セカンドハウスを売却した時の税金は？節税対策や注意点も解説

セカンドハウスと別荘は税法上の分類が異なる

セカンドハウスと別荘は、言葉の響きは似ていますが、税法上では明確に区別されていて、どちらに分類されるかによって税金の負担が大きく変わります。

セカンドハウスか別荘かの区別は、物件がリゾート地にあるかどうかといった所在地で決まるのではなく、「定期的な利用実態があるか」という点が判断基準です。

具体的には、通勤やテレワークの拠点として「毎月1泊2日以上」利用している実態があれば「セカンドハウス」と認定され、税法上は「居住用財産」として扱われます。その結果、固定資産税や不動産取得税などの軽減措置を受けられる可能性があります。

一方、夏休みや週末に保養目的で利用する物件は「別荘」と見なされ、税法上は生活必需品ではない「贅沢品」という扱いです。そのため、セカンドハウスのような税制上の優遇措置は適用されません。

セカンドハウスの売却にかかる税金

セカンドハウスを売却する場合、主に3種類の税金がかかり、それぞれ計算方法や納めるタイミングが異なります。特に譲渡所得税は、売却価格や所有期間によって納税額が大きく変動するため、正確な理解が必要です。

ここでは、それぞれの税金を詳しく解説します。

セカンドハウスの売却で適用されない控除制度

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 住宅ローン控除（減税）　など

セカンドハウスの売却で注意すべき点は、マイホーム（居住用財産）を売却する場合に利用できる、税制上の優遇措置が適用されないことです。自宅を売却した経験がある人ほど、同じように考えてしまいがちですが、違いを理解していないと、想定外の多額の税金を納めることになりかねません。

上記に挙げた控除制度は、あくまで人々が生活の主たる拠点として利用している「居住用財産」の維持や買い替えを支援することを目的としています。セカンドハウスは「第二の住居」という位置づけであるため、法律上、特例の対象外とされているのです。売却計画を立てる時は、これらの控除がない前提で資金計画を考える必要があります。

セカンドハウスの売却は損益通算ができない

セカンドハウスを売却して、もし損失（譲渡損失）が出たとしても、損失を給与所得や事業所得など、他の所得と相殺して税金の負担を軽減する「損益通算」は原則としてできません。

マイホームの売却で損失が出た場合には、一定の要件を満たせば損益通算が認められ、確定申告をすることで納め過ぎた税金が還付されることがあります。

しかし、セカンドハウスや別荘は、所得税法において「生活に通常必要でない資産」と分類されています。そのため、セカンドハウスや別荘の売却によって生じた損失は、他の所得から差し引くことが認められていないのです。

国税庁のタックスアンサー「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」でも、別荘などの不動産を売却して損失が出たケースは、損益通算の対象外であることが明記されています。

購入時よりも低い価格でしか売れなかったとしても、その損失はあくまで個人の資産運用上のものとして扱われ、他の所得に対する税金が軽くなることはない、と覚えておきましょう。

相続したセカンドハウスの売却は通常とは異なる税務ルールが適用される

• 所有期間は被相続人を引き継ぐ
• 取得費加算の特例
• 相続空き家の特例は適用されない

親などから相続によってセカンドハウスを取得した場合の売却では、通常とは異なる特別な税務ルールが適用されます。そのため、有利な点と注意点の両方を理解しておくことが重要です。

まず、税率を決定するうえで重要な所有期間は、亡くなった人（被相続人）がその不動産を取得した日から計算されます。そのため、親が長年にわたって所有していたセカンドハウスであれば、相続後すぐに売却したとしても、税率が低い「長期譲渡所得」として申告できる可能性が高くなります。

また、セカンドハウスの相続時に相続税を納めていた場合、相続税額の一部を売却時の「取得費」に上乗せできる「取得費加算の特例」という制度があります。取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得を圧縮できるため、節税につながります。ただし、この特例を利用するには、相続が開始した日の翌日から3年10ヶ月以内に売却を完了させる必要があります。

さらに、相続した空き家（被相続人の自宅）の売却時に利用できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（通称：相続空き家の3,000万円特別控除）は、セカンドハウスには原則として適用できません。この特例は、あくまで被相続人が主たる住居として利用していた家屋が対象となるためです。

セカンドハウスを売却する時の節税対策

• 所有期間が5年を超えるまで待つ
• 取得費と譲渡費用を漏れなく計上する
• 相続の場合は取得費加算の特例を活用する

セカンドハウスの売却では、税金の仕組みを正しく理解して計画的に対策を取ることで、手元に残る資金を大きく増やすことが可能です。ここでは3つの節税対策を紹介します。

セカンドハウスを売却する時の流れ

• 価格査定と書類準備
• 不動産会社の選定と販売活動
• 売買契約と決済・引き渡し
• 確定申告

セカンドハウスの売却は、大きく分けると4つのステップを踏んで進みます。特に遠隔地の物件を売却する場合など、特有の注意点もあるため、全体の流れを把握しておくことがスムーズな売却につながります。

まずは、売却したいセカンドハウスがいくらで売れそうか、周辺の相場を調べます。その後、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格とその根拠を比較検討します。同時に、登記済権利証（または登記識別情報）や購入時の売買契約書など、必要な書類を揃えておきましょう。

査定内容や担当者の対応などを比較し、売却を依頼する不動産会社を決定したら、「媒介契約」を締結します。契約後は、不動産会社がインターネット広告やチラシなどを活用して販売活動を開始します。購入希望者から内覧の申し込みがあれば、日程を調整して対応します。

購入希望者が見つかったら、売却価格や引き渡しの時期などの条件を交渉し、合意に至れば「売買契約」を締結します。その後、買主の住宅ローン審査などを経て、最終的な決済日を迎えます。決済日には、買主から残代金を受け取り、司法書士の立ち会いのもとで所有権移転登記の手続きを行い、物件の鍵を引き渡して完了です。

最後に、セカンドハウスを売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、管轄の税務署で確定申告を行い、税金を納めることも忘れないでください。

まとめ

セカンドハウスの売却を成功させるためにも、マイホームの売却とは異なる税金のルールを正しく理解しておきましょう。

特に、売却益にかかる譲渡所得税は、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が半減するため、売却のタイミングが手残りを大きく左右します。また、マイホーム売却時に適用される「3,000万円特別控除」は利用できない点を念頭に置かなければなりません。

取得費や譲渡費用に関わる書類をしっかりと保管し、経費を漏れなく計上すること、相続物件の場合は特例の活用を検討することなど、計画的な準備が節税につながります。この記事で解説したポイントを押さえ、まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼し、売却に向けた準備を始めてみてはいかがでしょうか。