40歳で住宅ローンが組めない原因と対処法｜無理のない借入額の考え方も紹介

40歳で住宅ローンは組めない？

結論からいえば、40歳という年齢だけを理由に住宅ローンの審査に落ちることは基本的にはありません。

多くの金融機関で、ローンの申し込み可能な年数を20歳以上70歳未満としており、加えて完済時の年齢を80歳未満と設定しています。この基準で考えれば、40歳であっても一般的な35年ローンを組むことは可能です。

このデータから、40代の人は住宅ローンを組む中心的な世代であると分かり、年齢を理由に審査に落ちるということは考えにくくなります。

審査で重視されるのは、年齢よりも、完済時の年齢や健康状態など、別の要因があります。

40歳で住宅ローン審査に落ちる原因

40歳で住宅ローンの審査に落ちてしまうのは、年齢以外の理由があります。

主に考えられるのは以下の4つです。

上記の中には、審査前に事前に確認したり対策するなどして改善できることがあるため、一つずつ詳しく解説していきます。

返済負担率が大きい

40歳で住宅ローンを組めない理由の一つに、年収に対する借入希望額が大きく、返済負担率を圧迫していることが挙げられます。

返済負担率とは、住宅以外も含む全てのローンの年間返済額が、年収を占める割合です。

金融機関の多くは、カードローンや自動車ローンなど他の借入も合算して審査を行います。

年収が400万円未満であれば30％以内、400万円以上なら35％以内の返済負担率が上限の目安となっており、これを超過するとローンを借りることができません。

健康状態に問題がある

住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険（団信）に加入することが必須の条件となっています。

団信は、契約者が万が一死亡した場合などに備えてローン残高を保障する保険で、加入には健康状態の告知が必要です。

例えば、高血圧や糖尿病、疾病、がんといった持病や治療歴があると、団信に加入できず、結果としてローンが組めない場合があります。

国土交通省の調査でも、95.1％の金融機関が健康状態を審査項目としており、特に40代以降は審査の際に障害となるケースが多い要因です。

信用情報に傷がある

40歳の人に関わらず、幅広い年齢層で審査が通らない理由の一つに信用情報の傷があります。

過去に金銭的なトラブルがあったり、クレジットカードの支払が延滞していたりすると、履歴が信用情報機関に登録されます。

銀行は履歴を見て、資金を貸しても必ず返済してくれるかの判断基準とするのです。

内容にもよりますが、一度記録された情報は契約終了後の5〜7年間保持されます。この記録が残っている期間は基本的にローンを組むことはできません。

少しでも不安や心当たりがある場合は、CICやJICCといった信用情報機関の情報開示をしてみましょう。現状把握をしたうえで、銀行など専門の窓口に相談することがおすすめです。

40歳で住宅ローンが組めない場合の対処法

40歳の方が住宅ローンの審査をして希望の結果が得られなかった場合、対策を講じることで状況を改善できる可能性があります。

具体的な方法として、下記の4つが挙げられます。

この章では、上記の改善のポイントを一つずつ解説していくので参考にしてみてください。

他の借入を整理して返済比率を改善する

住宅ローンの審査を通すため、他の借入を整理・完済する方法があります。

審査では、車や教育ローン、見落としやすいカードローンなど、全ての借り入れが合算されて返済負担率が計算されます。

例えば、年収が400万円の人は返済負担率の上限が30％となるケースが多く、この基準で計算をすると、返済に充てられる金額は年間で120万円ほどになります。

もし、住宅ローン以外に月3万円の返済があると、住宅ローンに充てられるのは年間84万円、月々に換算すれば7万円と大幅に減少します。

申込前に他の借入を完済しておけば、年間の借入可能額をすべて住宅ローンの返済に充てられるため、より多くの金額を借りられるようになります。

頭金を多めに用意する

頭金を多く用意しておくことも、住宅ローンの審査において非常に重要なポイントです。

頭金として現金で支払うと、借入希望額を減らすことができ、返済負担率を下げられます。

さらに、審査の判断基準にもなってる「融資率」を下げる効果があります。融資率とは、物件価格に対する借入額の割合のことを指し、金融機関は貸し倒れのリスクを検討する時の判断材料とすることも少なくありません。

住宅金融支援機構の調査でも、頭金の準備が審査通過に直接的に影響することが分かっています。

ペアローンを検討する

40歳の2人暮らしで、夫婦ともに働いている場合などは、ペアローンの利用を検討するとよいでしょう。

ペアローンは、夫婦が個別に住宅ローンの契約を結び、お互いに連帯保証人となって借り入れを行う仕組みです。世帯収入を合算して審査を受けられるため、借入可能額を増やす有効な選択肢といえます。

ただし、ペアローンのデメリットとして、どちらか一方の収入が途絶えた場合のリスクがあり、加えて離婚時の手続きが煩雑になることも理解しておきましょう。

健康状態に応じた団体信用生命保険を選ぶ

健康状態が理由で審査に支障をきたす恐れがある場合も、対策が可能です。

基準が緩和されているワイド団信や、団信の加入が任意のフラット35を選ぶ方法があります。

ワイド団信は、高血圧や糖尿病などの持病があっても、金利を少し上乗せするだけで加入することが可能です。

リスクに備え、民間の生命保険に加入することは必要ですが、健康状態に不安がある人でも住宅ローンを借りるための方法があるということを知っておくと安心です。

40歳で組みやすいとされるローン商品

住宅ローンを借りる方法はいくつか存在しますが、40歳で組みやすいとされている商品は以下の通りです。

この章では、各商品の特徴や、なぜ40歳で組みやすいとされているのかについて解説していきます。

民間銀行

民間銀行は、商品の種類が豊富にあり、40歳からでも利用しやすい金融機関です。

多くの銀行で、申し込みの年齢を70歳未満、完済の年齢を80歳未満としている場合が多く、40歳でも最長で35年のローンを組むことが可能です。

年齢が高くなるにつれて返済期間が短くなってしまいますが、金利タイプや団信の保障内容のバリエーションが多いため、ライフプランに合わせて柔軟に選べる点がメリットです

フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運営する「フラット35」は、全期間固定金利が特徴の住宅ローンです。

申込時の年齢は70歳未満、完済時の年齢は80歳未満と定められており、40歳でも最長35年のローンを組めます。

フラット35の大きなメリットは、団信の加入が任意である点です。

健康上の理由で民間の団信に加入できない場合でも、フラット35なら借りられる場合があるので覚えておきましょう。

さらに、親子二世帯で返済を引き継ぐ「親子リレー返済」など、商品の種類が豊富な点も魅力的です。

その他：無担保型のリフォームローンなど

住宅に関する資金調達方法は、新規に組むローンだけではありません。

例えば、中古住宅を購入してリフォームをする場合は、住宅ローンとは別にリフォームローンを借りることになります。

リフォームローンであれば無担保で借りられるケースが多く、審査は住宅ローンと比較して緩やかな傾向があります。

また、将来的な選択肢の一つで「リバースモゲージ」という制度を利用すれば、持ち家を担保にして老後でも資金を借り入れできるようになります。

40歳ですぐに利用できるものではありませんが、長期的な資金計画の一環として知識を持っておくとよいでしょう。

40歳の無理のない借入額の考え方

40歳の方がローンを組む際に重要になるのは、無理のない返済ができることです。

子どもの教育費や自身の老後資金の準備と重なる時期になるため、下記のポイントを意識して住宅資金計画を立てると良いでしょう。

この章では、具体的に気を付けるべきポイントと、なぜ上記のポイントが良いのかを解説していきます。

返済負担率は15～20%が目安

家計に無理なく安定した返済を続けるためには、金融機関が用いる返済負担率を15～20％の目安で計画を組むことが重要です。

30～35％という比率は、あくまで貸せる上限の設定値であり、家庭の目線の水準ではありません。15～20％の比率であれば、家計を圧迫することなく安定的に返済を継続できます。

例えば、年間の手取りが500万円ほどの場合、年間の返済額を75～100万円の範囲に収めることで、教育費や老後資金の貯蓄に対応できるようになります。この場合、月々の返済額はおおよそ6.2～8.3万円です。

このように、借り入れ前は概算をシミュレーションしたうえで、無理のない計画を立てることがおすすめです。

教育費・老後資金を考慮する

40歳で住宅ローンを組む場合は、子供の教育費や老後資金の準備と返済が重なり、家計を圧迫することにも繋がりかねません。

老後資金においては、一般的に夫婦二人で2000～2500万円程度が必要とされていますが、

住宅ローンの完済時期が遅いほど、老後資金を取り崩して返済をする必要が出てきます。

住宅ローンを検討する際に、ライフプランの資格を持った専門家に相談したり、シミュレーションをするようにしましょう。

まとめ

本記事では、40歳が住宅ローンを借りられない理由を解説し、その対策方法や資金計画のポイントについて紹介してきました。

40歳という年齢を理由に借り入れができないことは、原則ありません。もし、審査に引っ掛かってしまうのであれば、他に理由がある可能性が高くあります。

しかし、状況に応じて対策が可能なケースもあるため、専門家や銀行に相談しながら資金計画を検討するとよいでしょう。