共有名義の不動産を売却するには？トラブル事例や勝手に売れない理由も解説

共有名義の不動産を売却するにはどうすればいい？

共有名義（共有持分）とは、1つの不動産（家や土地）を、複数人で割合を決めて所有している状態を指します。共有名義の状態は、親の不動産を兄弟姉妹で相続したり、夫婦がペアローンで住宅を購入したり、親子で資金を出し合って二世帯住宅を建てたりする際によく発生します。

共有名義の特徴は、各共有者が持分に応じて不動産を使用する権利を持つ一方で、権利行使には一定のルールが設けられている点です。

具体的には、共有不動産に対して行う行為は、「変更行為」「管理行為」「保存行為」の3つに分類され、それぞれ必要な同意要件が異なります。

以上の同意要件を踏まえると、共有名義の不動産を売却する場合、大きく分けると2つのルートから選択することになります。

共有名義の根本的な問題点は、たとえ自分の所有物であっても、他の共有者の同意なしには売却や建て替え、自由な活用が制限される「権利の制約」にあり、親族間での意見対立や、誰も住まない実家が塩漬け状態で放置される原因となっているのです。

不動産全体の売却は全員の同意が原則

不動産全体を第三者に売却したり、古い建物を解体して更地にしたりする行為は、民法上の「変更行為」に該当し、共有者全員の同意が必須です。（民法第251条）

たとえ共有者が100人いて、そのうち99人が賛成していたとしても、たった1人が反対すれば、原則として不動産全体を売却することはできません。

もし一部の共有者が独断で売買契約を結んだとしても、契約は権限のない他人物売買として、反対した共有者の持分に関しては無効となります。

POINT

「共有者全員の同意が必要」という厳格なルールこそが、共有不動産が「塩漬け」になりやすい最大の理由です。

ただし、2023年4月に施行された改正民法によって、共有者の中に所在不明（行方不明）の人がいる場合に限り、裁判所の決定を得ることで、不明者の同意がなくても不動産全体を売却できる新たな仕組みが導入されています。

自身の持分のみなら単独で売却可能

不動産全体を動かすには全員の同意が必須ですが、自分が保有している「持分権」だけであれば、他の共有者の同意や許可を得ることなく、単独で第三者へ売却（譲渡）することが可能です。（民法第206条）

ただし、持分のみを売却する場合、成約価格は全体を売って分ける場合に比べ、市場価格より30%〜50%程度安くなる傾向にあります。国土交通省の「不動産鑑定評価基準」でも、自由な利用や処分が制約される共有持分は「市場性減価（流動性の欠如による減価）」を行うべきとされています。

POINT

実際に、裁判所の競売実務でも、評価書作成の際には「不動産鑑定評価基準」に基づいた「市場性修正」が行われるのが一般的です。

単独所有の価格に対して0.5〜0.7（30〜50%減）の補正率を適用する運用が定着していることからも、持分単独での売却には大幅な価格ダウンが伴うことを覚悟しておく必要があります。

共有名義の不動産の売却方法

共有名義不動産の売却方法は、大きく分けると5つあります。

共有者間の関係性や、物件の状況によって、最適な選択肢が異なるため、それぞれのメリットデメリットを押さえておきましょう。

共有者全員で協力して売却する

共有者全員の足並みが揃っている場合、全員で協力して不動産全体を売却する方法が最も理想的です。

メリットは、通常の不動産取引として扱われるため、市場相場通りの価格で売却でき、共有者全員の経済的なリターンが最大化される点にあります。一方で、デメリットは全員の合意が必要で、誰か一人でも反対すると売却できない点です。

売却可能となったら、共有者の中から窓口となる「代表者」を1名選び、他の共有者は代表者に権限を委任する委任状を提出する形をとることで、手続きがスムーズに進みやすくなります。

ただし、贈与税のリスクを回避するため、決済時には買主から各共有者の口座へ直接振り込んでもらうようにしてください。また、売却にかかる測量費や仲介手数料などの諸経費も、持分に応じて公平に負担することを事前に合意しておくことが、円満に手続きを進めるポイントです。

自分の持分だけを専門の買取業者に売却する

「他の共有者と話し合いができない」「顔も合わせたくない」といった事情がある場合は、自分の持分だけを専門の買取業者へ売却する方法を検討しましょう。

メリットは、自分一人の判断だけで手続きが完結し、業者と合意できれば最短数日で現金化できることです。売却後の交渉や管理責任はすべて業者が引き継ぐため、面倒な人間関係から即座に、かつ完全に解放されます。

一方で、価格は、市場相場よりも30〜50%程度低くなる傾向です。しかし、将来発生しうるトラブルの回避料や時間の節約と考えれば納得できる金額かもしれません。

「売却価格よりも、今の苦しみから一刻も早く抜け出したい」という人には、自分の持分だけを買取業者に売却する方法は、最もおすすめできると言えるでしょう。

土地を分筆して単独名義で売却する

共有している不動産が土地で、ある程度の広さがある場合は、「分筆（ぶんぴつ）」という方法も検討できます。

分筆とは、登記簿上でひとまとまりになっている土地を、ケーキをカットするように物理的に分けてしまう手続きのことです。例えば、兄弟2人で共有している100坪の土地を、真ん中で線引きして「右側は兄の土地」「左側は弟の土地」というように、単独所有の土地2つに作り変えてしまいます。

メリットは、共有関係が完全に解消され「100%自分だけの土地」になる点です。自分の名義になった土地なら、いつ売ろうが、家を建てようが、元共有者の顔色を伺う必要は一切ありません。

ただし、土地を分けるには、「道路に2メートル以上接しなければならない」という接道義務をクリアする必要があります。土地の形によっては公平に分けるのが難しく、無理に分けると土地の価値が下がってしまうリスクもあるので注意しましょう。

なお、土地の形状によっては分筆が難しいケースもあります。分筆登記には隣地所有者との境界確定測量が必要なため、数十万円〜の費用と数ヶ月の期間がかかる点も考慮に入れて計画を立ててください。

他の共有者の持分を買い取って売却する

もし資金に余裕があれば、他の共有者から持分を買い取り、単独所有の状態にしてから売却するという方法もあります。

共有状態のままでは買い手がつきにくい不動産でも、100%自分一人の名義にすることで、一般的な市場価格でスムーズに売却できるようになります。

特に、他の共有者が「早く現金が欲しい」「管理から解放されたい」と考えている場合、相場よりも安い価格で持分を買い取れる可能性があります。相場価格で売却できれば、買取にかかったコストを差し引いても、利益が出るケースも少なくありません。

親族間売買であっても、「著しく低い価格」で取引を行うと、差額に対して贈与税（みなし贈与）が課税されるリスクがあるため、税理士等の専門家と相談しながら適正価格を設定することが重要です。

所在不明共有者の持分譲渡制度を利用する

「共有者の一人が行方不明で連絡がつかない」「会ったこともない親戚が共有者になっていて住所も分からない」という場合、2023年4月に新設された「所在等不明共有者の持分譲渡制度（民法第262条の3）」が切り札となります。

これまでは、不明者が一人でもいると不動産全体の売却は事実上不可能でした。しかし、新制度では、地方裁判所に申し立てて許可を得ることで、行方不明の共有者の同意なしに、不動産全体を第三者へ売却することが可能となっています。

本制度を使えば、不明者のハンコがなくても堂々と「完全な所有権」として売却できます。そのため、安値での持分売却ではなく、市場相場通りの適正価格で現金化できる点がメリットです。

一方で、裁判所の手続きには、審査と公告期間が必要なため、申し立てから許可決定までには数ヶ月〜半年程度の時間がかかります。 また、弁護士費用のほかに、裁判所へ納める予納金などの費用負担が発生する点にも注意しましょう。

これまで「売れない」と諦めていた塩漬け物件を、市場価格に近い条件で処分できる唯一の方法です。

共有名義の不動産売却のよくあるトラブルと対処法

共有名義の不動産売却は、単独名義の場合と比べて関係者が多いため、意見の対立や手続き上のトラブルが頻発します。よくあるトラブル事例と、未然に防ぐための対処法を紹介します。

売却価格や条件で揉める

共有者間で最も起こりやすいのが、「もっと高く売れるはずだ」「安売りしたくない」といった売却価格に関する意見の食い違いです。特に、実家に愛着がある共有者と、経済的な事情ですぐに現金を必要としている共有者の間では、売却に対する温度差が大きくなりがちです。

このように、スピード重視派と価格重視派で意見が対立し、いつまで経っても売り出しがスタートできないケースなどが挙げられます。

感情的な対立を回避するには、客観的なデータに基づいて議論するのがポイントです。

また、場合によっては「不動産鑑定士」による鑑定評価を取得し、法的に正当な評価額を提示することも効果的です。感情論ではなく、「市場が評価する現実的な金額」を共有者全員が正しく認識することで、納得感のある合意形成を図ることができます。

離婚でオーバーローンになってしまった

夫婦共有名義（ペアローンなど）で購入した自宅を、離婚に伴って売却しようとした時に、住宅ローンの残高が売却価格を上回ってしまう「オーバーローン」の問題が生じた時のトラブルです。

上記の場合、売却後に500万円の借金が残る状態です。銀行は完済できない売却を認めないため、抵当権を抹消できず、離婚後も二人でローンを払い続ける必要が生じてしまい揉めるケースです。

原則として、不足分の現金を用意して完済しなければ売却はできません。

いずれにせよ、銀行への事前相談なしに勝手な判断は禁物です。まずは銀行に相談することから始めましょう。

共有者と連絡がつかない（行方不明）

相続してから長い年月が経過し、共有者の一人が音信不通になっている、あるいは住民票上の住所に住んでいないというケースも少なくありません。連絡がつかなければ同意を得ることもできないため、売却手続きはストップしてしまいます。

まずは、戸籍の附票や住民票を取得して現在の住所を調査します。それでも行方が分からない場合は、2023年の民法改正で新設された「所在等不明共有者の持分譲渡権限付与」を裁判所に申し立てましょう。

裁判所の許可が得られれば、行方不明者の同意がなくても、残りの共有者だけで不動産全体を適正価格で売却することが可能になります。

取得費が不明で税金が高い

先祖代々の土地など、購入した時期が古く、契約書が紛失しているために「いくらで買ったか」が分からないケースがあります。取得費が証明できないと、売却価格の5%をみなし取得費とする「概算取得費制度」を使うことになり、税金計算で不利になるケースがあります。

2,850万円に対して税金計算がされるため、実際には150万円以上の経費がかかっていた場合は税金が高額になるケースです。

「概算取得費（5%ルール）」を避けるため、あらゆる資料を探しましょう。 当時の契約書がなくても、購入代金の引き落としが記帳された通帳、当時の不動産価格相場がわかる資料（市街地価格指数など）、借入金の書類などが証拠として認められる場合があります。

少しでも実額に近い取得費を計上できるよう、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

売却代金の受取方法で揉める

無事に売買契約が決まった後、買主から支払われる数千万円単位のお金を「どうやって受け取るか」で揉めるケースです。

代表者の口座に全額を振り込み、後から分配しようとすると、「持ち逃げされるのではないか」という疑念を生むだけでなく、税務署から「代表者が全額受け取った＝他の共有者へ分配した金銭は『贈与』である」とみなされ、贈与税を課税されるリスクがあります。

このように、悪気がなく代表者がまとめて受け取ったとしても、横領の疑念や税務上のリスクが生じるケースがあります。

買主や仲介会社に依頼して、共有者それぞれの銀行口座に決済時の売却代金を直接振り込んでもらう「個別振込」にするのが鉄則です。

税務上のトラブルを避けるためにも、お金の流れは透明にしておくことがポイントです。

話し合いが完全に決裂している

当事者同士での話し合いが感情的になり、もはや冷静な話し合いが不可能ですべての交渉が決裂してしまうケースです。お互いに譲歩せず、塩漬け状態が続く場合は、最終的な解決手段として裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起することになります。

このように、冷静な話し合いが不可能で、当事者間での解決が困難になるケースがあります。

時間的なコストを覚悟しましょう。

裁判所が最終的に「競売」を命じると、市場価格の6〜7割程度で買い叩かれ、経済的には全員が損をしてしまいます。 そのため、訴訟提起はあくまで解決のゴールではありません。

「このまま判決まで進むと、競売になって安くなりますよ」という現実的なデメリットを相手に突きつけ、任意の和解のテーブルに着かせるための手段として利用しましょう。

共有名義の不動産売却に必要な書類

共有名義の不動産の売却では、通常の売却書類だけでなく、共有者全員分の意思確認書類が必要です。一人でも書類が欠けると契約や登記手続きが進まないため、早めに準備しましょう。

【戸建て（土地・建物）の売却に必要な書類】

【マンションの売却に必要な書類】

特に注意が必要なのは「登記済権利証（または登記識別情報）」です。

登記済権利証は再発行ができない重要書類ですが、紛失してしまっているケースも多くあります。紛失した場合は、決済を担当する司法書士に依頼し、「本人確認情報」という書類を作成してもらうことで代用が可能となりますが、別途数万円〜10万円程度の費用が発生します。

事前に有無を確認しておきましょう。

共有名義の不動産売却にかかる費用と税金

共有名義の不動産売却後は、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。仲介手数料や税金などの諸経費が引かれることを想定し、資金計画を立てましょう。

共有名義の不動産売却にかかる費用と税金は以下のとおりです。

大まかな目安を把握したい場合は、一般的に、諸費用は売却代金の4%程度、税金は所有期間が5年超なら利益の約20％、5年以下なら利益の約40％と考えて計算しましょう。

【大まかな目安の算出方法】

諸費用は、大半を占める仲介手数料の上限が「約3.3％＋6.6万円」なので、そこに印紙税や登記費用などを加えると、総額で3.5％〜4％程度に収まるのが一般的です。また、税金は譲渡所得税の税率から、利益に対して20％または40％を目安に見ると大まかな金額がわかります。

共有名義の不動産売却後は「共有者全員」が個別に確定申告が必要

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金の計算と申告は、不動産全体ではなく各共有者ごとに行います。代表者がまとめて確定申告や納税をすることはできないので注意してください。

確定申告では、売却価格だけでなく、仲介手数料などの経費も持分に応じて正確に按分して計算します。また、居住用財産を売却した場合の「3,000万円特別控除」は、要件を満たしていれば共有者の人数分だけ重複して適用できるというメリットもあります。

ただし、申告を忘れると特例が使えないため、必ず翌年の2月16日から3月15日の間に全員が手続きを行うよう、共有者間で周知徹底しましょう。

共有名義の不動産を売却した時の手取り額シミュレーション

実際に共有名義の不動産を売却したときに、どれくらいの手元資金が残るのかをシミュレーションしてみましょう。

ここでは、取得費不明の相続した実家を売却したケースで、税金が最も高くなるパターンを想定して計算します。

シミュレーション条件

• 売却価格：4,000万円
• 共有者：兄（持分1/2）、弟（持分1/2）の2名
• 物件：相続した実家（取得費不明のため概算取得費5%を適用）
• 譲渡費用（仲介手数料・印紙代等）：約140万円

STEP1：儲け（譲渡所得）を計算する

まず、自分の取り分から経費と取得費を引きます。

• 売上：2,000万円（4,000万 × 1/2）
• 経費：▲80万円（160万 × 1/2）
• 取得費：▲100万円（売上2,000万 × 5% ※概算）
• ＝ 譲渡所得：1,820万円

STEP2：税金を計算する

利益に対して約20%の税金がかかります。

• 1,820万円 × 20.315% ＝ 約370万円（税金）

STEP3：手取り額を計算する

自分の売上から、経費と税金を引いたのが最終的な手取りです。

• 2,000万円（売上） － 80万円（経費） － 370万円（税金）
• ＝ 手取り額：1,550万円

このように、取得費が分からないと税金が高くなり、手取りが減ってしまいます。当時の契約書などが見つかれば、税金を大幅に減らせる可能性があるので、事前の資料探しが重要です。

これから売却を考える人は、まずは売却相場を知り、そこから「持分」と「経費」を引いた額で手取りの目安が把握できます。正確な売却相場を知るためには、不動産会社による一括査定を活用しましょう。

共有名義の不動産売却をスムーズに進めるためのチェックリスト

共有名義の売却は、事前の取り決めが不十分だと、手続きの途中で「言った言わない」のトラブルに発展しがちです。

共有名義の不動産売却をスムーズに進めるためにも、以下のチェックリストを活用して全員で認識を統一しておきましょう。

窓口となる「代表者」を1人に絞り委任状を交わす

不動産会社や購入検討者との連絡窓口がバラバラだと、情報の伝達ミスや混乱を招きます。そのため、代表者を1名に絞るのが一般的ですが、単に「あとは任せた」という口約束だけで進めるのは危険です。

代表者の権限が曖昧なままだと「代表者の口座に一旦入金する」という流れになりがちで、これが「持ち逃げ」の疑念や、税務署からの「贈与税課税」の指摘に直結してしまうリスクがあります。

金銭トラブルや税務リスクを確実に回避するためにも、書面による「委任状」を取り交わし、以下の内容を明記しましょう。

売却代金・経費の配分ルールを文書化する

売却代金を持分比率で分けるのは当然ですが、諸経費を「誰が」「どの割合で」負担するかまで明確にしておく必要があります。

基本的には持分比率に応じた負担が公平ですが、以下のような調整を行うこともあります。

口約束ではなく、配分ルールを詳細に記載した合意書を作成し、全員が署名・捺印して保管しておくことで、決済終了後の「言った言わない」の金銭トラブルを確実に防げます。

「最低売却価格」と契約解除時の「違約金負担」を事前に合意する

「いくら以上なら売るか」という最低ラインをあらかじめ全員で決めておきましょう。

購入申し込みが入った際に、いちいち全員にお伺いを立てていると、判断が遅れてチャンスを逃してしまいます。市場は流動的であり、スピーディーな決断が高値売却のコツです。

また、万が一、売買契約後に共有者の誰かが「やっぱり売りたくない」と翻意して契約解除に至った場合、買主に対して手付金の倍額返しや違約金が発生します。その際、違約金を「原因を作った人が全額負担する」のか「全員で連帯して払う」のかも、事前に取り決めておくべき重要なリスクヘッジです。

「3,000万円特別控除」が適用できる共有者を洗い出す

売却益から最高3,000万円を差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」は、共有者全員ではなく、要件を満たす人だけが利用できる制度です。

特例の適用を受けるための主な要件

以下のいずれかに該当する人

• 現在その家に住んでいる人
• 住まなくなってから3年経過する日の属する年の12月31日までに売却する人

特例は「人ごと」に適用されるため、例えば夫婦で住んでいた家なら夫3,000万円＋妻3,000万円＝最大6,000万円の控除が受けられます。誰が特例を使えるかを正確に把握しておくことで、より正確な手取り額を把握できるようになります。

権利証・相続登記・境界確定などの権利関係を査定段階で整理する

売却活動を始める前に、必ず登記簿謄本を確認し、亡くなった親の名義のままになっている「相続登記未了」の部分がないか確認してください。2024年4月から相続登記は義務化されていて、未登記のままでは売買契約を結んでも所有権移転登記ができず、売却が完了しません。

また、土地の売却では隣地との境界が確定していることが条件となるケースがほとんどです。

売却直前で慌てないよう、査定段階から権利関係の整理に着手しましょう。

行方不明・認知症・海外在住等の事情には法的手続きを先行させる

以下のような特別な事情がある場合、公的な手続きが必要で、準備から完了までに数ヶ月単位の時間がかかることが一般的です。

公的な手続きが必要な場合、買主が見つかってから手続きを始めたのでは、引き渡し期日に間に合わず、契約不履行になるリスクがあります。特殊な事情がある場合は、必ず売却活動の開始前に法的手続きを先行させてください。

居住者の「退去期限」と残置物処分費の負担区分を明確にする

共有不動産に親族の誰かが住んでいる場合、売買契約から引き渡しまでの間に、いつまでに引っ越すかを明確に期限設定します。退去が遅れると、買主への引き渡しができず、遅延損害金を請求される恐れがあります。

また、実家に残された大量の残置物の処分は、数十万円以上の高額な費用がかかるケースがあります。処分費用を現在住んでいる人が負担するのか、共有者全員で経費として割り勘にするのかで揉めるケースも多発しています。

事前に業者に見積もりを取り、負担区分を合意書に残しておくことがトラブル回避のポイントです。

親族間での持分売買は鑑定評価等で「適正価格」の証拠を残す

共有者の持分を親族間で買い取る場合、身内だからといって相場より極端に安い価格で売買すると、税務署から「時価との差額は贈与である（みなし贈与）」と指摘され、買主に贈与税が課されるリスクがあります。

贈与税のリスクを防ぐには、不動産鑑定士による「鑑定評価書」を取得するか、近隣の成約事例や路線価などに基づいた客観的な価格算定書を作成し、適正な時価で取引した証拠を残しておくことが重要です。税務調査で否認されないよう、価格設定の根拠は必ず文書化しておきましょう。

リフォーム等は改正民法の「過半数同意」ルールを活用する

売却を有利にするために建物の修繕やリフォームを行いたい場合、以前は共有者全員の同意が必要なのか判断が曖昧で、一人でも反対がいると工事ができないケースがありました。

しかし、2023年の改正民法で、形状や効用の著しい変更を伴わない軽微な変更は、共有者の持分価格の過半数で決定できることが明確化されました。そのため、例えば過半数の持分を持つ人が主導して、雨漏りの修繕や外壁の補修などを行い、資産価値を維持した状態で売却活動を進めることが容易になっています。

スムーズに売却活動を進められるよう、このような法改正のルールを上手に利用しましょう。

共有名義不動産の売却は誰に相談すべき？ケース別の依頼先一覧

共有名義の不動産の売却は、単独名義の場合と比べて多くの関係者や法律が絡み、様々な悩みが発生します。法律、税金、不動産取引が絡み合うため、状況に応じて適切な専門家に相談しましょう。

売却の方針について全員の合意があるなら「不動産仲介会社」、法的な争いや交渉の代理が必要なら「弁護士」、登記手続きのみなら「司法書士」、そして関係を断って即現金化したいなら「共有持分買取業者」と使い分けるのがポイントです。

特に、共有持分の売却は特殊なノウハウが必要なため、一般的な不動産会社ではなく、専門の実績がある業者を選びましょう。

まとめ

共有名義の不動産売却は、単独所有にはない複雑さと難しさがありますが、だからと言って売れないわけではありません。

全員の協力が得られるなら市場価格での全体売却、関係修復が困難なら自分の権利である持分売却や、法改正で使いやすくなった不明者持分の譲渡制度を検討してください。

避けるべきは、解決を先送りにして問題を複雑化させてしまうことです。円満か、不仲か、不明者がいるかといったような自分の状況を整理し、この記事で紹介した最適な方法と専門家を選びましょう。早期の行動が大切な資産を守り、精神的な負担から解放されるための最短ルートとなります。