築60年のマンションが売れない7つの理由と売却を成功させるポイントを解説

理由1：旧耐震基準で建てられている可能性が高い

築60年のマンションが売れない最も大きな理由の一つが、建物の「耐震性」への不安です。具体的には、1981年（昭和56年）6月1日より前に建築確認を受けた「旧耐震基準」で建てられている可能性が高いという点です。

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないことを基準として設計されています。 これに対し、現在の「新耐震基準」では、震度6強から7の揺れでも倒壊・崩壊しないことが求められます。

もしあなたが買主で、これから家族と長く安心して暮らす家を探しているとしたら、大きな地震が来たときの安全性は、何よりも優先したい条件になるはずです。

そのため、多くの買主は旧耐震基準の物件を無意識に選択肢から外してしまう傾向にあります。これが、売却が難しくなる大きな要因なのです。

理由2：買主が住宅ローンを組めない・組みにくい

買主が購入したくても、物理的に「買えない」という壁も存在します。それは、住宅ローンの審査が通りにくいという問題です。

金融機関が住宅ローンを融資する際、申込者の返済能力とあわせて、購入する物件の「担保価値」を厳しく審査します。築60年のマンションは、国が定めた建物の寿命の目安である「法定耐用年数（鉄筋コンクリート造で47年）」を大幅に超えています。

【事業用建築物の構造別法定耐用年数】

その結果、金融機関からは「担保価値が低い」と判断されやすく、融資を断られたり、希望額よりも大幅に低い金額しか借りられなかったりするケースが少なくありません。

現金で購入できる買主は限られているため、住宅ローンが使いにくいという点は、売却において非常に大きなハンデとなってしまうのです。

ただし、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」のように、独自の耐震基準を満たせば利用できるローンも存在します。

理由3：配管や電気設備などインフラが寿命を迎えている

マンションの価値は、目に見える部分だけで決まるわけではありません。壁や床下に隠された、給排水管やガス管、電気配線といったインフラの状態も、買主が非常に気にするポイントです。

一般的に、配管の寿命は20年〜30年程度と言われており、築60年のマンションでは、一度も交換されていなければ、すでに寿命を迎えている可能性が高いです。

これらのインフラをすべて交換するとなると、壁や床を一度解体する必要があるため、工事費用が100万円以上になることも珍しくありません。

買主からすれば、購入後すぐに高額なリフォーム費用が発生するリスクは、できるだけ避けたいものです。内覧時に室内が綺麗でも、「見えない部分」に潜む将来的な出費への懸念が、購入の決断をためらわせる一因となっています。

理由4：管理状態が悪く、修繕積立金が不足している

マンションは、建物そのものだけでなく、「管理」によってその価値が大きく左右されます。築年数が経過したマンションでは、管理組合の機能が弱まっているケースが見られます。

例えば、所有者の高齢化や空室の増加によって、管理費や修繕積立金の滞納が発生し、計画通りに大規模修繕が実施できていないかもしれません。

修繕積立金が不足していると、外壁のひび割れや共用廊下の汚れ、エレベーターの不具合といった目に見える劣化が進み、内覧に来た買主に「このマンションは管理がしっかりしていないな」という悪い印象を与えてしまいます。

また、買主は将来的に自身が負担することになる修繕積立金の額も気にします。修繕計画が甘く、将来的に積立金の大幅な値上げが予想されるマンションは、敬遠されがちです。

理由5：間取りやデザインが現代のライフスタイルに合わない

60年前に建てられたマンションは、当時の暮らしに合わせて設計されています。そのため、現代のライフスタイルとは合わない部分が出てきてしまうのも、仕方のないことかもしれません。

具体的には、

• リビングが狭く、部屋数が多く細かく仕切られている
• キッチンや浴室、トイレなどの水回りが狭く、設備が古い
• 収納スペースが少ない
• 洗濯機置き場が屋外にある

といった点が挙げられます。現代の買主の多くは、広々としたリビング・ダイニング・キッチン（LDK）や、豊富な収納、家事のしやすい動線を求めます。

間取りやデザインが現代のニーズとかけ離れていると、リノベーション費用がかさむことを懸念され、選ばれにくくなってしまうのです。

理由6：売却価格が適切でない（高すぎる）

「長年住んだ愛着のある家だから」「これくらいで売れたら嬉しい」というお気持ちは、痛いほどよく分かります。しかし、その希望売却価格が、周辺の相場や物件の客観的な価値と大きくかけ離れている場合、売却は非常に難しくなります。

買主は、インターネットなどを通じて複数の物件を比較検討するのが当たり前の時代です。

同じエリアの似たような条件の物件と比べて、あなたのマンションの価格が割高であれば、内覧の問い合わせすら入らない、という状況に陥ってしまいます。

売れない期間が長引くと、「何か問題がある物件なのでは？」と見なされ、さらに売れにくくなる悪循環に陥ることもあります。まずは、専門家である不動産会社に査定を依頼し、ご自身のマンションの「適正な市場価値」を客観的に把握することが重要です。

理由7：売却戦略と不動産会社選びを間違えている

最後の理由は、売主側の「売り方」の問題です。築60年のマンションには、新築や築浅物件とは全く異なる売却戦略が求められます。

例えば、

• ターゲット設定: ファミリー層ではなく、リノベーションを楽しみたい単身者やDINKS（子供のいない共働き夫婦）にターゲットを絞る。
• アピールポイント: 古さを隠すのではなく、「ヴィンテージ感」や「管理状態の良さ」を強みとして打ち出す。

こうした戦略を立てるには、築古物件の売買に関する専門知識と経験が不可欠です。

もし、あなたが依頼している不動産会社が、築古物件の取り扱い実績に乏しい場合、適切な販売活動ができず、結果として売れ残ってしまっている可能性があります。

不動産会社選びは、売却の成否を分ける極めて重要な要素なのです。

対策1：相場を理解し適切な売却価格を設定する

まず最初に取り組むべき最も重要なことは、客観的な視点で「適正な売却価格」を設定することです。理由6でも触れたように、価格設定は買主の興味を引くための入り口です。

ステップ1：複数の不動産会社に査定を依頼する
まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額とその根拠を比較検討しましょう。1社だけでなく、少なくとも3社以上に依頼することで、より客観的な相場観を掴むことができます。その際は、築古物件の売却実績が豊富な会社を選ぶのがポイントです。

ステップ2：売り出し価格を決定する
査定価格を参考に、不動産会社と相談しながら最終的な「売り出し価格」を決定します。少しでも高く売りたい気持ちをぐっとこらえ、買主が「これなら一度見てみたい」と感じるような、魅力的な価格設定を心がけることが、早期売却への近道です。

対策2：リフォームやリノベーションで付加価値をつける

建物の古さや設備の不具合が売れない原因である場合、リフォームやリノベーションは非常に有効な対策となります。ただし、やみくもにお金をかければ良いというわけではありません。大切なのは「費用対効果」です。

不動産会社と相談し、どのような買主をターゲットにするかに合わせて、最適な方法を選択しましょう。

対策3：ホームインスペクション（住宅診断）で買主の不安を払拭する

買主が築古物件に対して抱く最大の不安は、「目に見えない部分に欠陥が隠れているのではないか」という点です。その不安を解消し、安心して購入してもらうための強力な武器が「ホームインスペクション（住宅診断）」です。

ホームインスペクションとは、住宅診断の専門家が、建物の構造部分や雨漏りの有無、設備の劣化状況などを客観的に調査し、報告書にまとめてくれるサービスです。

売主が事前にこれを行い、その結果を買主に開示することで、

• 物件の透明性が高まり、買主の信頼を得られる
• 売却後の「契約不適合責任（後述します）」に関するトラブルを未然に防げる
• 物件の強み（例：耐震補強済み、配管更新済みなど）を客観的なデータで証明できる

といったメリットがあります。費用は5万円〜10万円程度かかりますが、買主の安心感という大きな価値を得ることができます。

対策4：ターゲットとなる買主層を明確にする

築60年のマンションを、新築物件を探しているようなファミリー層に売ろうとしても、なかなか響きません。大切なのは、この物件を「魅力的だ」と感じてくれる可能性のある、特定のターゲット層に狙いを定めることです。

例えば、

• リノベーション志向の若年層・DINKS: 都心や駅近の利便性を重視し、内装は自分たちの好みに合わせて自由に作り変えたいと考えている層。物件価格が安い分、リノベーションに費用をかけられる点をアピールします。
• 不動産投資家: 賃貸に出すことを目的としているため、利回りを重視します。現在の家賃相場や想定されるリフォーム費用などを具体的に提示し、投資対象としての魅力を伝えます。

ターゲットを明確にすることで、広告の打ち出し方や物件のアピールポイントが定まり、より効果的な販売活動が可能になります。

対策5：古いマンションの売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

これまで挙げてきたすべての対策は、信頼できるパートナー、つまり不動産会社のサポートがあってこそ効果を発揮します。築60年のマンション売却を成功させるためには、この不動産会社選びが最も重要と言っても過言ではありません。

以下のポイントを参考に、あなたのマンション売却を安心して任せられる会社を選びましょう。

• 築古物件の売買実績が豊富か: ホームページで過去の取引事例などを確認しましょう。
• 独自の販売網を持っているか: リノベーション会社や不動産投資家との繋がりなど、独自のネットワークを持っている会社は頼りになります。
• 担当者が親身に相談に乗ってくれるか: あなたの不安に寄り添い、専門的な視点から的確なアドバイスをくれる担当者を見つけることが大切です。

査定を依頼した際の対応の丁寧さや、査定価格の根拠説明の分かりやすさなども、良い会社を見極めるための重要な判断材料になります。

住んでいるマンションが築60年になって売れなかったらどうなる？

ご自身のマンションが築60年を迎える将来を想像したとき、「もし売れなくなってしまったら、この先どうなるのだろう？」という不安がよぎるのは、当然のことです。住み替えや相続など、いざという時に資産が動かせないとなると、計画が大きく狂ってしまいますよね。

結論からお伝えすると、万が一、通常の仲介で買い手が見つからない状況になったとしても、選択肢が完全になくなるわけではありません。資産がただの「負債」になってしまう前に、打てる手はいくつも残されています。

なぜなら、一般の買主にとっては魅力が薄れてしまった物件でも、不動産のプロや別の活用法を探している人にとっては、異なる価値が見出されることがあるからです。

大切なのは、将来起こりうる可能性を悲観的に捉えるのではなく、事前に「そうなった場合の選択肢」を知り、準備しておくことです。

具体的にどのような道があるのか、一緒に見ていきましょう。

【売れなくなった場合の主な選択肢】

このように、万が一「売れない」という状況に直面しても、複数の選択肢が残されています。

どの方法が最適かは、あなたのライフプランや物件の状況によって異なります。将来の不安を少しでも軽くするために、こうした選択肢があることを、ぜひ心の片隅に留めておいてください。

それぞれの選択肢については次章でさらに掘り下げて解説しますので、ご安心ください。

選択肢1：不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」

「買取」とは、一般の買主を探すのではなく、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

最大のメリットは、売却までのスピードです。 買主を探す必要がないため、価格の合意さえできれば、数週間から1ヶ月程度で現金化することが可能です。

また、買主がプロの不動産会社なので、売却後の欠陥に対する責任（契約不適合責任）が免除されるケースが多いのも大きな利点です。

一方で、デメリットは売却価格が安くなる傾向にあることです。買取業者は、買い取った物件にリフォームなどを施して再販売することで利益を得るため、買取価格は仲介で売却する場合の相場価格より2〜4割ほど低くなるのが一般的です。

「時間はかかってもいいから少しでも高く売りたい」という方には向きませんが、「早く確実に現金化したい」「面倒な手続きや内覧対応を避けたい」という方には適した方法です。

選択肢2：「賃貸」として貸し出し収益化する

売却にこだわらず、「賃貸」として貸し出すことで、家賃収入を得るという選択肢もあります。

もしマンションが駅に近いなど賃貸需要が見込める立地にあれば、安定した収益源になる可能性があります。リフォーム費用などはかかりますが、所有し続けながら資産を活用できるのがメリットです。

ただし、空室のリスクや、入居者とのトラブル、建物の管理といった手間や責任が常に伴います。また、ご自身が遠方に住んでいる場合は、管理会社に業務を委託する必要があり、その分の手数料も発生します。

ご自身のライフプランや、物件の賃貸需要、管理にかけられる手間などを総合的に考えて判断する必要があります。

選択肢3：解体して「土地」として売却する

もしあなたがそのマンションの全戸を所有している、あるいは他の所有者全員の同意を得て「マンション敷地売却制度」を利用できるなどの特殊なケースであれば、建物を解体し、「土地」として売却する方法も考えられます。

建物の価値がほぼないと見なされる場合でも、土地に価値があれば高値で売却できる可能性があります。特に、商業地や住宅地として人気のエリアであれば、デベロッパーなどが購入してくれるケースも考えられます。

ただし、解体には高額な費用がかかりますし、区分所有者全員の合意形成は極めてハードルが高いのが現実です。これはあくまで最終手段の一つとして、頭の片隅に置いておく程度が良いでしょう。

【仲介・買取・賃貸の比較表】

この表は、それぞれの選択肢の要点をまとめたものです。ご自身の状況と照らし合わせ、どの方法が最も合っているか考えてみましょう。

注意点1：契約不適合責任のリスクを理解する

契約不適合責任とは、簡単に言うと「売却した物件に、契約書に書かれていなかった欠陥（不具合）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任」のことです。

例えば、引き渡し後に雨漏りが見つかったり、給湯器が契約時の説明と違って故障していたりした場合、買主は売主に対して、修理（追完請求）や、代金の減額、損害賠償、さらには契約の解除を求めることができます。

この責任は、売主がその欠陥を知っていたかどうかに関わらず発生します。

特に築60年のマンションでは、予期せぬ不具合が発生する可能性も高いです。

ご自身が把握している建物の不具合や懸念点は、些細なことでも正直に不動産会社に伝え、契約書や「物件状況報告書」に明記しておくことが、トラブルを防ぐ上で何よりも大切です。

注意点2：売却にかかる費用と税金を把握しておく

マンションの売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料をはじめ、様々な費用や税金がかかります。事前に全体像を把握し、資金計画を立てておくことが重要です。

【主な費用】

• 仲介手数料: 不動産会社に支払う成功報酬。（売却価格の3%+6万円+消費税が上限）
• 印紙税: 売買契約書に貼る印紙代。
• 抵当権抹消費用: ローンが残っている場合に必要。
• その他: ハウスクリーニング代、リフォーム費用、ホームインスペクション費用など。

【主な税金】

譲渡所得税・住民税: 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税される。

計算式：譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

所有期間が5年超であれば税率は約20%、5年以下だと約39%と大きく変わります。

特に税金については計算が複雑なため、必ず不動産会社や税理士などの専門家に相談し、ご自身のケースではどのくらいの納税が必要になるのかを確認しておきましょう。

注意点3：必ず複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社選びは、売却活動のスタートラインであり、ゴールを左右する最も重要な要素です。

査定を1社だけに依頼すると、その査定額が高いのか安いのか、提示された売却戦略が本当にベストなのかを客観的に判断することができません。

中には、契約欲しさに相場より高い査定額を提示してくる会社もありますが、結局その価格では売れず、後から大幅な値下げを迫られるケースも少なくありません。

複数の会社と実際に会って話を聞くことで、

• ご自身のマンションの客観的な価値がわかる
• 各社の強みや戦略を比較できる
• 信頼できる担当者かどうかを見極められる

といったメリットがあります。手間を惜しまず、複数の視点から情報を集めることが、後悔のない売却に繋がります。