不動産売却で健康保険料はいくら上がる？計算方法と負担を抑える対策を徹底解説

不動産売却で健康保険料が上がる人・上がらない人

不動産を売却すると一時的な収入が見込めますが、それに伴い健康保険料が上がる可能性は多くの人が見落としやすいことです。

売却益による健康保険料の影響は、上がる人と上がらない人に分かれるため、自分がどちらに該当するのか事前に確認しておくと良いでしょう。

この章では、保険料の上がる人と上がらない人の違いについて具体的に解説していきます。

健康保険料が上がる人：個人事業主や高齢者など

不動産を売却すると健康保険料が上がる可能性があるのは以下の人たちです。

以上に該当する人は「所得割」という仕組みを使って、前年の所得金額に応じた保険料が算出されます。この計算の基礎となる「総所得金額等」の中には、不動産売却で得た利益も含まれるため、売却益が大きいほどその年の所得金額も高くなります。

この結果、個人事業主や高齢者は不動産売却をした翌年の保険料が前年よりも高くなる傾向があります。

健康保険料が上がらない人：会社員

会社員は、不動産を売却しても原則として保険料は上がりません。

会社員が加入する健康保険では、保険料を算出する仕組みが国民健康保険とは異なり、毎月の給与や賞与などの「標準報酬月額」を基準に計算されます。不動産売却益は、給与収入に該当せず「標準報酬月額」に含まれないため保険料には影響しないのが一般的です。

ただし、退職や転職などをきっかけに、健康保険から国民健康保険に切り替えるときは注意が必要です。

国民健康保険は、前年の「総所得金額」全体を基準に計算するため、保険の切り替え後に売却すると、売却益が所得とみなされ翌年の保険料が高くなる可能性があります。

【ケース別】不動産売却で健康保険料はいくら増える？

不動産を売却すると、どのくらい保険料が増えるのでしょうか？

この章では、国民健康保険に加入し働いている現役世帯と、退職して年金収入で生活している高齢者世帯を事例として挙げながら、保険料がいくら増えるのかシミュレーションしていきます。

現役世帯（国保）

まず、国民健康保険に加入している現役世帯のシミュレーションをします。

現役世帯は、不動産売却で得た利益である「譲渡所得」が、保険料算出の総所得金額に含まれ健康保険が上がりやすくなります。

例えば、以下のような現役世帯で考えてみましょう。

上記の条件のもと、所有していた不動産を売却して300万円の譲渡所得が発生したケースを、譲渡所得がないケースと比較したのが下記の表です。

※東京都江東区の令和6年保険料率を基に試算：参考URL

不動産を売却し譲渡所得が加わった結果、年間の保険料が数十万円単位で増加することが分かります。

ただし、実際の保険料は、自治体ごとに決められている保険料率や世帯構成によって変動する点に注意が必要です。

年金世帯

次に、高齢者など年金世帯の保険料についてシミュレーションします。

年金を受給しながら国民保険に加入している世帯も、不動産を売却し譲渡所得を得ると保険料が上がる可能性があります。

特に、軽減措置への影響が大きく、譲渡所得により適用されなくなるケースがあるため注意しなければいけません。

ここでは、次のような世帯を想定します。

上記の条件で、空き家を売却して500万円の譲渡所得を得た場合、どのくらいの保険料が予想されるのかシミュレーションしていきましょう。

※佐賀市の令和6年度保険料率を基に試算：参考URL

譲渡所得が加わると、年金世帯も保険料が増加することが分かります。また、保険料軽減措置が適用できなくなり増加幅が大きくなってしまう傾向があります。

この仕組みを知らずに不動産を売却してしまうと、売却益を得ても翌年の保険料を見て後悔する事例が多いため、注意が必要です。

また、現役世帯と同様に、実際の保険料は自治体の保険料率や世帯の年齢・収入によって変動があります。

不動産売却時に保険料を抑えるポイント

不動産売却による保険料の増加負担を少しでも抑えるためには、以下のようなポイントがあります。

この章では、これらのポイントを一つずつ詳しく解説していきます。

取得費・譲渡費用を漏れなく計上する

健康保険料の負担を抑えるには、不動産の取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが重要です。

国税庁によると、課税対象となる譲渡所得の金額は「売却価格ー（取得費＋譲渡費用）」の計算式から算出されます。

「取得費」や「譲渡費用」とは、具体的に購入時の仲介手数料やリフォーム代、売却時の測量費や印紙税といった費用が含まれます。

もし正確な「取得費」が分からない場合は、「概算取得費」として売却価格の5％が計上されるため、実際にかかった費用がこれを上回ると本来の保険料より高くなりかねません。

正確な「取得費」を計上することは、翌年の保険料を抑える上で欠かせないため、購入時の資料などは大切に保管しておきましょう。

特別控除・特例の適用可否を確認する

不動産取引において、税の負担を軽くできる特例の活用事例が多く存在します。

代表的なものは、国税庁から発表されている戸建て売却時の「居住用財産3,000万円特別控除」や相続した空き家を売却する際の控除などです。

これらの特例が使えれば、課税対象となる譲渡所得を大幅に減らせることになり、翌年度の国民健康保険料による負担を軽減できます。

ただし、自身が特例の適用条件に当てはまっているのかを事前に確認しましょう。

売却時期を他の所得と分散させる

国民健康保険の保険料は、前年の所得を基準に計算されます。

そのため、不動産の売却を検討している年には、他の所得が発生する時期と重ならないように調整する工夫をすると、大幅な保険料増額の防止対策となります。

例えば、不動産売却時の譲渡所得と、会社を退職する際の退職所得を同じ年に受け取ると総所得が跳ね上がります。

両者とも課税対象の所得となり、翌年の保険料が高くなってしまう傾向があるため、別々の年に受け取ることを検討すると良いでしょう。

軽減・減免制度と分割納付を活用する

不動産売却により一時的に保険料が高くなってしまう場合でも、救済措置があります。

自治体によって、地方税法に基づき災害や失業などの特別な事情がある時には、保険料を減額・免除できる制度が設けられています。

さらに、一度に全額の保険料を支払えない場合は、分割して納付をすることも可能です。

保険料の支払いが困難だと感じたら、滞納する前に窓口へ相談するようにしましょう。

高額療養費制度への影響を確認する

不動産売却時は、高額療養費制度への影響も考慮しなければいけません。

高額療養費制度では、所得区分に応じて医療費の自己負担限度額が定められています。譲渡所得により総所得金額が高くなると、それに伴い自己負担限度額も引き上げられてしまうのです。

例えば69歳以下の場合、所得区分によって自己負担限度額が月額8万円ほどまで軽くなるのに対し、所得が増えると月額16万円ほどと約2倍も負担が大きくなることがあります。

持病があり高額療養費制度を使用する可能性の高い人や手術を控えている人は、不動産売却の前に自己負担限度額への影響を確認しておきましょう。

不動産売却前後の確認事項

不動産売却時は問題が起きやすいです。少しでもトラブルを防ぐため、売却前後は以下の点を確認するようにしましょう。

この章では、それぞれ確認しておくべきポイントを解説していきます。

売却前の保険料

不動産を売却する前に、翌年度の保険料がいくらになるか試算しておきましょう。

現在の給与所得や売却予定額、他にも所得が見込まれるものはないか把握したうえで、国民保険窓口や税理士といった専門家に相談すると概算を知ることができます。

自治体によっては、簡易的なシミュレーションを提示してくれる場合もあるので、活用しない手はありません。

売却してから高額な保険料請求に驚くことがないよう、事前に概算金額を把握し、必要があれば売却時期や資金計画の再検討を行いましょう。

確定申告時の注意点

不動産を売却した翌年は確定申告を行います。

譲渡所得の内訳書を作成したうえで、3,000万円の特別控除といった特例を適用し税額を計算してください。

申告内容は、国民健康保険料の算定に使用されるだけではなく、住民税額の基礎資料にもなります。申告漏れがあったり、計算ミスがあったりすると再計算が必要になり、状況次第では追徴課税につながるケースも少なくありません。

売買契約書や、経費の領収書は必ず手元に残し、確定申告の時期がきたら正確な申告ができるよう準備しておくことが重要です。

扶養から外れる条件

家族の扶養に入っている方が不動産を売却する場合には、特に注意が必要です。

健康保険組合によっては、一時的な収入と判断されて扶養を継続できるケースがありますが、協会けんぽでは恒常的な収入とみなされる傾向があります。

売却により所得が増えると扶養から外れてしまう可能性があるため、事前に加入中の保険組合へ確認しておきましょう。

万が一、扶養から外れる場合には、国民健康保険に加入する手続きが必要になります。手続きの方法やタイミングもあらかじめ把握しておくと安心です。

まとめ

本記事では、不動産売却により健康保険料が上がる人の条件や仕組みを解説し、保険料を抑えるポイントや確認事項を紹介しました。

不動産売却による健康保険料への影響は、加入している保険制度によって大きく異なります。特に、国民健康保険や後期高齢者医療制度の加入者は、保険料が増加する傾向にあります。

売却前後に必要な情報を確認し、概算保険料をシミュレーションするなど、事前の対策が必要です。

また、保険料の負担を抑えるため、適用できる制度の確認や、正確な費用を記録しておくことも重要になります。

今回紹介した内容を参考にしつつ、不明な点がある際は必ず専門窓口や税理士に相談しながら不動産売却を進めるとよいでしょう。