不動産査定書とは「売却予想価格」が記載された書類【無料ひな形有】費用や作り方を解説

不動産査定書とは？

不動産査定書とは、不動産会社が物件を調査し、算出した「売却予想価格（査定額）」と、なぜその金額になったのかという「算出根拠」を論理的にまとめた書類のことです。

不動産会社と媒介契約（売却活動を依頼する契約）を結ぶ際、宅地建物取引業法第34条の2において、価格について意見を述べる場合は根拠を明示することが義務付けられています。つまり、査定書は単なる価格表ではなく、プロが根拠を持って提示する重要な提案書と言えます。

決まった法定様式はないため、簡易なA4一枚のペライチのものから、数十ページに及ぶ製本されたレポート形式のものまで、作成する不動産会社によって内容やボリュームは様々です。どの形式であっても「いくらで売れるか」という結論と「なぜその価格なのか」という理由がセットになっている点は共通しています。

「査定価格」と「売り出し価格」の違い

査定書を見る上で混同しやすいのが「査定価格」と「売り出し価格」の違いです。この2つは似て非なるものであり、その違いを理解しておくことが売却成功のポイントです。

【2つの価格の違い】

重要なのは「査定価格＝売れる金額」ではないという点です。一方で少しでも高く売りたいからといって、査定価格とかけ離れた高い売り出し価格を設定するのは危険です。

相場より高すぎる売り出し価格は、長期間売れ残る原因になります。結果として「売れ残り物件」というイメージがつき、最終的に相場以下まで値下げせざるを得なくなるリスク要因となります。

不動産査定書（無料）と鑑定評価書（有料）の違い

不動産の価格を知るための書類には、不動産会社が作成する「査定書」と、不動産鑑定士が作成する「鑑定評価書」の2種類があります。名前は似ていますが、目的や費用、法的効力には大きな違いがあります。

【査定書と鑑定評価書の比較】

個人が自宅を売却する目的であれば、無料の「査定書」で十分です。実際の売買価格は、最終的に「買主との合意」で決まります。そのため、理論上の価格を出す鑑定評価よりも、日々市場の最前線で取引を行っている不動産会社が出す査定価格（実勢価格）の方が、実際の取引相場に近いからです。

1. 不動産会社が作成する「査定書」は原則無料

不動産会社が作成する査定書は、会社のWebサイトや一括査定サイトから依頼し、メールや郵送で受け取ることができます。不動産会社が作成する「査定書」の費用は、原則として無料です。

「なぜ無料でやってくれるの？」「後で高額な請求が来るのでは？」と不安に思うかもしれませんが、無料でできる理由は、以下のような不動産会社のビジネスモデルにあります。

あくまで宅建業者が行う「価格の意見」であり、公的な証明力は限定的ですが、売却活動においては市場動向を反映した最も重要な指針となります。

2. 不動産鑑定士が作成する「鑑定評価書」は有料

「不動産鑑定評価書」は、国家資格者である「不動産鑑定士」が、国の定めた「不動産鑑定評価基準」に基づいて作成する厳格な書類です。

作成には数十万円以上の費用がかかり、完成までに2週間〜1ヶ月程度の期間を要します。主に以下のような、第三者に対して価格の正当性を法的に証明する必要がある場面で使用されます。

一般的な売却活動において、あえて鑑定評価書を取得するメリットはほとんどありません。特別な事情がない限り、不動産会社の無料査定を利用しましょう。

不動産査定書に記載されている主要項目【ひな形付き】

不動産査定書には決まった法定様式はありませんが、売却の判断材料として一般的に以下の5つの重要項目が記載されています。

これらを引いた金額が、次の資金計画を立てるために最も見るべき数字となります。

失敗しない不動産査定書の見方！5つのチェック項目

査定書を受け取ったら、単に金額を見るだけでなく、その内容を精査することが大切です。「高い査定額＝良い不動産会社」とは限りません。ここでは、信頼できる査定書であるかを見極める5つのチェックポイントを紹介します。

1. 査定額の「根拠」は明確か

まず確認すべきは「なぜこの価格なのか？」という問いに対する答えです。「長年の勘です」や「頑張ってこの価格で売ります」といった精神論ではなく、近隣の成約事例（取引事例比較法）を用いた論理的な説明がなされているかを確認してください。

特に注意したいのが、比較対象として提示された事例の質です。

根拠となるデータが不透明な場合、その査定額の信頼性は低いと言わざるを得ません。

2. 物件の「強み（プラス要因）」が評価されているか

机上のデータだけでなく、現地訪問でしか分からないプラス要因が評価に加点されているかを見ます。

これらが適切に反映されているかどうかは、機械的な計算だけでなく、担当者がどれだけ「物件への理解度」を持っているかを測る重要な指標になります。もし、アピールポイントが反映されていないと感じたら、遠慮なく担当者に質問してみましょう。

3. 提示された査定額が「高すぎないか」

他社と比較して、突出して高い査定額（異常値）が出ている場合は注意が必要です。契約を取りたいがために、相場を無視した高値を提示する営業戦略である可能性が高いからです。これを業界では「高預かり」と呼びます。高預かりのリスクは以下のとおりです。

査定額の高さだけで不動産会社を選ばず、納得できるまでその根拠を確認する姿勢が重要です。

4. 担当者の「販売戦略」と「コメント」の具体性

査定書には、以下のような「誰に」「どうやって」売るかという具体的なアクションプランが記載されているはずです。

また、物件の良い点だけでなく、悪い点（マイナス要因）も正直に記載し、それをどうカバーするかを提案している担当者は信頼できます。例えば「駅から遠い」というデメリットに対して「駐車場2台分を確保できる希少性をアピールする」といった具体的な対策があるかを見てください。

5. 売却時の「予想手取り額」が記載されているか

売却計画において最も重要なのは、表面上の売却価格ではなく、以下のような諸経費を引いた「手取り額」です。

上記の費用を差し引いた「手取り額」の試算が記載されているかを確認してください。この金額は、次の家の購入資金計画や、住宅ローンの完済可否（アンダーローンかオーバーローンか）を判断するために不可欠な情報です。

手取り額の計算が含まれていない、あるいは概算すぎる場合は、必ず詳細なシミュレーションを依頼しましょう。後になって「思ったより手元にお金が残らなかった」という事態を防ぐためです。

不動産査定書はどこでもらえる？入手方法と期間

不動産査定書を入手するには、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2つの方法があります。現在の状況や目的に合わせて使い分けましょう。

【査定方法の比較】

まずは机上査定で概算を知り、対応が良く信頼できそうな会社に絞ってから訪問査定を依頼するのが、スムーズで失敗の少ない流れです。

まずは複数社を比較できる「一括査定」がおすすめ

不動産の価格には「定価」がありません。そのため、1社だけの査定では「その価格が適正か」「担当者が優秀か」を判断するのは困難です。

ある会社からは3,000万円と査定され、別の会社からは3,500万円と査定されることも珍しくありません。適正な価格を知り、良いパートナーを見つけるためには、最低3社程度比較して相場観を養うことをおすすめします。

各社の査定額や根拠、担当者の対応を見比べることで、より納得感のある売却活動をスタートできます。

不動産査定を依頼する際に準備すべき書類

正確な査定書を作成してもらうためには、物件に関する正確な情報が必要です。査定依頼時に準備しておくとスムーズな書類を紹介します。手元になくても査定は可能ですが、より精度の高い結果を得るために可能な限り揃えておきましょう。

1. 必須となる書類

査定を依頼する上で、最低限必要となる書類です。特に権利関係や面積の確認に必要となります。

登記済証は紛失してしまうと再発行できませんが、代替手段はあるので担当者に相談しましょう。

2. プラス査定につながる書類

必須ではありませんが、提出することで物件の信頼性を高めたり、プラスの評価につながったりする書類です。

上記の書類は物件購入時に不動産会社から渡される、資料ファイルなどに入っていることが多いので、査定を依頼する前に一度探してみましょう。

まとめ

不動産査定書は、あなたの家が「いくらで売れるか」を予測するだけでなく、売却活動の戦略を立てるための重要な資料です。無料の簡易査定でも、プロの視点による詳細な分析が得られます。「まだ売るか分からないけれど、価値だけ知りたい」という場合でも、まずは現在の資産価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

複数の査定書を見比べることで、適正な価格と信頼できる不動産会社が必ず見えてきます。一括査定などのサービスを活用して、納得のいく売却活動の第一歩を踏み出しましょう。