5000万円で買った家はいくらで売れる？築年数別の相場と手取額

5,000万円で購入した家が現在どのくらいの価値を持つのか、まずは物件種別ごとの大まかな傾向と結論を確認しましょう。

日本の不動産は「土地」と「建物」に分けて評価されるという大前提があります。そのため、物件種別によって価値の下がり方がまったく異なる点に注意が必要です。

それぞれの詳しいシミュレーションを見ていきましょう。

木造戸建ての価値は、築年数の経過とともに下落していく傾向があります。税法上の法定耐用年数が「22年」と定められており、不動産市場での査定もこの基準の影響を受けやすいためです。設備や設計にこだわった注文住宅だとしても、基本的には建物の評価が下がる可能性が高いと考えておきましょう。

しかし、下落しやすいのはあくまで「建物」の評価です。建物と異なり土地そのものに経年劣化はないため、基本的に経過年数に関わらず資産価値が維持されやすいという特徴があります。

以下の表は、購入価格の内訳が「土地2,000万円・建物3,000万円」だった場合の、築年数ごとの売却相場シミュレーションです。築20年を超えれば建物の価値が底を打つため、それ以降は土地の価値のみが残り、価格は下がりにくくなります。

※参考：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁

もし売却を検討している物件がRC造（鉄筋コンクリート造）のマンションであれば、戸建てとは資産価値の推移がまったく異なります。

RC造マンションの法定耐用年数は47年と非常に長いです。建物自体の寿命が長いため、価値が落ちにくいという特徴を持っています。さらに、近年の不動産市場は建築資材の高騰などを背景に相場が上昇しており、都市部の好立地であれば購入時より高く売れるケースもあります。

以下の表は、新築時に5,000万円で購入したマンション（RC造）の一般的な価格推移の目安です。マンションは土地の持分がわずかなため、ここでは建物全体の価格推移としています。

※参考：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁

マンションは築20年を経過しても、購入額の6割近い価値を維持しやすい傾向があります。戸建てと比べると、下落スピードは非常に緩やかです。

同じ5,000万円で購入した家でも、購入価格の内訳（土地と建物の比率）によって将来の残存価値は数百万円単位で変わってきます。

都心の狭小住宅と郊外の豪邸が混在する価格帯だからこそ、「なぜ自分の家はこんなに査定が低いのか」という疑問が生じやすい部分です。ご自身の家がどのパターンに当てはまるか確認してください。

都市部などで「土地3,000万円＋建物2,000万円」のように土地代にお金をかけて購入したケースです。

築20年が経過し、建物価値が経年劣化でほぼゼロになったとしても、土地の価値である3,000万円は目減りしません。

つまり、築年数が経過しても資産維持率が高く、価格が下がりにくい物件と言えます。長く住めば住むほど、資産としての安定感を発揮します。

郊外の広い家やこだわりの注文住宅など、「土地1,000万円＋建物4,000万円」のように建物にお金をかけて購入したケースです。

この場合、価値が下がる建物の割合が大きいため、築年数が経つと土地値の1,000万円前後にまで落ち込みます。購入時は同じ5,000万円だったにもかかわらず、ケース1と比較して売却額に2,000万円近い差が出てしまうのです。

つまり、建物比率が高い家ほど、経年による値下がりスピードが速いということです。

マンションは土地の持分が非常に小さく、価値のほとんどが「建物」と「立地（駅からの距離や利便性）」に依存しています。

戸建てのように「古くなっても土地の価値が残る」という底支えが少ない分、立地条件や建物の管理状態が資産価値をダイレクトに左右します。駅近など条件が良ければ高く売れますが、たとえば修繕積立金が不足して管理状態が悪いと、価格が急落するリスクがあります。

ここまで解説した相場やシミュレーションは、あくまでも市場全体の傾向を示す目安です。

実際の売却価格は、日当たり、室内の管理状態、周辺環境の変化といった個別要因によって、数百万円単位で上下します。

正確な数字は、プロによる個別の査定を受けない限り確定しない点に留意してください。のちほど解説する「まずは自分の家がいくらで売れるか、正確な査定額を調べよう」を参考に、実際の市場価値を確かめる準備を進めましょう。

家を高値で売却できたとしても、その金額がすべて手元に入るわけではありません。高額な物件ほど各種手数料や税金も高額になります。

手元に残るお金（手取り金額）は、以下の基本の計算式で算出します。

以下の表は、5,000万円で購入した戸建てを売却したシミュレーション事例（築10年）です。頭金を入れて購入しており、現在のローン残債が3,000万円まで減っていたと仮定します。先ほどの相場表の通り、売却額が3,500万円だった場合の計算を見てみましょう。

売却価格からローン残債・諸費用・税金を引いた金額がプラスになれば、そのお金を次の住み替えや貯金に回せます。

家の売却には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、印紙税や登記費用などの諸費用がかかります。目安として、全体で売却額の約4〜6%が諸費用として差し引かれると考えておきましょう。

売却額が3,500万円だった場合の、具体的な諸費用の内訳と計算式は以下の通りです。

もし売却額が5,000万円だった場合、仲介手数料だけで約171万円（税込）という高額な出費になります。

この「見えない高額出費」を計算に入れておかないと、後から資金ショートを起こす原因となります。

都市部のマンションなどで購入時より高く売れた場合だけでなく、戸建てであっても注意が必要なのが「譲渡所得税」です。

「買った時より安く売るから税金はかからない」と誤解されがちですが、建物の価値は年々目減り（減価償却）するため、税務上の「取得費（買った値段）」は下がっています。そのため、5,000万円で買った家を3,500万円で売る場合でも、取得費の計算方法によっては譲渡所得が発生することがあります。

しかし、居住用のマイホームであれば「3,000万円特別控除」という特例を利用することで、譲渡益から最大3,000万円を控除でき、大半のケースで税金を実質ゼロ（非課税）に抑えることができます。

ただし、適用には注意すべき点があります。

住み替えを検討している方は、どちらの控除を使う方がトータルでお得になるか、事前のシミュレーションが必須です。税金の詳細や特例の適用条件については、以下の記事で解説しています。

手取り計算の結果、最終的に手元に残る金額が「プラス」になるか「マイナス（赤字）」になるかで、その後の取るべき行動が異なります。

ご自身が以下のどちらの状況に当てはまるか、まずは確認してください。

ご自身の状況に合わせて、次の行動を判断しましょう。

売却額で住宅ローンと諸費用を全額支払い、手元に資金が残る状態を「アンダーローン」と呼びます。

資金に余裕ができるため、精神的な負担も軽く、売主にとって理想的な状況です。スムーズに次のステップへ進めます。

売却額よりも「ローン残債＋諸費用」の合計の方が大きく、家を売ったお金だけではローンを完済できない状態を「オーバーローン（債務超過）」と呼びます。

不足分を貯金などの自己資金で補填できなければ、原則として家は売却できません。

家を売って買い手に引き渡すためには、金融機関が設定している「抵当権（担保）」を外す必要があり、そのためにはローンの完済が絶対条件となるためです。

ペアローンやフルローンを利用し、頭金なしで5,000万円の物件を購入した方が警戒すべき状況です。特に建物比率が高い戸建ての場合、購入から10〜15年程度は「ローンが減るスピード」よりも「家の価値が下がるスピード」の方が速いため、オーバーローンに陥るリスクが高まります。

もしオーバーローンとなり、手元の貯金でも不足分を補いきれない場合は、以下の3つの手段を検討します。

それぞれのメリットとデメリットを理解しておきましょう。

ご自身のライフプランに合わせて慎重に選択しましょう。

オーバーローンを防ぎ、手元に資金を残すためには、売却活動の初期段階で正しい戦略を持つことが求められます。

この章では、家を1円でも高く損せずに売るための具体的なコツを解説します。

不動産の売却には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。

「早く手放したい」「内覧の対応が面倒」という理由で最初から「買取」を選ぶと、後悔するかもしれません。不動産会社は再販時にかかる広告費や自社利益、リフォーム費用等を見込んだ上で買い取るため、相場の70%前後の価格になるのが一般的です。

仮に仲介なら3,500万円で売れる相場の家だとしても、買取を選ぶと2,450万円程度になってしまい、オーバーローンに陥るリスクを自ら高めてしまいます。

「シロアリ被害がある」「再建築不可物件である」など、一般の買い手がつきにくい事情がある場合を除き、時間はかかっても広く買い手を探す「仲介」を選ぶのが高く売る基本です。

仲介を選ぶ場合、「どの不動産会社に依頼するか」も大切です。

5,000万円以上の高額物件は、一般的なファミリー層だけでなく、高所得者層へ適切にアプローチするノウハウを持つ不動産会社でなければ、買い手がなかなか見つかりません。会社の販売戦略や顧客ネットワークによって、査定額や売却スピードに明確な差が出ます。

高額帯に強い頼れる会社を見分けるためには、一括査定サイトから申し込んだ後、各社から電話やメールで連絡が来た際（または訪問査定の際）に、以下のポイントを質問して比較してみましょう。

査定を依頼した際は、上記の対応を比較検討して最も信頼できる1社を見極めることが、高額売却を成功させるコツです。

高く売るために、数百万円をかけてキッチンや風呂場をリフォームしようと考える方がいますが、かけた費用以上に高く売れる（費用を回収できる）ことは稀です。

5,000万円の家だから綺麗に直せばもっと高く売れると考えるのは自然な心理ですが、中古物件を探す買い手の中には「購入後に自分好みにリノベーションしたい」と考える層も多数存在します。

無駄な出費を防ぐためにも、大掛かりなリフォームは控え、ハウスクリーニング等で第一印象を良くする程度に留めてください。

「来月までに売りたい」と期限を決めて売り急ぐと、買い手に足元を見られ、大幅な値下げ交渉に応じざるを得ないリスクが高まります。

住宅購入の需要が高まる時期は、就職や転勤、子供の進学に合わせて引越しを検討する人が増える2〜3月や、秋の異動シーズンである9〜10月です。

※引用元：Market Watch サマリーレポート2026年2月度｜レインズ

この時期に合わせて売り出すためには、不動産会社探しや内覧準備の期間（約3ヶ月〜半年）を逆算し、春に売りたいなら前年の秋（9〜11月頃）には無料査定を依頼するなど、早めに行動をスタートさせておく計画が有効です。

5,000万円クラスの注文住宅には、建売住宅にはない特別なこだわりが詰まっているはずです。たとえば、冬でも足元から暖かい「床暖房」、質感の良い「無垢材のフローリング」、特注のシステムキッチンなどです。

これらは中古市場でも買い手から高く評価される人気の設備ですが、口頭で伝えるだけでは査定員に正確な価値が伝わらず、評価から漏れてしまうおそれがあります。

高額なオプション設備や、目に見えない建物の品質証明は、客観的なデータとして提示することが査定額アップに繋がります。不動産会社へ査定を依頼する前に、以下の資料を家の中から探し出して準備してください。

これらの資料を提示することで、建物の優れた維持管理状態や追加設備の価値をプロに正確に伝えることができ、ご自身の家が持つ正当な評価を引き出せます。

アピールする資料の準備ができたら、実際にプロに査定してもらいましょう。

インターネット上の相場や机上のシミュレーションは、あくまで目安です。ご自身の家を売って手元に資金が残るのか、それともローンを完済できず赤字になるのかは、プロである不動産会社に個別の査定をしてもらわないと分かりません。

「査定を頼むと、今すぐ手放さないといけないのでは？」と不安に感じる方もいるでしょう。しかし、まだ売却を決断していなくても問題ありません。「売却するかどうかを検討するために、まずは今の正確な価値を知りたい」と正直な事情を伝えれば、自宅への訪問が不要な「机上査定（データから概算を出す方法）」で対応してくれる不動産会社がほとんどです。

さらに、先ほど解説した「高額帯に強い優れた仲介会社」を見つけるためにも、最初から1社に絞らず、無料の一括査定サービスなどを活用することをおすすめします。不動産会社によって、査定額に数百万円の差が出ることもあります。

5,000万円で購入した家がいくらで売れるかは、戸建てかマンションかだけでなく、土地と建物の価格比率によって大きく異なります。

ただし、ここで紹介した相場や計算はあくまでも目安です。実際の正確な価値や、ローンを完済できるかどうかは、プロである不動産会社に査定してもらわないと分かりません。

まずは無料の一括査定を利用し、高額帯の売却実績が豊富な会社を複数比較して、正しい資金計画を立てるための行動を始めましょう。