不動産仲介手数料の仕組みとは？早見表や計算方法、値引きの裏側まで徹底解説

不動産売買の仲介手数料の仕組みとは

不動産取引における仲介手数料とは、売主と買主の間に入って契約を成立させた不動産会社（仲介業者）に対して支払う報酬のことです。

まず理解しておくべき最も重要な点は、仲介手数料は「成功報酬」であることです。物件の調査や現地案内、広告活動などにどれだけコストがかかっても、契約が成立しなければ手数料は発生しません。

仲介手数料が成功報酬とされている理由は、主に以下の3つの法的根拠などに基づきます。

これらの取り決めにより、不動産会社は「契約成立」という結果を出して初めて報酬を請求できる権利（報酬請求権）が発生します。

ただし、例外として実費が請求されるケースもあります。依頼者が特別に希望した「特別な広告（遠隔地の新聞への掲載など）」や「遠隔地への出張旅費」については、成約の有無にかかわらず請求される場合があります。もちろん、これには事前の承諾が必須です。

1. 仲介手数料は誰が支払うのか

仲介手数料を誰が負担するかは、取引に関わる「受益者負担の原則」によって決まります。基本的には、仲介サービスを受けて利益を得る売主と買主の双方が支払います。

具体的な支払いパターンは、主に以下の3つです。

最も一般的なのは、3つ目の「売主と買主の双方負担」のケースです。売主は「売却活動を依頼した仲介会社」へ、買主は「物件探しを依頼した仲介会社」へ、それぞれ手数料を支払います。また、1社の不動産会社が売主と買主の両方を仲介する場合（両手仲介）は、その1社が双方から手数料を受け取ります。

法的には「貸主・借主で折半」が原則とされる賃貸仲介とは異なり、売買においてはそれぞれの依頼者が契約した業者へ正規の手数料を支払うのが通例です。

2. 支払いが発生するタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、法律で厳密に決まっているわけではありませんが、一般的な商慣習として定着している時期があります。通常の不動産取引では「売買契約時」に半金「引き渡し・決済時」に残金というように、2回に分けて支払うケースが大半です。

本来、不動産会社の報酬請求権は「契約成立時」に発生するため、契約時に全額を支払っても法的には問題ありません。

また、仲介手数料には消費税がかかる点にも注意が必要です。土地の売買代金自体は「非課税」ですが、不動産会社の仲介業務という「サービス（役務）」に対しては消費税が課税されます。予算を組む際は、必ず税込み価格で計算するようにしましょう。

3. 賃貸と売買の仲介手数料の仕組みの違い

不動産の仲介手数料は、取引の種類が「賃貸」か「売買」かによって、計算の元となる基準や法律上の上限ルールが根本的に異なります。特に売買は扱う金額が大きいため、賃貸の感覚のままでいると資金計画に大きなズレが生じる可能性があります。

賃貸の場合、手数料の上限は「家賃の1ヶ月分」であり、実務上は借主が全額負担することが一般的です。一方で売買の場合は「物件価格」をベースに計算され、成約価格に応じて手数料も変動します。また、売買では売主と買主の双方が、それぞれの仲介会社に対して手数料を支払う「各自負担」が基本となる点も大きな違いです。

不動産売買の仲介手数料の上限と計算方法

仲介手数料は、不動産会社が自由に決められるわけではなく、法律によって受け取れる金額の「上限」が定められています。取引額が大きくなるほど料率が下がる「階段式」の設定になっています。

具体的な計算料率は、以下の3つの区分に分かれています。

このように、金額の区分ごとに計算して合算するのが本来の方法です。

しかし、一般的な住宅売買では物件価格が400万円を超えることがほとんどです。そのため、毎回3段階に分けて計算するのは手間がかかります。そこで、400万円を超える物件の手数料を一発で計算できる「速算式（公式）」が使われます。

この式にある「＋6万円」という数字は、適当な定数ではありません。

200万円以下の部分（本来5%）と、200〜400万円の部分（本来4%）を、すべて一律3%で計算してしまった場合に生じる「差額の調整分」です。この公式を使えば、複雑な計算をせずに上限額を算出できます。

参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

不動産売買の仲介手数料早見表

物件価格ごとの仲介手数料（上限額・税込10%）を一覧表にまとめました。ご自身の検討している価格帯の目安としてご活用ください。

表を見るとわかるように、物件価格が高くなればなるほど手数料も高額になります。

例えば5,000万円の物件を購入する場合、物件価格とは別に約172万円の現金を用意しなければなりません。

登記費用や税金などを含めた諸費用全体では、物件価格の5〜8%程度を見込んでおくと安心です。

2024年7月からの不動産仲介手数料の改定に関する3つのポイント

2024年7月1日、不動産の仲介手数料に関する重要な法改正が行われました。これは空き家問題の解消を目的とした特例措置の拡大です。

変更点のポイントは、主に以下の3つです。

それぞれの詳細について解説します。

1. 「低廉な空き家等」の対象範囲が「800万円以下」に拡大！手数料は最大33万円へ

これまでも安い空き家取引に関する特例はありましたが、今回の改正でその適用範囲と上限額が大幅に変更されました。具体的な変更内容は以下のとおりです。

「低廉な空家等」という名称ですが、実際には「居住中の住宅」や「土地（更地）」であっても、売買価格が800万円以下であれば対象となります。

また、以前は売主からしか特例手数料をもらえませんでしたが、今後は買主側の仲介業者も最大33万円の手数料を受け取れるようになります。

2. 改定の狙いは「空き家流通の活性化」

なぜこのような改正が行われたのかというと、物件価格が安い取引において不動産会社が赤字になるのを防ぐためです。従来の手数料規定には、以下のような3つの構造的な問題点がありました。

まず「報酬の低さ」についてですが、200万円の物件では手数料が数万円にしかなりません。しかし「手間の多さ」は変わりません。調査や契約業務の手間は、高額物件と同じだけかかるのです。その結果、コスト割れを懸念した不動産会社による「業務の敬遠」が起き、空き家が放置される原因となっていました。

今回の改定で不動産会社が正当な報酬を受け取れるようになれば、空き家取引に積極的な業者が増え、流通が活性化することが期待されています。

3. 特例の適用には事前の「説明と合意」が必須

この特例による手数料計算は、自動的に適用されるものではありません。適用するためには、以下の2つの条件を満たす必要があります。

依頼者があらかじめ納得していなければ、不動産会社は勝手に上限33万円を請求することはできません。800万円以下の物件を売買する際は、手数料が通常の「3%+6万円」の計算式になるのか、特例の「最大33万円」になるのか必ず契約前に確認しましょう。

不動産売買で仲介手数料を安く抑える4つの方法【リスクも紹介】

不動産売買で仲介手数料を安く抑える主な方法は、以下の4つがあります。

仲介手数料は法律で「上限」が決まっているだけで、その範囲内であればいくらに設定しても問題ありません。つまり、工夫次第で安く抑えることが可能です。

それぞれの方法にはメリットだけでなく、注意すべきリスクも存在するため、詳しく見ていきましょう。

1. 不動産会社への「値引き交渉」

最も一般的なのは、不動産会社の担当者に直接値引きを相談することです。法律上も交渉自体は自由に行えます。

ただし、単に「安くしてほしい」と頼むだけでは断られる可能性が高いでしょう。交渉を成功させるには、主に以下の3つのような「相手へのメリット」を提示するのがコツです。

なお、過度な値引き要求は危険です。営業担当者のモチベーションが下がったり、広告費を削られたりして、結果的に売却活動の優先順位を下げられるリスクがあることを理解しておきましょう。

2. 「手数料半額・無料」の会社を選ぶ

最近では、最初から「仲介手数料半額」や「無料」を掲げる不動産会社も増えていますが、安くできる背景には、主に以下の3つの理由があります。

ここで注意したいのが「囲い込み」や「ADバイアス」のリスクです。手数料無料の会社は、自社の利益を確保するために「手数料が出る物件」しか紹介しなかったり、他社からの購入申し込みをブロックしたりする可能性があります。仕組みを理解した上で利用することが大切です。

3. 「業者買取」を利用する

仲介手数料を確実にゼロにする方法として「業者買取」があります。業者買取は仲介（媒介）ではなく、不動産会社が直接の買主となって物件を買い取る方法です。買取を利用するメリットは、主に以下の3点です。

手数料が無料になるのは、仲介会社が入らないためです。また、買い手を探す期間が不要ですぐに売却が完了します。さらに、売却後に雨漏りなどの不具合が見つかっても責任を問われない、契約不適合責任の免責も大きな利点です。

しかし、買取価格は市場相場の7〜8割程度になってしまうのが一般的です。例えば3,000万円で売れる物件が2,100万円〜2,400万円程度になる可能性があります。手数料（約100万円）を節約するために売却額が数百万円下がっては本末転倒ですので、慎重な判断が必要です。

4. 「個人間売買」を行う【非推奨】

親族や知人間で、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶ方法です。この場合も仲介手数料は発生しません。

しかし、個人間売買はトラブルのリスクが極めて高いためおすすめしません非。主なリスクとして以下の3つが挙げられます。

トラブルが発生すれば、契約書の作成や登記手続きのために司法書士へ依頼する費用が発生します。数%の手数料を惜しんだ結果、将来的に裁判沙汰になるリスクを考えると、プロを介した取引のほうが安全と言えます。

まとめ

不動産の仲介手数料は「物件価格×3%＋6万円」という計算式で上限が決まっています。高額に感じるかもしれませんが、成功報酬として支払う対価であり、交渉や依頼先の選び方次第で抑えることも可能です。

不動産取引は一生に一度あるかないかの大きなイベントです。目先の手数料の安さだけでなく「安全に、高く、早く」取引できるパートナーであるかを見極めることが、最終的な手残りを最大化するコツです。まずは複数の会社に査定を依頼し、手数料やサービス内容を比較することから始めてみましょう。