抵当権設定登記とは？住宅ローン完済後の手続きまで解説

抵当権設定登記が必要なケース

住宅ローン以外でも、ノンバンクからの事業資金の融資や、親族からの借入で抵当権を設定する場面があります。借入額が少なくても、抵当権を設定しておけば債権者は裁判所による差押命令の手続きを経ずに競売の申し立てができるため、金融機関以外も利用します。

• 住宅ローンの借入時
• リフォーム資金や教育資金の融資を受ける時
• 法人や個人が日本政策金融公庫などから事業資金を調達する場合
• 親族間貸付で返済を確実に担保したい場合

抵当権を設定しないまま将来の売却や相続を迎えると、買主や金融機関から権利関係の確認を求められ、手続きが煩雑になる可能性があります。必要な場面で確実に登記しておくことで、将来的なトラブルを防げるでしょう。

住宅ローンの借入時には、金融機関が第一順位の抵当権を必ず求めます。これは「他の債権者より優先して回収できる権利」を確実にするためです。

必要書類と取得方法

登記に提出する書類は法務局だけでなく、市区町村役場や金融機関でも取得します。発行日数や手数料がそれぞれ異なるため、スケジュールには余裕を持たせることが重要です。

名義人が複数いる場合は、全員分の印鑑証明書が必要です。印鑑証明書は、専用のソフトをダウンロードのうえ、オンラインで請求することも可能です。

参照元：印鑑証明書はオンライン請求が便利です｜法務局

申請手順と期間

抵当権設定登記の申請方法は、窓口申請・郵送申請・オンライン申請の3通りです。

抵当権設定登記の流れは、おおまかに以下の通りです。書類が揃っていれば、通常は１〜２週間程度で完了します。

• 必要書類を収集する（抵当権設定契約書など）
• 登記申請書を作成する
• 登録免許税を納付する
• 不動産の所在地を管轄する法務局の窓口へ申請する
• 登記事項証明書を取得し、抵当権者（金融機関など）へ提出

住宅ローンの場合は、仲介不動産会社、もしくは金融機関が指定する司法書士が登記手続きを代行するのが一般的です。

抵当権設定手続きは自分でもできる？

抵当権設定登記をするために、法律上必要となる資格はないため、不動産の所有者本人が行うことも不可能ではありません。また、自分で登記を行えば、司法書士報酬を節約できます。

ただし、書類不備など不動産取引上のリスクが伴います。たとえば、融資が実行され、債権者からお金を受け取ったにもかかわらず、担保となる抵当権の設定にミスがあれば、貸し手にとっては無担保状態で融資していることになります。

抵当権設定がうまくできないことで何らかの損害が発生すれば、損害賠償責任に発展する可能性もあります。そのため、費用はかかりますが、抵当権設定登記は、司法書士に依頼するのが確実です。

住宅ローン完済後の抹消手続き

住宅ローンを完済した後、抵当権が登記上残ったままだと、売却や借換えの際に障害になります。完済後は金融機関から必要書類が届くため、速やかに抵当権抹消登記を進めましょう。

• 金融機関から弁済証書（住宅ローンの完済を証明する書類）を受け取る
• 管轄の法務局を調べ、登記申請書を作成する
• 登録免許税（不動産1個につき1,000円）を納付する
• 法務局へ申請

申請から審査が通りまでの期間は、10日程度が目安です。