専任媒介契約のメリットとは？一般・専属専任との違いと選び方を解説

専任媒介契約の5つのメリット

不動産会社へ売却の相談をすると、3種類の媒介契約の中から選択して契約を交わすのが一般的です。

中でも、専任媒介契約は、売却活動をスムーズに進めるための5つのメリットが存在します。

この章では、専任媒介契約の特徴を踏まえながらそれぞれ詳しく解説していきます。

不動産会社の販売意欲が高まる

専任媒介契約は、売却対象の不動産に対して1社のみが仲介をできるという契約です。

そのため不動産会社にとって、他社が介入して広告費や営業活動にかけるコストが無駄になるリスクを減らすことができます。さらに、成功報酬も入りやすくなるため、販売意欲が高まりリソースを惜しみなく投入してくれる可能性があります。

築年数が古い、郊外に位置する、最寄り駅が遠いといった、一般的に需要が少ないと思われる物件ほど専任媒介契約の締結がおすすめです。

契約する1社の販売意欲を最大限引き出せるため、売却成功に近づくでしょう。

販売活動が定期報告で見える化される

専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社には法的な報告義務が課せられます。

不動産流通標準情報システム「レインズ」によれば、不動産会社には契約後7営業日以内の物件登録と、2週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。

この義務により売主は、定期的に売却活動の状況を把握できたり、報告内容をもとに価格や広告について不動産会社と相談しやすくなったりする点が大きなメリットです。

売却の進捗が何も分からないまま時間が過ぎるという不安を解消できます。

自己発見取引で直接売買ができる

専任媒介契約の特徴の一つとして、「自己発見取引」が認められている点が挙げられます。

自己発見取引とは、売主が自ら買主を見つけてきた場合、不動産会社を介さずに直接売買契約を締結してよいとするものです。

例えば、親族や知人等の中に購入希望者が現れる可能性があれば、市場での販売活動を不動産会社に任せつつ、自分でも買主を探すという二刀流の戦略をとれるでしょう。

窓口一本化で手間が減る

複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約では、各社から同じ質問を受けたり、内覧の日程が重なったりなど、手間やトラブルが発生しやすくなります。

さらに、会社ごとに市場分析や売却戦略が異なる場合があり、どの会社からの情報を信じればよいのか混乱してしまうケースも少なくありません。

しかし、専任媒介契約であれば窓口が一つの不動産会社に集約されるため、無駄なコミュニケーションコストやトラブルを減らせます。

売主が高齢である場合や、物件が居住地から遠方になりやすい相続案件の場合などは、少しでもコミュニケーションの負担を軽くするために窓口の一本化がおすすめです。

3ヶ月契約で柔軟に見直せる

専任媒介契約の契約期間は、国土交通省の定めにより最長3ヶ月とされています。

これは、不動産会社が長期間にわたり物件を囲い込むことを防ぎ、売主の利益を守るための決まりです。

例えば、依頼した不動産会社の対応が悪く不満を持ったり、期待した成果が出なかったりする場合があります。しかし、3ヶ月という契約期間があることで、更新を行わず別の不動産会社に変更するといった選択肢が増えます。

柔軟に次の手を打てるので、安心して契約を結べる点も一般媒介にはない大きな強みといえるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約にはメリットがある一方、デメリットもあり、不動産会社とのトラブルの原因になるケースも少なくありません。

この章では、こうしたデメリットについて一つずつ解説していきます。

会社選びで売却成否が左右される

専任媒介契約は、売却活動のすべてを1社に委ねることとなります。

そのため、選んだ会社の販売力や担当者の能力が、売却結果に直結する点を考慮しなければなりません。

もし、相場と大きく異なる査定価格を提示されたり、積極的な営業活動を行ってもらえなかったりすると、何も進展がないまま時間が経過するリスクがあります。

打ち合わせだけで判断が難しい場合には、会社を利用した人の口コミなどを参考にしてみるのもよいでしょう。

囲い込みで売却機会を失うリスクがある

専任媒介契約で、特に問題視されているのは囲い込み行為のリスクです。

不動産会社は、売主と買主の双方から仲介手数料を取ることで利益を得ますが、そこへほかの仲介会社が取引に加わると、どちらか一方からしか手数料が取れない場合があります。

囲い込みとは、双方からの仲介手数料を狙うあまり、ほかの不動産会社から来る購入希望の紹介を断ったり、物件情報を意図的に制限したりする悪質な行為です。

しかし、2025年1月から、売主自身がレインズ内で取引情報を確認できるようになったことで、徐々にリスクは減ってきています。

2週間に1回以上の報告義務がある

専任媒介契約は、不動産会社から2週間に1回以上の活動報告を受ける必要があります。

これは、報告義務がない一般媒介契約と比較すると、売主が取引進捗を確認できるメリットに感じます。

しかし、1週間に1回以上の報告義務がある専属専任媒介契約と比べると報告頻度が少なく感じる方もいるかもしれません。進捗をより細かく把握したいと考える方にとっては、2週間に1度の報告頻度はデメリットになるでしょう。

不動産会社と密なコミュニケーションをとって売却を進めたいときは、専属専任媒介契約の方が適しているといえるでしょう。

複数社の競争が働かない

複数の不動産会社と契約が可能な一般媒介契約では、他社よりも早く成約を得るため各社の販売活動が自然と活発になる傾向があります。

その反面、一社のみと契約を結ぶ専任媒介契約では、会社間の競争原理は働かないのが一般的です。その結果、駅が近い・築年数が浅いといった好条件の物件は、むしろ売却の機会を狭めてしまう恐れがあります。

需要がありそうな物件の場合には、あえて専任媒介契約で1社に絞らずに、一般媒介契約で幅広い会社に依頼する方が好条件の売却に繋がるかもしれません。

物件の特性を見極めて、契約形態を決めることが重要です。

専任媒介契約が向いている4つのケース

メリットとデメリットの双方が存在する専任媒介契約ですが、物件の特徴や売却活動をどのように進めたいかによって、向いているケースと向いていないケースがあります。

向いているケースとしては、以下の4つが挙げられます。

自分にはどの契約形態が合うのか分からず悩んでいる方は、この章で詳しく解説していくので参考にしてみてください。

築古・郊外・駅遠など売りづらい物件

築年数が古い・郊外に位置している・駅から遠いなどといった、買い手が見つかりにくそうな条件の物件は、専任媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約で複数の会社に依頼をすると、他社で売れるリスクを考慮されて競争原理が働かず、積極的な営業活動を行ってもらえない可能性があります。

しかし専任媒介契約では、売却できれば確実に仲介手数料を得られるので、販売活動や広告を惜しまずに実践してくれる傾向にあり、1社のみの契約という点がメリットになります。

客観的な判断で売りにくそうな物件ほど、専任媒介契約で1社に集中して依頼するとよいでしょう。

時間的余裕がない

仕事や育児、介護などで時間に余裕がない人も専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

物件を売りに出すと内見や書類のやり取り、価格交渉といった過程が必要になるため、依頼する会社が増えるとスケジュールが重なることがあります。

急な内見依頼や相談で煩雑な対応が求められたり、各担当者とコミュニケーションを取る時間が増えたりするため、時間的な余裕が少ない人には大きな負担になりかねません。

専任媒介契約を選択すれば、窓口が一本化されスケジュールの相談も行いやすいので、時間的・精神的な負担が軽減できます。

身近な人に売却する可能性がある

親族や知人が買い手の候補となっている売主は、専任媒介契約が向いているといえます。

専任媒介契約は、専属専任媒介と異なり、自分で売主を見つければ不動産会社を介さず直接売主と契約を交わすことが可能です。

不動産会社が仲介に入ると、親族と売買契約を結ぶ場合でも手数料が必ず発生します。

身内に購入の意志があるかを事前に確認して、少しでも可能性があれば専任媒介契約を選択し、市場での販売は不動産会社に任せるといった柔軟な対応をするとよいでしょう。

売却期間より価格を重視している

販売期間よりも、売却価格を重視して売りたいと考えている売主は専任媒介契約が向いています。

一般媒介契約では、複数社が競い合うため、早期売却を目的に値引き交渉が起こる懸念があります。

しかし、1社のみと契約をする専任媒介であれば、決められた期間内で適正な価格設定のもと販売活動をしてくれる可能性が高いです。

売却の目的にもよりますが、早く売れることよりも、より適正価格で売ることを重視する方は、専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

専任媒介契約を結ぶ前のチェックポイント

専任媒介契約のメリットを最大限に活かし、デメリットを回避して販売活動を進めるためには、不動産会社選びが重要です。

契約後のトラブルを防ぎ安心して売却を依頼できるように、この章では事前に確認するべきポイントを解説します。

報告方法を確認する

契約を結ぶ前に、以下の点を確認しておくとよいでしょう。

まず、レインズへの登録期間が7営業日以内であることを周知のうえ、登録証明書を提示してもらえるか確認しましょう。

次に、報告の頻度や内容を確認してみてください。反響や内見の数、どのような広告をしたかなど具体的な報告が期待できるかが基準です。曖昧な報告となりそうな会社であれば、慎重になる必要があります。

さらに報告方法や頻度を確認しておくと、自身のライフスタイルやスケジュールを調整できたり、担当者とコミュニケーションがとりやすくなったりします。

囲い込み防止の姿勢を確認する

囲い込み行為は、売主にとって大きな損失をもたらすため、契約前の面談時に、会社の方針を見極めることが重要です。

具体的には、以下の内容を質問してみましょう。

上記の点を、事前に担当者や口コミから確認するのがおすすめです。

この制度により、売主自らが物件の取引情報を確認でき、悪質な囲い込みを防止できることも知っておいてください。

3ヶ月後の対応を事前に協議する

専任媒介契約の契約期間は、最長で3ヵ月と決められています。この期間中に売却できなかった場合、今後の販売戦略を見直すことが重要です。

契約を結ぶ前に以下の項目を確認し、万が一売却ができなかった場合の対応について協議しておくことがとよいでしょう。

特に、他社への切り替えについては、今後の選択肢を広げる重要な項目です。不動産会社とのトラブルを防ぐためにも、必ず確認しましょう。

まとめ

本記事では、専任媒介契約について、ほかの契約形態と比較しながら特徴や選択時のポイントについて解説してきました。

専任媒介はメリットが多くある一方で、デメリットになるケースも存在します。ただし、2025年の法改正によりリスクを抑えやすくなってきました。

自身の売却物件が契約形態に合っているかを判断しつつ、契約期間前の面談で不動産会社との相性を見ることも重要です。

契約形態の選択を誤り後悔しないように、紹介したチェックポイントを活用しながら売却活動を進めてみてください。