築15年のマンションを売却する時の資産価値は？売り時・値下がり率も解説

築15年のマンションの売却相場

築15年のマンションの売却相場を考える時は、物件そのものの価値だけでなく、不動産市場全体の価格水準も考慮する必要があります。

まず、物件の価値は、東日本不動産流通機構のデータからも、新築時の約84%〜85%が一つの目安と言えます。例えば、4,500万円で購入したマンションであれば、単純計算で3,780万円〜3,825万円程度の価値を維持している可能性があるということです。もちろん、約84%〜85%というのはあくまで平均値であり、個々の物件の立地や管理状態で価格は変動します。

次に、市場全体の価格水準に目を向けると、近年の中古マンション市場は著しい上昇傾向にあります。国土交通省が公表する不動産価格指数では、マンションの価格は2010年を100とした場合、2025年6月時点で216.8に達しています。これは、市場全体が15年ほどで2倍以上に高騰していることを意味します。

この市場全体の強い追い風が、築15年という経過年数による価格下落を補い、売却価格を押し上げる大きな要因となっているのです。

市場全体の上昇傾向を踏まえ、ご自身のマンションの今の価値も把握してみてはいかがでしょうか？築年数だけでなく、立地や管理状況が査定額にどう反映されるか確認しましょう。

築15年でも資産価値が落ちにくいマンションの特徴

同じ築15年のマンションでも、資産価値には大きな差が生まれます。将来にわたって価値が落ちにくい物件には、以下の共通する特徴があります。

立地は、不動産の価値を最も左右すると言っても過言ではありません。良い条件を満たす物件は、生活の利便性が高いため常に安定した需要が見込めます。

また、建物の維持管理状態は、特に築年数が経過したマンションにおいて価値を大きく左右するポイントです。国土交通省のガイドラインに沿った適切な修繕計画があり、積立金が計画通りに貯蓄されているマンションは、将来にわたって建物の健全性が保たれると評価され、買主からの信頼を得やすくなります。

さらに、信頼性の高いデベロッパーによって分譲された、あるいは実績豊富なゼネコンによって施工されたマンションは、ブランド価値や品質への信頼から資産価値が維持されやすい傾向があります。

また、間取りや日当たり、眺望なども、価値が落ちにくいポイントになると言えるでしょう。

もちろん、1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」を満たしていることは、安全性を担保する上で必須の条件です。

金利上昇前の2025年に売却する

最も重要な戦略は、タイミングを逃さないことです。

2025年は住宅ローン金利が本格的に上昇する前の「駆け込み需要」によって、中古マンション市場が活況を呈しています。購入意欲の高い買主が多いということは、それだけ売主にとって有利な条件で交渉を進めやすい状況にあるということです。

不動産市場は常に変動しており、このような明確な「売り手市場」は永続するものではありません。金利がさらに上昇し、買主の予算が厳しくなれば、市場は一気に買い手市場へとシフトする可能性があります。

資産価値を最大化するためには、この歴史的とも言える好機を捉え、2025年中の売却活動を計画することをおすすめします。

大規模修繕の後に売却する

マンションの売却タイミングを考える上で、第一回大規模修繕工事が完了した直後は、最高のタイミングの一つです。多くのマンションでは、築12年〜15年頃にこの大規模修繕が計画・実施されます。

修繕工事が完了したマンションは、外壁の塗装や共用部の防水工事などが行われ、見た目が「準新築」のようにきれいになります。買主からすれば、購入後すぐに多額の修繕費用がかかる心配がなく、安心して購入できるため、資産価値は大きく向上します。

逆に、大規模修繕を控えたマンションは注意が必要です。買主は、将来的な修繕積立金の値上げや、一時金の徴収といった費用負担を懸念します。また、工事期間中は騒音や日照の阻害、バルコニーの使用制限など、生活への影響も避けられません。これらのデメリットが、売却価格を下げる要因となり、大幅な値引き交渉を受けるリスクが高まります。

修繕の前後で、マンションの資産価値には「崖」と言えるほどの差が生まれることを認識しておきましょう。

複数社に査定を依頼し相場を把握する

適正な売却価格を知るためには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼してください。

1社だけの査定額を鵜呑みにすると、その金額が本当に市場価値を反映しているのか判断できず、安く売却してしまうリスクがあります。少なくとも3社から4社に査定を依頼し、それぞれの査定額と、その金額を算出した根拠を比較検討しましょう。

不動産会社は主に、近隣の類似物件の成約事例と比較して価格を出す「取引事例比較法」を用います。そのため、「どの物件を比較対象としたのか」「なぜその物件を選んだのか」「あなたの物件のどの点を評価し、あるいは懸念材料と捉えたのか」といった具体的な説明を求めることが、信頼できる会社を見極める上で重要なポイントになります。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅診断士という専門家が、建物の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所などを客観的に診断するものです。売主が自主的に実施することは、売却を有利に進めるための投資となります。

築15年という年数に対して買主が抱く不安は、「目に見えない部分に欠陥がないか」という点です。第三者の専門家による客観的な診断レポートを提示することで、建物の健全性を証明し、買主の不安を払拭できます。これが安心感と信頼につながり、価格交渉を有利に進めたり、売却までの期間を短縮したりする効果が期待できるのです。

また、売却後に欠陥が見つかった場合に売主が負う「契約不適合責任」のリスクを事前に把握し、軽減する上でも役立ちます。

なお、2018年に施行された改正宅地建物取引業法で、不動産会社にはホームインスペクション制度の説明が義務付けられており、国としても中古住宅流通の透明性を高める上でその重要性を認めています。

良好な管理状態を具体的にアピールする

築年数が経過したマンションほど、「どのように維持管理されてきたか」という点が価値を大きく左右します。特に知識のある買主は、目に見える部分だけでなく、管理組合の運営状況や財務の健全性を厳しくチェックします。

内覧時には、室内のきれいさだけでなく、マンションの良好な管理状態を証明する具体的な資料を準備してアピールしましょう。

• 長期修繕計画書：将来にわたる修繕計画が適切に立てられていることを示す
• 修繕積立金の残高がわかる資料（総会議案書など）：計画通りに資金が積み立てられていることを証明する
• 管理規約：ペットの飼育やリフォームのルールなど、マンションの基本的なルールを示す

管理組合が健全に運営され、将来にわたって建物の価値が維持されることを客観的に示すことで、買主は安心して購入を決断できるでしょう。

オーバーローンになっていないかを確認する

まず最初に確認すべきなのが、住宅ローンの状況です。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債額がマンションの売却価格を上回ってしまう状態を指します。オーバーローンの状態では、マンションを売却して得たお金だけではローンを完済できず、不足分を自己資金（貯金など）で補う必要があります。

もし自己資金で補填できない場合は、原則としてマンションを売却できないので注意してください。

売却活動を始める前に、必ず現在取引のある金融機関に連絡し、ローン残債額が正確にいくらなのかを把握しておきましょう。その上で、不動産会社が出した査定価格と比較し、資金計画に問題がないかを確認することが、スムーズな売却につながります。

売却前の大規模リフォームは避ける

「高く売るために、きれいにリフォームした方が良いのでは？」と考える人もいるかもしれません。しかし、売却前の大規模なリフォームは、多くの場合で費用対効果が見合わないため避けることをおすすめします。

買主は、自分たちのライフスタイルや好みに合わせて内装を決めたいと考えているケースが少なくありません。そのため、売主が多額の費用をかけてリフォームしても、デザインが買主の好みに合わなければ評価されず、リフォーム費用を売却価格に上乗せすることが難しくなります。

結果として、かけた費用を回収できない「持ち出し」になってしまうリスクもあります。

大がかりな工事よりも、水回りを中心とした専門業者によるハウスクリーニングや、壁紙の破れなど部分的な補修に留めておく方が、費用を抑えつつ内覧時の印象を良くする上で効果的でしょう。

契約不適合責任について把握しておく

契約不適合責任とは、売却した不動産に、契約書の内容とは異なる欠陥（例：雨漏り、給排水管の故障、シロアリの害など）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。これは、2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」から変更されたもので、買主の権利がより強化されています。

もし引き渡し後に契約内容と異なる欠陥が見つかった場合、買主は売主に対して、補修を求める「追完請求」や、代金の減額を求める「代金減額請求」などを行うことができます。

こうしたトラブルを避けるためには、物件の状態について把握している情報を正直に、そして正確に不動産会社や買主に告知することが最も重要です。リスクを軽減する上でも、事前にホームインスペクションを実施し、建物の状態を客観的に把握しておくことが役立ちます。

査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって提示される査定額に幅があることに気づくでしょう。もちろん高く売却したいという気持ちは当然ですが、提示された査定額の高さだけで不動産会社を安易に選ぶのは危険です。

不動産会社の中には、まず媒介契約を結ぶことを目的に、意図的に相場よりも高い「見せかけ」の査定額を提示するところもあります。しかし、根拠のない高い価格で売りに出しても、結局は売れずに何度も値下げを繰り返すことになり、かえって売却期間が長引いてしまうことになりかねません。

重要なのは、「なぜその査定額になったのか」という根拠を明確に説明してくれるかどうかです。周辺の取引事例や物件の評価ポイントを基に、論理的な売却戦略を提案してくれる、信頼できる担当者を見極めてください。