固定資産税の計算方法を徹底解説！マンション・戸建て別の具体例と軽減措置も紹介

固定資産税の計算方法

固定資産税は、土地と建物それぞれの固定資産税評価額を基に算出されます。

この章では、

について、順に解説していきます。

固定資産税の基本計算式

総務省によると、固定資産税の計算式は次のとおりです。

税率は地方税法で標準税率1.4％と定められていますが、市区町村が条例で独自に設定できるため、一部の自治体では1.5％や1.6％となっている場合もあります。

課税標準額は、原則として固定資産税評価額と同じです。しかし、課税標準額を6分の1にする住宅用地の特例が適用されると、評価額より低くなります。

さらに、税額を一定期間半分にする新築住宅の軽減措置の特例があるため、かならずしも上記の計算式で算出された金額が固定資産税の税額になるとは限りません。

土地の固定資産税評価額の決め方

土地の固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づき、「固定資産税路線価×土地面積×評点」で算出されます。

総務省によると、固定資産税路線価は、国土交通省が公表する公示価格（地価公示）の約70％が目安とされます。

評点は、土地の形状、接道状況、日当たりなどの個別要因により補正がかかります。

土地の評価額は3年に1度の評価替えで見直されますが、地価が急騰した場合でも税負担の急激な増加を防ぐための負担調整措置により、段階的に税額が上昇する仕組みとなっています。

建物の固定資産税評価額の決め方

総務省によると、建物の固定資産税評価額は、再建築価格方式により算出されます。

再建築価格方式は、評価時点で同じ建物を新築した場合の建築費（再建築価格）に、経過年数による減価を考慮した価格として計算される仕組みです。

ただし、昔に建てた家屋で原材料が高騰している場合は再建築価格が高くなるため、「現在の一般的な材料や技術を使い、同等の価値・機能を持つ建物を建て直す」となっている点に注意してください。

具体的な計算は複雑ですが、新築時の評価額は建築費（請負工事金額）の約50〜70％程度が目安とされることが多いです。

木造一戸建ての法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年と長く、マンションの方が建物評価額の減価が緩やかになる傾向があるため、戸建てより比較的税額が下がりにくい特徴があります。

固定資産税の計算に使う評価額の調べ方

固定資産税の評価額は、主に以下の3つの方法で確認できます。

この章ではそれぞれの方法について詳しく解説するので、自分に合った確認方法があるかどうかチェックしてみてください。

納税通知書の課税明細書で確認する

固定資産税評価額は、例年4〜5月頃に市区町村から送付される固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書で確認できます。これが、最も一般的で手軽な確認方法です。

課税明細書には、所有する土地・建物の所在地や地積（面積）、評価額や課税標準額、税額が記載されており、「価格」欄が固定資産税評価額です。

「固定資産税課税標準額」の欄もあり、これは基本的に固定資産税評価額と同じですが、軽減措置などが適用されると「価格」欄よりも少なくなるため、見間違いに注意してください。

課税明細書は、もし紛失した場合でも市区町村の窓口で再発行や証明書の取得が可能です。

固定資産課税台帳を閲覧する

市区町村の役所や都税事務所で固定資産課税台帳を閲覧することで、固定資産税評価額を確認できます。

閲覧は原則として所有者本人または代理人（委任状が必要）が可能です。運転免許証などの本人確認書類が必要になるため、事前に用意しておきましょう。

固定資産課税台帳には閲覧期間が設けられており、閲覧期間中であれば無料で閲覧できますが、閲覧期間外の場合は数百円の閲覧料がかかる場合があります。

納税通知書が届く前や、相続により不動産を取得した直後など、手元に課税明細書がない場合に有効な方法です。

固定資産評価証明書を取得する

不動産登記申請や相続税申告など、公的な手続きで評価額を証明する必要がある場合は、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得します。

ただし、固定資産評価証明書は誰でも取得できるわけではありません。所有者本人や、本人の同居家族や代理人、相続人・借地借家人などに限られるため、自分が取得できる対象かどうか確認しておきましょう。

東京23区のように2件目以降は手数料が安くなる自治体があれば、1件ごとに同じ手数料がかかる自治体もあるため、注意が必要です。

マイナンバーカードがあればコンビニ交付サービスを利用できる自治体もあり、窓口に行く手間が省けます。

固定資産税が軽減される特例措置

固定資産税には、居住用の不動産にかかる税負担を大幅に軽減するための特例措置があります。

この章では、各特例の詳細を記載していくので、固定資産税の計算の参考にしてみてください。

住宅用地の特例（土地）

住宅の敷地として利用されている土地には、固定資産税の課税標準額を大幅に軽減する特例があります。

マンションの場合は、敷地全体の面積を戸数で割った面積が1戸あたりの住宅用地面積となります。

この特例は期限なく継続して適用されますが、建物を解体して更地にすると適用外となり、税額が急増するため注意が必要です。

また、店舗と併用している住宅でも、床面積において住宅部分の割合が4分の1以上であれば、敷地面積に適用率をかけた部分に上記の特例が適用されます。

新築住宅の減額特例（建物）

地方税法によると、2026年3月31日までに新築された住宅は、固定資産税額が一定期間1/2に減額されます。

ただし、減額対象となる床面積は120㎡までで、120㎡を超える部分は減額されません。

床面積が120㎡を超える住宅の場合は、120㎡の部分だけが半分に減額されて、120㎡を超える部分は減額されないわけです。

この特例は当初2024年3月31日までの予定でしたが、2024年度税制改正により2年間延長されました。

長期優良住宅・認定低炭素住宅の特例

地方税法によると、長期優良住宅または認定低炭素住宅として認定された新築住宅は、通常の新築住宅特例（1/2減額）の期間がさらに延長されます。

省エネ性能や耐震性能が高い住宅を普及させる政策目的で設けられた特例で、適用を受けるには市区町村への申告が必要になります。

ただし、床面積が50㎡以上（貸家の場合は40㎡）280㎡以下であるのが適用条件であるため、床面積が極端に狭いか広い住宅の場合は注意してください。

また、長期優良住宅の認定を取り下げた場合は、残りの適用期間分の減税は受けられません。

固定資産税の計算シミュレーション

固定資産税は、土地と建物の評価額のバランスによって税額が変動します。

この章では、購入価格4,000万円のケースで、マンションと戸建てそれぞれの税額の特徴を比較します（標準税率1.4%として計算）。

各ケースの計算シミュレーションを詳しく解説するので、固定資産税の計算の参考にしてみてください。

マンション購入価格4,000万円のケース

マンションの固定資産税は、専有部分の評価額に加え、建物全体の共用部分の持分割合に応じた評価額が加算されます。

専有面積が小さいほど税額は低くなる傾向がありますが、築年数が浅い場合は再建築価格が高く評価されるため、税額が高くなりやすいです。

また土地については、敷地全体の評価額を区分所有者全員で按分するため、1戸あたりの負担は戸建てより小さくなることが多いです。

築年数の経過と共にマンションは建物評価額の減価が緩やかなため、戸建てよりは税額が下がりにくいという特徴もあるので、税額の計算時は注意してください。

戸建て購入価格4,000万円のケース

戸建ての固定資産税は、土地と建物をすべて単独で所有するため、マンションより評価額が大きくなる傾向があります。

建物の評価は再建築価格方式に基づき算定され、築年数が経過するほど評価額は下がりますが、延床面積が広い戸建てでは建物評価額が高くなりやすいです。

また、土地は敷地全体を単独で負担するため、土地の面積や形状、接道状況によって税額が大きく変動します。都市部では土地の評価額が高額になりやすく、結果として戸建ての固定資産税が高くなるケースが多いです。

固定資産税は3年ごとに評価が見直されるため、新築から数年間は税額が高く、その後徐々に減額されます。

固定資産税が高くなる原因とタイミング

「固定資産税が急に高くなった」と感じる主な原因と、そのタイミングは以下の4つです。

この章では、それぞれの要因について詳しく解説していきます。

3年に1度の評価替えで地価が上昇した場合

固定資産税評価額は3年に1度（「基準年度」と呼ばれる）見直される仕組みになっています。

地価が上昇しているエリアや再開発が進んだ地域では、この評価替えのタイミングで土地の評価額が引き上げられ、結果として固定資産税が高くなることがあります。

このような土地は、前年度の課税標準額に比べて今年度の評価額が高くなるため、負担水準が高くなるものです。

急激な税負担の増加を防ぐために、負担水準の高い土地は税額の上昇を緩やかにする「負担調整措置」が講じられるケースもあるため、必ずしも評価額の上昇分だけそのまま税金が上がるわけではありません。

新築の減額措置期間が終了した翌年

「固定資産税が急に高くなった」と感じる最大の原因がこれです。

新築住宅は最初の3年間（マンション等は5年間）、建物部分の税額が1/2に減額されていますが、この期間が終了した翌年度から本来の税額に戻るためです。

具体的には、一戸建てなら4年目、マンションなら6年目の納税通知書から支払額が増えます。仮に一戸建てに軽減特例を適用した場合の建物の固定資産税が7万円だとすると、4年目以降は14万円に増えてしまうわけです。

減額措置の終了によって固定資産税が高くなっても良いように、将来の固定資産税の税額を確認したり、あらかじめ積み立てておくようにしましょう。

住宅を取り壊して更地にした翌年

建物を取り壊して更地（空き地）にした場合、土地にかかる「住宅用地の特例」が適用外となります。

これにより、土地の固定資産税の課税標準額が1/6（小規模住宅用地の場合）から本来の価格に戻るため、原則として税額は6倍に跳ね上がります。

ただし、負担調整措置により段階的に上昇するケースもあるため、実際の増加幅は3〜4倍程度となる場合もあります。

賦課期日は1月1日であるため、年末に取り壊して1月1日時点で更地だと、その年から高い税金がかかることに注意が必要です。

増築や大規模リフォームを行った場合

建築確認申請が必要な増築や、建物の主要構造部に手を入れる大規模リフォーム（リノベーション）を行った場合は注意が必要です。

これらは建物の資産価値が高まったとみなされ、家屋の再評価が行われる可能性があります。結果として評価額が上がり、固定資産税が増額になるケースがあります。

家族が増えるために増築したり、住宅の大規模リフォームをしたりした場合は、工事が終わったあとで新たに固定資産税を計算してみましょう。

固定資産税の支払い方法と納税時期

固定資産税は、毎年4月〜6月頃に自治体から納税通知書が届き、原則として年4回（第1期〜第4期）の分割払いで納めます。

具体的な納期は自治体により異なりますが（例：東京23区は6月・9月・12月・翌2月）、期限を過ぎると延滞金が発生するため注意が必要です。

支払い方法には以下の主な手段があり、利便性やコストを考慮して選択できます。

まとめ

固定資産税は「課税標準額×1.4%」で計算され、土地と建物にそれぞれ課税されます。

住宅用地の特例（1/6または1/3軽減）や新築住宅の減額特例（3～5年間1/2減額）が適用されるため、納税額は評価額そのままではありません。

納税通知書で評価額と課税標準額を確認し、適切な特例が適用されているかチェックすることが、税金負担を理解し、家計を計画的に管理するための第一歩となります。