マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税に役立つ控除を解説

印紙税

印紙税とは、契約書などの課税文書を作成する際に課される国税です。

不動産の売買契約書を紙で作成する場合には、契約金額に応じた収入印紙を貼付して納めます。

なお、契約金額に応じた印紙税額には軽減措置（令和9年3月31日まで）が適用されます。

例えば1,000万円超～5,000万円以下の契約であれば、本来2万円のところ軽減後は1万円となります。

【契約金額に対する収入印紙税】

（参考：国税庁No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで）

印紙を貼る際には、押印または署名で消印を行う必要があります。

消印を忘れると、印紙税に加えて過怠税（最高3倍）が課されることがあるため注意が必要です。

現在では、不動産売買契約を電子契約（紙を作成しない電磁的記録）で締結することも可能です。

電子契約は紙の契約書を作成しないため、印紙税の課税対象外となります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続き（所有権・抵当権など）を行う際に課される税金です。通常、所有権移転登記は買主負担、売主側は住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消登記で納めます。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。

マンションの場合、建物と敷地権をそれぞれ登記するため、合計で2,000円かかります。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が担保として優先的に回収できる権利です。

ローンを完済すると、この抵当権を抹消する手続きが必要になります。

抵当権抹消登記は、自分で行うことも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。

報酬の相場は1件あたり5,000〜1万円前後が目安です。

譲渡所得税

マンションを売却して利益（譲渡所得）が発生した場合には、所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。これらを総称して「譲渡所得にかかる税金」と呼びます。

譲渡所得の金額は次の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

この金額に対して、所有期間が5年以下か5年超かによって異なる税率が適用されます。

投資用マンションの売却は消費税の対象

自宅として居住していたマンションを売却する場合、消費税はかかりません。
一方、投資用マンションの売却では、売主が課税事業者である場合にのみ消費税が課されます。

たとえば、個人オーナーで年間の課税売上高が1,000万円以下であれば、通常は非課税扱いです。

また、消費税は建物部分のみに課税され、土地部分は非課税です。総額5,500万円のうち建物部分が2,000万円の場合、課税対象は建物部分のみで、消費税は200万円（2,000万円×10％）となります。

投資用マンションの売却を考えている場合には注意が必要です。

消費税は土地にはかからない

土地は「消費される性質を持たない」ため、消費税の課税対象外です。このため、マンションを売却する際は建物部分と土地部分を分けて考える必要があります。

※実務上の注意

不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士報酬などのサービス費用には消費税が課されます。建物や土地の課税関係とあわせて、諸費用の消費税も確認しておきましょう。

関連記事：マンション売却時に消費税は必要？個人・法人ごとに異なる課税の仕組みを解説

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

マイホームであるマンションを売却したとき、所有期間にかかわらず譲渡所得より最高3,000万円控除される特例があり、これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

つまり、譲渡所得税額＝（譲渡所得－3,000万円）×税率 となるのです。

ただし、3,000万円の特別控除を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

【対象となる物件】

• 現在または以前に自分が住んでいたマイホームを売却すること
• 住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却していること
• 災害で滅失した家屋の場合も、敷地を3年以内に売却していること

【他の特例との関係】

• 売却年およびその前年・前々年に、他のマイホーム特例（買換え特例・譲渡損失控除など）を受けていないこと
• 収用などの他の特別控除と重複していないこと

【売主と買主の関係】

• 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと

共有名義の場合

共有名義であれば、1人あたり最大3,000万円まで控除可能です。たとえば夫婦共有なら合計6,000万円の控除を受けられますが、それぞれが個別に確定申告を行う必要があります。

※注意点

この特例は住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）と併用できません。同一住宅での重複優遇を防ぐためです。

控除の条件などの最新の情報は、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を確認するようにしましょう。

物件所有期間10年超の場合の軽減税率

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（所有期間10年超）

この特例は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、通常の長期譲渡所得税率（20.315％）よりも低い軽減税率が適用される制度です。さらに、3,000万円特別控除と併用が可能なため、大きな節税効果が期待できます。

例えば、以下のような条件でマンションを売却したとします。

• 譲渡額7,000万円
• 取得費5,000万円
• 諸経費500万円

このとき

譲渡所得 ＝ 7,000万円 −（5,000万円＋500万円）＝ 1,500万円

1,500万円は6,000万円以下のため、軽減税率が適用されます。

よって、一般税率との比較は以下のようになるのです。

• 一般税率の場合：1,500万円 x 20.315% =約305万円
• 軽減税率を適用した場合：1,500万円 x 14.21% =約213万円

このように、所有期間が10年を超えていれば、税負担を約90万円軽減できる場合があります。売却時期を少し調整することで、軽減税率を活用できる可能性もあります。

ただし、物件所有期間10年超の場合の軽減税率を利用するためには以下の条件を満たす必要があります。

【対象となる物件】

• 日本国内にある自分が住んでいるマイホーム、またはその敷地を売却すること

【所有期間・時期】

• 売却年の1月1日時点で、家屋および敷地の所有期間がともに10年を超えていること
• 売却年およびその前年・前々年に、この特例を適用していないこと

【他の特例との関係】

• 他のマイホーム特例（買換え特例など）と重複適用できない
• ただし、3,000万円特別控除との併用は可能
• 親子や夫婦など、特別な関係にある相手への売却では適用不可

この特例は、特定居住用財産の買い換え特例や居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除などとは併用できないので注意が必要です。

控除の条件などの最新の情報は、国税庁の「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を確認するようにしましょう。

特定居住用財産の買い換え特例

この特例は、マイホームを売却して新しいマイホームに買い換えた場合、本来課税される譲渡益の課税を将来に繰り延べることができる制度です。譲渡益を新居の取得費に引き継ぐことで、実質的に課税が先送りされます。

例えば、以下のような状況で想定してみましょう。

1,000万円で購入したマイホームを4,000万円で売却→通常3,000万円の譲渡益が課税対象

この場合、売却後7,000万円のマイホームに買い換えると、特例によって売却した譲渡益3,000万円の課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

特例の適用を受ける要件としては以下の通りです。

【買換えの期限】

• マイホームを売却した前年から翌年までの3年間に、新しいマイホームを取得すること。

新居への入居期限は以下のとおりです。

• 売却年または前年に取得した場合：売却した年の翌年12月31日までに入居
• 売却年の翌年に取得した場合：取得した年の翌年12月31日までに入居

【買換え住宅の要件】

【その他の条件】

• 子・夫婦など、特別な関係のある相手への売却では適用不可
• 売却する住宅・買換え住宅のいずれも、日本国内に所在すること

この特例は、3,000万円の特例控除の特例や住宅ローン控除などとは併用できない点に注意してください。

最新の条件に関しては、国税庁の「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」に記載されていますので確認をしましょう。

マンション売却で損をした場合の控除

マンションを売却して損失（譲渡損失）が出た場合には、一定の条件を満たすことで所得税や住民税を軽減できる2つの制度があります。1つは、同じ年の他の所得と相殺できる「損益通算」、もう1つは、翌年以降に控除を繰り越せる「繰越控除」です。

損益通算では、その年の給与所得や事業所得などと相殺して税負担を減らせます。それでも相殺しきれない損失は、翌年以降3年間にわたり繰越控除として差し引くことが可能です。

適用条件

【対象となる物件】

• 自分が住んでいる、または以前住んでいたマイホームを売却していること
• 住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却していること
• 災害で滅失した家屋・敷地の場合も、3年以内に売却していること

【所有期間と場所】

• 売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
• かつ、物件が日本国内に所在していること

【住宅ローンの要件】

• 売却時に償還期間10年以上の住宅ローン残高があること
• 売却価格がそのローン残高を下回っていること（オーバーローン状態）

この特例は、3,000万円の特例控除の特例や物件所有期間10年超の場合の軽減税率とは併用できないので注意してください。最新の条件に関しては、国税庁の「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」に記載されていますので確認をしましょう。

Q.マンションを売却したら確定申告は必要？

マンションの売却で確定申告が必要になるのは、基本的にマンションを売却して利益が生じた場合のみです。そのため、売却によって損失が発生した場合は確定申告が必要ありません。

一方で、損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要になります。

どのような場合でも確定申告することをおすすめします。

Q.マンション売却で税金がかからないことはある？

印紙税は売買契約を締結する際、登録免許税は抵当権を抹消する際に課される税金なので、基本的にかかるものと言えます。ただし、オンライン契約の場合は印紙税が不要となるケースがあります。

また、譲渡所得税はマンション売却で利益が発生した場合のみに課される税金です。そのため、マンションの売却で損失が発生した場合は課されません。

Q.マンション売却にかかる税金はいつ払う？

印紙税は売買契約を締結する際、登録免許税は抵当権を抹消する際に支払います。譲渡所得税はマンション売却で利益が発生した場合、売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行って支払います。