固定資産税評価額から売却相場は計算できる？計算方法と注意点を解説

【簡単シミュレーション】評価額1,500万円の土地の売却相場は？

売却相場の目安は、以下の3ステップで計算します。

• 固定資産税評価額 ÷ 0.7 = 公示価格の目安
• 公示価格の目安 × 1.1 = 売却相場の目安（下限）
• 公示価格の目安 × 1.2 = 売却相場の目安（上限）

この計算式をまとめると、売却相場の目安（下限）は「固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1」となり、これは「固定資産税評価額 × 約1.57」とほぼ同じ意味になります。

多くのウェブサイトで「評価額の1.4倍〜1.6倍」と紹介されているのは、この計算に基づいています。

▼評価額1,500万円の土地の場合の計算例

このように、固定資産税評価額が1,500万円の土地は、およそ2,357万円〜2,571万円が売却相場の目安となります。

なぜ「0.7」や「1.1」で計算するのか？公的価格との関係

この計算式は、固定資産税評価額と他の公的な土地価格との関係性に基づいています。

固定資産税評価額と公示価格の関係
固定資産税評価額は、地価公示価格（国が示す土地の正常な価格）の70%程度になるように調整されています。 そのため、評価額を「0.7」で割り戻すことで、おおよその公示価格を逆算できるのです。

公示価格と売却相場（実勢価格）の関係
実際の不動産取引価格である売却相場（実勢価格）は、公示価格の1.1倍〜1.2倍程度で取引されることが一般的です。 これは、売り手と買い手の交渉や、その時々の需要によって価格が上乗せされるためです。

これらの関係性を理解することで、単に計算式を覚えるだけでなく、なぜその計算で相場がわかるのかというロジックを掴むことができます。

4つの主要な公的価格の比較

これらの価格は、誰が、何のために決めるのかによって、基準となる金額が異なります。

筆者からの一言アドバイス

「なぜこんなに公的価格の種類があるのか」と疑問に思うかもしれません。これは、それぞれの税金や取引の公平性を保つために、異なる目的で価格が設定されているためです。特に「固定資産税評価額」は、あくまで税金を計算するための基準値であり、市場での人気や需要は直接反映されていない、という点を覚えておきましょう。

① 建物・土地の個別的要因（築年数、形状など）

不動産は、以下のような個別の要因が価格に大きく影響します。

• 建物の状態: 築年数、リフォーム履歴、設備の状況、耐震性など。建物の評価額は年々減少（減価償却）しますが、市場ではリフォームによって価値が維持・向上しているケースもあります。
• 土地の条件: 土地の形状（整形地か不整形地か）、接道状況（どの方角の道路に何メートル接しているか）、日当たり、周辺環境（騒音、眺望）など。

② エリアの市場動向（再開発、金利など）

不動産が所在するエリアの将来性や、経済全体の動向も価格を左右します。

• 地域要因: 近隣での再開発計画、新駅の設置、商業施設の開業など、利便性が向上するニュースは価格上昇の要因になります。
• 経済要因: 住宅ローン金利の動向や景気の状況は、購入希望者の数に直接影響します。金利が低い時期は購入者が増え、価格が上がりやすい傾向にあります。

③ 取引時期の需給バランス

最終的に価格を決めるのは、その不動産を「買いたい」と思う人がどれだけいるか、という需要と供給のバランスです。

• 供給: 同じエリアで似たような物件が多数売りに出されていると、価格競争が起きやすくなります。
• 需要: 特定の学区が人気であったり、都心へのアクセスが良いなど、そのエリアで物件を探している人が多ければ強気の価格設定でも売却できる可能性があります。

机上査定と訪問査定の違いとは？

査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合わせて使い分けましょう。

査定を依頼する際の不動産会社の選び方

査定は1社だけでなく、複数の会社に依頼する「一括査定」がおすすめです。

• 複数の査定額を比較する: 1社だけの査定では、その金額が適正かどうか判断できません。複数の会社から査定額を取り付けることで、客観的な相場観を養うことができます。
• 担当者の対応や提案力を見る: 査定額の根拠を明確に説明してくれるか、地域の市場動向に詳しいか、売却に向けた具体的な戦略を提案してくれるかなど、信頼できる担当者を見極める良い機会になります。
• 会社の得意分野を確認する: 不動産会社には、マンション売却に強い会社、土地取引が得意な会社など、それぞれ得意分野があります。ご自身の物件種別に合った会社を選ぶことが、高値売却への近道です。