不動産の割賦販売とは？住宅ローンとの違いと7つのリスクを解説

割賦販売：売主が金融機関の代わりになる仕組み

不動産の割賦販売とは、買主が売主に対して、物件の代金を長期間にわたって分割で支払っていく契約です。

売主が、金融機関の役割を肩代わりしているようなイメージです。そのため、銀行などの金融機関は登場しません。買主は売主と直接、代金の支払いに関する契約を結び、毎月（あるいは毎年）決められた金額を売主に支払います。

住宅ローン：金融機関からお金を借りて一括で支払う仕組み

一方で、住宅ローンは皆さんもご存知の通り、買主が銀行などの金融機関から物件の購入資金を借り入れ、そのお金で売主に代金を一括で支払う方法です。

この場合、売主との売買契約は、代金を支払った時点で完了します。
その後、買主は金融機関に対して、長期間にわたって返済を続けていくことになります。

所有権移転のタイミング

不動産の所有権は、法務局に「登記」をすることで、法的に第三者に対して「この不動産は私のものです」と主張できるようになります。

• 住宅ローンの場合
  金融機関から融資を受けて売主に代金を支払った時点で、物件の所有権は売主から買主に移転し、その旨が登記されます。そのため、買主はすぐにその家の法的な所有者となるのです。
• 割賦販売の場合
  多くの場合は、代金の全額を支払い終えるまで、所有権は売主の元に残されたままになります。これを「所有権留保」と呼びます。買主は家に住むことはできますが、完済するまでの間、法的な所有者は売主のまま、という非常に不安定な状態に置かれるのです。

所有権の比較表

メリット1：金融機関の住宅ローン審査がない

最大のメリットは、銀行などによる厳しい住宅ローンの審査がないことです。
審査は売主が独自に行うため、過去に転職回数が多かったり、自営業で収入が不安定だったりして、住宅ローンの審査に通らなかった人でも、マイホームを手に入れるチャンスが生まれます。

メリット2：手付金などの初期費用を抑えられる場合がある

契約内容にもよりますが、売主との直接契約であるため、住宅ローンで必要となる保証料や各種手数料といった初期費用を抑えられる可能性があります。「頭金なし」を謳う物件が多いのはこのためです。

しかし、これらのメリットは、重大なリスクと表裏一体であることを決して忘れてはいけません。

リスク1：【最大のリスク】完済前に売主が倒産・夜逃げする

所有権が売主の元にある状態で、もしその売主が破産してしまったらどうなるでしょうか。
最悪の場合、売主の資産として、買主が住んでいる家が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。買主は家を失うだけでなく、それまで支払ってきた数百万円、数千万円ものお金も返ってこない可能性が非常に高いです。

リスク2：物件を二重に売却される（二重譲渡）

売主に悪意がある場合、買主が住んでいる家を、他の第三者に売却してしまうリスクもゼロではありません。
もし第三者が先に所有権移転登記を備えてしまうと、買主は「この家は私のものだ」と主張できなくなり、家を追い出されてしまうのです。

リスク3：完済まで自分の資産にならない（所有権がない）

法的な所有者でなければ、その家は買主の資産ではありません。
そのため、将来的に「もっと良い家に住み替えたい」と思っても、自由に売却することはできません。 また、大規模なリフォームには所有者である売主の許可が必要になるなど、様々な制約を受けます。

リスク4. 物件価格が相場より割高に設定されている

「住宅ローンが組めない人でも買える」という状況を利用し、物件の価格が周辺の相場よりも不当に高く設定されているケースが散見されます。月々の支払額は無理のない範囲に見えても、総額で見ると大きな損をしている可能性があります。

リスク5：金利がないように見えて、分割手数料が上乗せされている

「金利0%」を謳っていても、注意が必要です。金利という名目ではなく、「分割手数料」などの名目で、実質的な利息が物件価格に上乗せされていることがほとんどです。契約書をよく確認し、支払総額がいくらになるのかを必ず計算しましょう。

リスク6：自由に賃貸ができない

前述の通り、所有権がないため、転勤などで住めなくなった場合に、他人に貸して家賃収入を得る（賃貸に出す）ことも、原則としてできません。 ライフプランの変更に柔軟に対応できない、という大きなデメリットがあります。

リスク7：団体信用生命保険（団信）に加入できない

住宅ローンを組む際には、通常「団体信用生命保険（団信）」への加入が義務付けられます。これは、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残高が完済されるという、残された家族のための保険です。
しかし、割賦販売ではこの団信に加入できないため、万が一のことがあった場合、残された家族がそのまま支払いを続けていかなければなりません。

【専門家の一言コメント】

割賦販売は、買主の権利が法律上、非常に不安定な取引であることを忘れてはいけません。

実際に、割賦販売でマイホームを購入し、長年真面目に支払いを続けていたにもかかわらず、ある日突然、売主の債権者から「家を差し押さえたので出ていってほしい」という通知が届く、というケースが起こり得ます。

これは、売主が破産し、所有権が売主のままだった家が借金のカタに取られてしまった典型的な例です。このような場合、買主は法的な保護を十分に受けられず、長年住んだ家と支払ったお金の両方を失うことになりかねません。