・公園などが、どの位置にいつまでに作られるかが決まります。期間は1～3年のケースもありますが、10年以上かかることも珍しくありません。

たとえば、組合施行の場合は、区域内地権者の3分の2以上の同意（土地区画整理法第5条）、都道府県知事などの認可を受けて事業計画が確定します。事業がスタートしてから止めることは難しいため、地権者は、この段階までにしっかりと意見を述べておきましょう。

STEP4.土地区画整理審議会・総会の設置

事業計画が認可されると、施行形態に応じて総会と審議会の意思決定機関が設置されます。

個人施行の場合には、審議会や総会の設置義務はありません。

STEP5.仮換地指定

仮換地指定は、将来の換地予定地を暫定的に指定し、権利者が新たに使用できるようにする制度です。土地の位置・範囲を指定することで、地権者による住宅などの建築が可能になります。

• 感換地指定の通知が権利者に交付
• 通知後は、原則従前の土地の使用はできなくなり、仮換地の利用が開始
• 工事完了まで仮換地で建築や生活

仮換地指定後は、土地を売買したり相続することも可能です。ただし、売買契約上では、従前の土地を売買したことになり、契約書には従前の土地の住所や面積を記載し、登記も従前地のもので行われます。

STEP6.建物移転補償・工事

仮換地指定後、建物の移転（建物移転補償）とインフラ工事が行われます。

引っ越し費用や新築費用など、建物の移転に必要な費用は、施行者から補償されます。原則として、地権者自らが移転しますが、協議が整わない場合などは施行者によって強制的に移転が行われるケースもあります（土地区画整理法第77条）。

建物の移転方法は、建物や道路の状況で決定し、道路や公園、上下水道の整備も同時に行われます。

STEP7.換地処分

工事が完了すると換地処分が行われます。換地処分によって、従前の土地の権利が換地上の土地に移転し、抵当権などの権利も新しい換地に移転します。

具体的には、施行者が、換地計画を作成・公告し、都道府県知事の認可を受けます。公告の翌日から正式に換地が従前地とみなされます。

なお、住所（町名・地番）が変更される場合は、換地処分と同時に変更されます。

STEP8.土地・建物の登記

換地処分に伴い、施行者が法務局に土地・建物の登記申請を一括で行います。そのため、地権者が個別に登記手続きを行う必要はありません。

従前地の登記簿は閉鎖され、新しい地番で登記されます。建物を新築した場合、表題登記や保存登記も行われます。

ただし、登記事項に誤りがある可能性もあるため、地権者は登記簿謄本をしっかり確認しておきましょう。

参照：国土交通省｜土地区画整理事業

STEP9.清算金の徴収・交付

清算金の徴収・交付は、区画整理事業を行ったことによる、不均衡を是正するために行われます。

たとえば、仮換地指定の面積と実際に換地された面積との間に誤差が生じた場合など、土地の面積や位置、利用価値などを評価し、過不足があれば金銭で公平に調整します。

清算金は、不動産鑑定評価などに基づいて算定され、施行者が徴収・交付します。原則として、換地処分後、一定期間内に手続きが行われます。

土地区画整理後は所有地が減るから損をする？

土地区画整理後では、減歩によって所有地の面積が減少します。しかし、事業完了後の土地の利用価値や資産価値は向上するケースが一般的です。

もともと、区画整理の対象となる地域は、道路が狭く土地形状も悪いなど、生活利便性に課題のある地域が中心です。そのため、そのままでは、土地の評価額が上がりにくいのが通常です。

一方で、区画整理実施後は、道路・公園整備、インフラの一新、地域の活性化などが進むため、生活や交通の利便性が高まります。

その結果、所有する土地面積が減少しても、1㎡あたりの評価額は上昇する傾向にあり、結果として、資産価値が上昇するケースが多く見られます。