建築面積とは「真上から見た建物の広さ」 | 求め方や他面積との違いを図解

建築面積とはわかりやすく言うと「建物を真上から見たときの広さ」のこと

建築面積とは、建物を真上から見たときに地面を覆っている部分の広さを指します。言い換えると「家が土地の上で占めている範囲」を表す面積です。建築面積は、建物の外側の輪郭で決まります。外壁または柱の外側のラインで囲まれた部分が対象となり、内側の合計が建築面積です。部屋の広さや建物の階数によって面積が変わることはありません。

建築面積で基準にするのは、1階部分です。2階や3階が大きくても、真上から見たときの広さが1階と同じであれば、建築面積は変わりません。

建て替えや売却を考える際は、建築面積を理解しておくことで、不動産会社の説明や資料を理解するのに役立ちます。

建築面積に含まれる／含まれない例

建築面積を理解するうえで最も迷いやすいのが「どこまでが面積に入るのか」という点です。玄関ポーチやガレージなどは見た目が似ていても、構造や条件によって扱いが変わります。ここでは、建築面積に含まれやすい部分と、含まれない部分を具体例で解説します。

1. 建築面積に含まれうる部分の例

建築面積に含まれるかを判断する基準は、柱や壁で囲まれており地面に接している構造かどうかです。居住スペースに限らず、建物の一部として設置されている部分は、建築面積に算入される可能性があります。

居住部分だけでなく、たとえば以下のものが建築面積に含まれる可能性があります。

ガレージは、屋内型はもちろん屋根と柱があり建物と一体と見なされる場合は建築面積の対象です。カーポートは、壁がない簡易的な構造であれば緩和措置の対象となる場合がありますが、屋根や柱のつくりによって扱いが変わる点には注意が必要です。

一方で、ピロティのような1階部分が柱だけで支えられた空間や、中庭の屋根などは判断が分かれやすい部分です。図面や見た目だけで一律に「含まれる」「含まれない」と判断できないので、設計段階で自治体や建築士に確認しなくてはいけません。

2. 建築面積に含まれない部分の例

建築面積に算入されない部分は、建物として地面を覆っているとは判断されにくい構造であることです。屋根や柱による明確な区画がなく、建物の外形として扱われない場合は、建築面積に含まれません。

代表的な例がバルコニーです。

上階に設けられた屋外スペースであっても、構造が簡易であれば対象外です。

また、庇や屋根の張り出しも注意が必要です。外壁から突き出していても、幅が小さい場合や、支柱を伴わない簡易的なつくりであれば、建物の外周には含まれません。そのため、一定の寸法や構造条件を満たさないケースでは、建築面積から除外されます。

建築面積の求め方をわかりやすく解説

建築面積は、以下の手順で確認できます。

配置図とは敷地と建物の位置関係を示した図面で、平面図は建物を上から見た形を表す図面です。屋根や柱で構成されるかどうかで玄関ポーチやガレージなどは算入し、バルコニーや小さな庇は除外します。

範囲が決まったら、計算しやすい形に分けて面積を求めます。建物全体が複雑な形でも、正方形や長方形のブロックに分解すると算出しやすいです。

計算する流れを押さえれば、自身の建物でも建築面積を把握できます。

建築面積と間違えやすい3つの面積との違い

建築面積と間違えやすい「広さ」を示す専門用語が複数あります。正しく区別できていないと、家の広さを誤って判断したり、土地や建物の価値を正確に比較できなくなる可能性があります。ここでは、建築面積と特に間違えやすい3つの面積について、役割と違いを解説します。

1. 床面積

床面積とは部屋や廊下など、家の中で実際に使えるスペースの広さを表します。床面積は、住み心地や間取りを考える際の重要な数値であり、リビングの広さや収納量など生活のイメージをつかむときに役立ちます。複数階がある戸建ての場合、各階の床面積を合計した値が延床面積として示されるのが一般的です。家全体のボリュームや使い勝手を把握したい場合は、延床面積を確認します。

建築面積と混同しやすい理由は、どちらも「広さ」を表す言葉だからです。ただし、床面積は居住可能な空間の広さを示すものであり、土地に対してどの程度の建物が建てられるかを判断する目的では使われません。

2. 敷地面積

敷地面積とは、家が建っている土地そのものの広さを表します。敷地面積は、土地購入や土地探し、価格の比較を行う際の判断材料です。「庭や駐車スペースをどの程度確保できるか」「建物以外にどれくらいの余白が取れるか」を考えるときは、敷地面積を基準に検討します。

建築面積と混同しやすい点は「土地に対してどれくらい建物が建つのか」という関係性があるためです。敷地面積はあくまで土地全体の広さを示すもので、建てられる建物の規模を直接表す数値ではありません。

3. 建坪

建坪は、建築基準法などで定められた法定用語ではなく、日常的に使われてきた慣用表現です。一般的には、建築面積を坪単位で表した呼び方として用いられることが多く、建物が地面に接している範囲を指します。一方で、住宅会社や不動産の説明では、1階部分の床の広さを建坪と呼ぶこともあります。

「どれくらいの規模の建物が、その土地に建てられるか」を感覚的に伝える目的で使われます。ただし、法的な判断や設計の基準としては使われません。正確な数値を確認したい場合は、建築面積や建ぺい率といった定義が明確な指標で判断します。

建ぺい率・容積率と建築面積との関係

建築面積を正しく理解しても、実際にどれくらいの大きさの家が建てられるのかは、建ぺい率や容積率を知らなければ判断できません。土地の広さが同じでも、建ぺい率や容積率によって建物の規模や形は大きく変わります。ここでは、建築面積と関係のある建ぺい率と容積率について解説します。

1. 建ぺい率で「どれだけの大きさの家を建てられるか」が決まる

建ぺい率とは、敷地の広さに対して、どの程度まで建物の大きさが許容されるかを示す割合です。建ぺい率は、土地に建てられる建物の規模を考えるうえで欠かせません。

たとえば、敷地が100㎡で建ぺい率が60％に定められている場合、建築面積の上限は60㎡です。この範囲内で、玄関ポーチやガレージなど、算入対象となる部分を含めた建物を計画する必要があります。

建て替えや売却を検討する際は、敷地の広さだけを見るのではなく、建ぺい率と建築面積をあわせて確認します。建ぺい率を理解できれば、土地にどれくらいの家が建てられるのかを具体的にイメージできるようになるでしょう。

2. 容積率は敷地に対する建物の総面積の制限を表す

容積率とは、敷地面積に対して建物全体の延床面積をどこまで確保できるかを示す割合です。建築面積が「地面に接する広さ」を基準にするのに対し、容積率は建物のボリュームを制限する役割を持っています。

容積率が影響するのは、建物の階数や各階の広さです。1階を広く取るか、階数を増やすのかといった設計の考え方は、容積率の範囲内で決めます。

建築面積と容積率は、どちらも土地に建てられる建物の規模を表しますが、内容が異なります。地面にどれだけ広がるかは建ぺい率、上下方向の広がりは容積率と整理して考えることで、設計や売却の判断がしやすくなるでしょう。

3. 地域によって建ぺい率と容積率が異なる

建ぺい率や容積率は、全国で一律に決まっている数値ではなく、地域ごとに基準が定められています。同じ広さの土地であっても、場所が違えば建てられる建物の規模は変わり、同じ建物は建築できません。

建ぺい率や容積率は、都市計画法にもとづく「用途地域」によって決まります。用途地域とは、住宅地や商業地など、土地の使い方を区分する制度です。

建ぺい率と容積率の違いは、土地の使い勝手だけでなく不動産としての価値や価格にも影響しています。

建築面積を広くできる建ぺい率緩和の2つの条件

建ぺい率には、特定の条件を満たす土地や建物で緩和が認められるケースがあります。ここでは、建築面積を広くできる代表的な2つの建ぺい率緩和の条件について解説します。

1. 二方向が道路に面している場合（角地）の緩和

敷地が二方向以上の道路に接している土地（角地）では、通常より高い建ぺい率が認められる場合があります。開放性や防災性が高いと評価されやすいためで、結果として建築面積を広げやすくなる点が特徴です。

多くの地域では、角地に該当すると建ぺい率が10％上乗せされます。たとえば、基準が60％の場所であれば、緩和により70％まで許容され1階部分の広さを大きく確保できます。

建て替えや売却を考える際は、角地緩和が適用できるかどうかで、建てられる建物の規模や土地の評価が変わることがあります。図面や公的資料をもとに条件を整理し、必要に応じて自治体へ確認すると安心です。

2. 防火地域・準防火地域での建ぺい率緩和

防火地域や準防火地域は、都市部や建物が密集するエリアで火災の被害を抑える目的で指定されています。建物に一定の耐火性能が求められますが、条件を満たすことで建ぺい率が緩和される場合があります。

たとえば、延焼防止性能が高い構造の建築物と認められると、建ぺい率が10％上乗せされるケースがあります。基準となる割合が60％であれば、緩和により70％まで許容され、同じ土地でも建物の面積を広く確保できます。

一方で、緩和を受けるためには、耐火建築物や準耐火建築物といった構造基準を満たす必要があります。そのため一般的な建物と比べて、建築コストが上がる場合があります。

建て替えや売却を検討する際は、費用と広さのバランスを考えつつ、防火地域や準防火地域の緩和が適用できるかを確認すると、選択肢が広がります。

建築面積で間違えやすい3つの注意点

建築面積は、意味を正しく理解していないと思わぬ勘違いや判断ミスにつながりやすい指標です。ここでは、建て替えや売却を検討する際に多くの人がつまずきやすい代表的な注意点を整理します。

1. 建築面積と延床面積を混同しない

建築面積と延床面積は、どちらも「広さ」を表す言葉ですが、示す内容が異なります。建築面積は建物の外形を基準にした数値で、建物が土地をどれだけ占めているかを示します。一方、延床面積は家の中で使える空間の合計を表し、生活のしやすさに関わる指標です。

違いを理解しないまま比較すると、実際の住み心地を誤って判断するおそれがあります。たとえば、建築面積が小さい物件でも、階数が多ければ室内は広い場合があります。

不動産広告や家づくりの資料では、これらの面積が並んで表示されることが多いです。それぞれが何を示しているかを意識して確認することで、土地選びや売却の判断をより正確に行えます。

2. バルコニー・庇は条件で面積に入ったり入らなかったりする

バルコニーや庇は、見た目だけでは建築面積に含まれるかどうかを判断しにくい部分です。建築基準法や条例にもとづき、自治体ごとに細かな条件が定められています。

判断のポイントになるのは「構造」です。屋根が設けられ柱で支えられていれば、建物の外形として扱われる場合があります。同じような形状でも、条件次第で建築面積に算入されるケースが生じます。

目安として、外壁からの出幅が1m以下の庇やバルコニーは、建築面積に含まれない扱いが多く見られます。

想定していた広さが確保できない可能性があるため、判断が難しい形状の場合は図面の段階で自治体に確認しておくことが重要です。

参照元：e-GOV法令検索｜建築基準法施行令（昭和二十五年政令第三百三十八号）

3. 「建築面積が大きい＝広い家」とは限らない

建築面積が大きいからといって、実際に暮らせる空間が広いとは限りません。建築面積は、建物が地面を占める大きさであり、部屋や廊下など家の中で使える広さを表す面積ではないからです。

同じ建築面積でも、延床面積や間取りの工夫によって、住まいの印象は大きく変わります。たとえば、1階部分を広く使う平屋と、上下に空間を重ねる2階建てでは、外から見た広さが同じでも、使える面積に差が生じます。

家づくりや売却を考える際は、建築面積だけで結論を出さず、延床面積やプラン内容とあわせて確認することが重要です。複数の視点から比較することで、住まいの価値や可能性を正しく見極められるようになるでしょう。

まとめ

建築面積とは、建物を真上から見たときに地面を占める面積です。家の中の広さを示す床面積や、土地そのものの広さである敷地面積と異なり、どれくらいの規模の建物が建てられるかを判断するために使われます。

ただし、建築面積が大きいからといって、必ずしも広い家になるとは限りません。建て替えや売却を検討する際は、建築面積だけを見るのではなく、延床面積や敷地面積とあわせて確認することが重要です。複数の面積を整理して見ることで「この土地にはどれくらいの家が建てられるのか」「今の建物は土地条件を活かせているのか」といった点を、数字で冷静に判断できます。

「今の建物や土地は、どれくらいの価値があるのか」と感じているなら、客観的な評価を知っておくと安心です。現在の評価は、実際に査定してみないと分かりません。まずは無料で利用できるGMOの不動産査定を利用し住まいの価値を確かめてみてはいかがでしょうか。