再建築不可物件の売却相場と高く売る方法｜買取・仲介の選び方を解説

再建築不可物件の基礎知識

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体すると、新たに建物を建てられない土地や建物のことを指します。主な原因は、建築基準法で定められている「接道義務」を満たしていない点にあります。

接道義務の結果、それ以前から建っていた建物の中には、現在の基準に適合しない「既存不適格」となり、再建築不可物件に該当するケースがあります。

ただし、すべての再建築不可物件が建替えできないわけではありません。敷地条件によっては、道路を「見なし道路」として認めてもらえたり、隣地の一部を購入して接道要件を満たしたりすることで、建替えが可能になる場合もあります。

再建築不可物件の価値を正しく判断するためには、建築基準法の規定だけでなく、周辺敷地や道路の状況を総合的に確認することが重要です。購入や売却を検討する際は、専門家に相談しながら慎重に判断しましょう。

再建築不可物件でも売却できる理由

建物の建替えが不可である再建築不可物件ですが、売却できるケースもあります。ここからは、再建築不可物件でも売却できる3つの理由を以下の順序で紹介します。

再建築不可物件の扱いに悩んでいる方は、まずは売却できる可能性（価値）があるかを確認しましょう。

土地の権利が残り利用価値がある

再建築不可物件であっても、土地としての権利が失われることはなく、資産価値や利用価値が完全にゼロになることはありません。たとえば、すでに建っている建物を解体せず、リフォームやリノベーションを行い、用途を変えて活用する方法も考えられます。

再建築ができないからといって、必ずしも活用できないわけではないため、再建築不可物件には一定の需要があります。特に、立地条件や周辺環境が良い場合は、再建築不可であることを理解したうえで購入を検討する人も少なくありません。

投資家による賃貸需要が見込める

再建築不可物件は、投資目的で購入されるケースも少なくありません。再建築ができない物件は、一般的には担保価値が低いとされているため、金融機関の融資対象外となることが多く、居住用としては敬遠されがちです。一方で、現金購入を前提とする投資家にとっては価格の安さが魅力となります。

さらに、建物の状態が良好であれば大規模な修繕が不要となり、初期費用を抑えたうえで購入できる点も、投資家から注目される理由の一つです。

買取業者に再販ノウハウがある

個人で再建築不可物件を所有している場合でも、不動産買取業者に依頼することで、売却できる可能性は高まります。買取業者は、物件を自社で再販売したり、再活用したりするノウハウを持っているため、土地の状態や再建築の可否にかかわらず対応できる体制が整っているからです。

ただし、建物の状態によっては、買取後にリフォームやリノベーションが必要となるため、買取価格は低めに設定される傾向があります。

買取業者を利用する場合、内覧対応が不要であったり、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が免除されたりするケースもあります。即日対応が可能な業者も多いため、早期に現金化したい方や売却の方法が見つからず悩んでいる方にとって、有効な選択肢といえるでしょう。

再建築不可物件の売却が難しい3つの理由

再建築不可物件にも価値があることを紹介しましたが、売却のハードルが高いことは変わりません。ここからは、なぜ売却のハードルが高いのかについて3つの理由を紹介します。

1つずつ確認していきましょう。

建替えができず資産価値の向上が見込めない

再建築不可物件は、接道義務を満たしていない土地や建物であるため、現状のままでは建替えができません。そのため、建物の老朽化が進むにつれて活用の選択肢が限られ、対策をせずに所有し続けると、資産価値は徐々に低下していきます。

一般的な中古住宅であれば、建替えによって建物や土地の資産価値を高めることが可能です。

さらに、既存建物の状態によっては、大規模な改修が必要となり、高額な工事費用が発生するケースもあります。

また、周辺環境や立地条件によっては、建物を別用途で活用できる状態に整えたとしても、十分な利益が見込めない場合があります。資産価値は、買主が購入を判断する際の大切な指標の一つです。そのため、資産価値が低いことや、将来的な売却（出口）が見えにくいことは、買主にとって大きな不安材料となります。

住宅ローンが使えず買主が限定される

再建築不可物件は、金融機関から担保価値が低い土地・建物と判断されるため、住宅ローンを利用した融資を受けることができません。その結果、購入できるのは、現金での購入が可能な買主や資金に余裕のある層に限られます。

買主のターゲットが限定されることで、購入希望者の数は大きく減少し、売却までに時間がかかりやすくなります。さらに、既存の建物を別用途で活用する場合には、リフォームやリノベーションにかかる追加の建築費用も発生します。

こうしたコスト負担が大きくなるほど、購入を検討できるのは資金力のある買主に限られます。その結果、買主層がさらに狭まり、売却期間が長期化するという悪循環に陥りやすくなる点は、再建築不可物件ならではの注意点といえるでしょう。

接道義務違反が購入を躊躇させる

再建築不可物件とは、建築基準法で定められている接道義務（幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していること）を満たしていない建物や土地を指します。こうした要件は一般の買主にとって理解しづらく、将来的な利用制限や思わぬトラブルを懸念して、購入をためらうケースが多いのが実情です。

安心感を与えられれば購買意欲の向上にもつながるため、再建築不可物件を扱う際は、一般の買主をどのようにサポートするかを事前に検討しておくことが重要です。

再建築不可物件の売却相場と価格の決まり方

具体的に再建築不可物件を売却する場合、売却における価格設定が必要になります。ここからは、再建築不可物件の売却相場と価格の決まり方を以下の順序で紹介します。

売却価格の相場を大きく外すと、売却までの期間が長引く要因になります。そのため、売却相場と価格の決まり方を確認し、適正な価格設定を行いましょう。

売却相場は通常物件の5〜7割が目安

再建築不可物件の売却相場は、一般的な不動産物件の5〜7割程度が目安とされています。一般的な物件よりも価格が下がる主な理由は、次のとおりです。

たとえば、市場で100万円前後で取引されている一般的な不動産物件と同条件のエリアにある場合であれば、再建築不可物件の売却相場は50〜70万円程度になるケースが多く見られます。

相場を正しく把握せず、一般的な不動産物件と同等の価格設定をしてしまうと、買主はより不安材料の少ない物件へ流れてしまいます。その結果、売却期間が長期化する可能性が高まるため、売却タイミングを見極めましょう。

接道状況と周辺需要で価格が変動

再建築不可物件は、周辺の接道状況やエリアの需要動向によって、売却価格が変動することがあります。将来的に、物件周辺で接道条件を改善できる隣地が現れた場合には、再建築が可能となり、建替えすることも可能です。

また、隣地との交渉により、土地の一部を道路として提供してもらうことで接道義務を満たし、再建築が可能になる例もあります。

一方で、駅から遠い、生活利便性が低いなど、周辺環境の需要が弱いエリアでは、たとえ接道条件が解消されたとしても、価格が大きく上がらない場合があります。そのため、売却価格を決める際は、接道状況が改善できる可能性と土地自体のポテンシャルを総合的に見極めたうえで設定することが重要です。

土地の将来性が評価の中心となる

再建築不可物件を検討する際は、建物の状態よりも土地の将来性が重視されます。たとえ建物をリフォームやリノベーションによって魅力的に仕上げたとしても、周辺環境が悪ければ、長期的に維持・再活用し続けることは難しくなります。

いずれ空き家となる可能性を考えると、土地が将来的にどのような価値を持つのかは非常に大切なポイントです。もっとも、現時点で土地の将来性が低いからといって、必ずしも問題になるわけではありません。将来的に周辺環境が整備される見込みがあるか、接道条件が改善されて建替えが可能になる可能性があるかといった点を、中長期的な視点で評価していくことが大切です。

再建築不可物件を高く売る方法

再建築不可物件にかかわらず、物件を高く手放したいと考える方が多いでしょう。ここからは、再建築不可物件にフォーカスし、高く売る方法について3つ紹介します。

相場を押さえたうえで、さらに高く売る方法を確認していきましょう。

投資家をターゲットに売却活動を行う

再建築不可物件は、現状の住みやすさを重視する一般の買主よりも、将来性を評価する投資家や不動産事業者をターゲットにする方が適しています。特に居住目的の場合、長期間住み続けることを前提に検討されるため、建替えができない点や将来的な選択肢が限られる点はデメリットと捉えられやすい傾向があります。

さらに、現金で購入するケースも多く、住宅ローンが利用できないという制約を受けません。その結果、条件次第では一般的な不動産と近い条件でも購入してもらえる可能性があり、スムーズに売却できる点が大きなメリットといえるでしょう。

セットバックや隣地交渉で再建築可能にする

再建築不可物件の価値を高める方法の一つとして、隣地交渉によって再建築可能な物件にすることが挙げられます。再建築不可物件の多くは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないことが主な要因です。

具体的には、道路の中心線後退（セットバック）や、隣地の地権者との交渉によって敷地の一部を道路として確保できれば、再建築可能となるケースも少なくありません。こうした交渉を経て再建築が可能になれば、物件の資産価値は大きく向上し、一般的な不動産と同等水準の価格で売却できる可能性も高まります。

ただし、個人で再建築の可否を判断するのは難しく、法的・実務的な知識も求められます。そのため、まずは不動産や建築の専門家に相談し、再建築の可能性が残されているか、どのような条件を満たせば再建築可能になるのかを明確にしたうえで、隣地交渉を進めましょう。

仲介と買取を併用して最適な出口を選ぶ

再建築不可物件は、購入できる買主が限られるため、ターゲットがどうしても狭くなります。ターゲットが限定されるということは、売却までの期間が長期化しやすいことを意味します。そのため、売却を検討する際は、最初から買取だけに絞るのではなく、仲介と併用して出口の選択肢を広げることも検討しましょう。

仲介には、投資家や事業者など幅広い買主へアプローチできるというメリットがあります。一方で、買取は確実性やスピードに優れており、早期に現金化したい場合に有効な手段です。目的や想定するターゲット層はそれぞれ異なるため、状況に応じて売却方法を切り替えながら併用することが、再建築不可物件の売却で失敗を避けるポイントといえるでしょう。

再建築不可物件が売れない場合の対処法

再建築不可物件は、一般的な不動産よりもリスクを抱えるため、なかなか売却しづらいのが現状です。しかし、売り方のポイントを抑えることで素早く買主を見つけられる方法があり、「再建築不可物件を高く売る方法」では高く売る方法を紹介しました。

物件によっては、ポイントを押さえても、売却するのが難しいケースがあります。そこでここからは、再建築不可物件が売れない場合の対処法を3つ紹介します。

買主を素早く見つけるためにも、対処法を確認しましょう

ターゲットとなる買主を変更する

再建築不可物件が思うように売却できない場合でも、必ずしもターゲット層を投資家や不動産事業者に限定する必要はありません。というのも、周辺環境や立地条件によっては、居住用としてのニーズが見込めるケースもあるからです。

たとえば、生活利便性が高く、静かな住宅地に位置しているエリアでは、投資目的よりも自ら住むことを前提とした買主の方が適している場合もあります。そのような地域で投資家や事業者を主なターゲットに設定してしまうと、物件の魅力が十分に伝わらず、関心を持ってもらえない可能性があります。

改めて、想定する買主像と現在設定しているターゲットが一致しているかを確認し、物件の特性や立地に合った売却戦略を立てることが、成約への近道といえるでしょう。

仲介から買取に切り替える

再建築不可物件を売却する際は、販売形式を柔軟に切り替えることもポイントです。再建築不可物件を長期間所有し続けると、固定資産税や建物の維持管理費などのコストが継続的に発生します。その結果、最終的に売却できたとしても、これまでにかかった費用を差し引くと赤字になるケースも考えられます。

仲介による売却は、高値で売れる可能性がある一方で、売却までに時間がかかると所有コストが増え続けるというリスクがあります。一方、買取は短期間で現金化でき、所有コストを最小限に抑えられる点が大きな特徴です。仲介に比べて売却価格は下がるものの、長期間保有し続けるリスクを回避できるという点では、現実的な選択肢といえるでしょう。

維持管理費を見直して負担を軽減する

ターゲット層の見直しや販売形式の切り替えを行っても売却が進まない場合は、維持管理費の見直しが必要になります。不動産を所有し続ける限り、固定資産税などの税金に加え、清掃費や草刈り費といった維持管理費が継続的に発生します。

また、建物の老朽化は時間の経過とともに進行するため、当初は修繕が不要だった箇所でも、売却時には修繕が必要になるケースがあります。売却が長期化するほど、こうした追加コストが発生しやすくなる点には注意が必要です。

そのため、売却までに時間がかかりそうな場合は、定期管理の頻度を見直す、管理会社の活用を検討するなど、維持管理費を抑える工夫が求められます。あわせて、所有し続けることで発生するコストを事前に把握しておくことも重要です。

どのタイミングで、どの程度の費用がかかるのかを明確にし、削減できるコストは積極的に見直していきましょう。

まとめ

本記事では、再建築不可物件の売却に関するポイントについて解説しました。再建築不可物件は、一般的な不動産と比べてリスクがある一方で、条件や進め方次第では十分に売却が可能な物件です。

ただし、売却を成功させるには、適切なターゲット層の設定や現実的な価格設定を理解しておくことが欠かせません。本記事の内容を参考に、再建築不可物件の特性や売却の考え方を正しく把握し、無理のない計画を立てたうえで、スムーズな取引を目指しましょう。