【2026年最新】家の売却でやってはいけないことは？失敗を避けるポイントを解説

家の売却を成功させるためには、事前の資金計画が重要です。売却代金がいくらになるかだけでなく、手元に残るお金や新居の購入資金、引っ越し費用など全体のお金の流れを把握しておきましょう。

ここを曖昧にしたまま見切り発車してしまうと、後から「お金が足りなくて家が売れない」「新居と旧居のローンを二重に払うことになった」といった深刻なトラブルに発展する恐れがあります。まずは、売却の土台となる計画段階で避けるべき行動を見ていきましょう。

家の売却において、住宅ローンがいくら残っているかを正確に把握しないまま、計画を進めるのは危険です。今後金利が上がった場合などに、家が想定よりも安くしか売れず、売却代金でローンを返しきれない状態（オーバーローン）になる可能性があるからです。

NG（オーバーローン）の場合、足りない分を貯金などの自己資金で用意できるか、確認が必要です。資金計画の破綻を防ぐためにも、まずは正確な数字を把握することから始めてください。

必ず金融機関から「ローン残高証明書」を取り寄せて、正確な金額を確認しましょう。

住み替えを検討している場合、旧居の売却と新居の購入のどちらを優先するかを決めずに動き出すと、計画が立ち行かなくなります。資金の余裕や、仮住まいができるかどうかを考えて、最初に「売るのが先か買うのが先か」を決めることが不可欠です。

首都圏など物件価格が高いエリアでは、先に新居を買ってしまうと、今の家が売れるまで毎月の支払いが2倍になり、家計への影響が大きくなるリスクがあるため慎重な計画が必要です。

資金計画が整ったら、次は一緒に売却活動を進める不動産会社を探します。面倒だからと安易に1社だけで決めてしまったり、目先の査定額だけにとらわれたりすると、家が長期間売れ残るなど、後々大きな損をしてしまう恐れがあります。

ここでは、ご自身の物件を任せるにふさわしい、信頼できる優良な業者を見極めるために避けるべきNG行動を解説します。

不動産会社を選ぶ際、面倒だからといって1社だけに査定を依頼し、そのまま契約してしまうのはおすすめできません。

1社だけでは、査定額が市場価格として「適正」なのか、契約を取るためにわざと高くした「高預かり（契約を取るための高い査定）」なのかを判断できないためです。

それぞれの違いを冷静に比較して、信頼できるパートナーを選ぶことが、家の売却を成功させることにつながります。

複数の会社に査定を依頼した際、一番高い査定額を出してくれた会社を無条件で選ぶのは大変危険です。「一番高い査定額＝一番良い会社」とは限らないため、慎重に見極める必要があります。

高すぎる売出価格は、売れ残りの原因になります。相場とかけ離れた高い価格で売り出すと、最も買い手がつきやすい「売り出し直後」の期間を逃してしまい、結果的に相場より安く売ることになるリスクが高いためです。

担当者が信頼できるパートナーとなるかを、ご自身の目で厳しくチェックしてください。

不動産会社が決まったら、物件を売り出すための準備に入ります。物件の価値を高めるつもりが、かえって無駄な出費を招いたり、買い手から敬遠されたりするケースも少なくありません。物件の魅力を下げるような誤った行動を避け、最小限の負担でスムーズに売却を進めるため、注意すべきポイントを解説します。

少しでも高く売りたいという思いから、売却前に自己判断で大規模なリフォームを行うのは原則としておすすめしません。かけた費用を回収できないケースが多いためです。

リフォーム費用を売却価格に全額上乗せできる保証はなく、買主の「自由にリフォームしたい」という希望を奪い、逆に敬遠されるリスクがあります。

建物の状態を専門家に調査してもらい、安心感をアピールするほうが効果的な売却活動につながります。

建物が古くてボロボロだからといって、売却前に焦って解体して更地にするのはおすすめできません。家を取り壊すことで税金の優遇措置が外れ、土地にかかる税金が大幅に跳ね上がってしまうからです。

1月1日時点で建物が存在しないと「住宅用地の特例」が適用されなくなります。その結果、土地の固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍にまで膨れ上がり、結果的に手元に残る資産を減らしてしまいます。

参照元：国土交通省｜固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置

一戸建てや土地を売却する際、隣地との境界があいまいなまま放置して売り出すのは避けましょう。境界を示す杭などがない場合は、すぐに土地家屋調査士へ相談してください。隣地との境界が決まっていない土地は面積が確定しないため、原則として買主への引き渡しができず、金融機関の融資も下りないためです。

売却活動と並行して、早めに準備を進めるようにしてください。

物件を売りに出した後は、いよいよ購入希望者とのやり取りが始まります。売却活動中は売主の行動や判断一つで、成約までの期間や最終的な売却価格が大きく変わる重要な局面です。

売り出し直後の価格設定を誤ったり、内覧時の第一印象が悪かったりすると、どれほど良い物件でも売れ残るリスクが高まってしまいます。ここでは、せっかくの購入希望者を逃さないための内覧時の対応や、価格調整・交渉における注意点を解説します。

「まずは高く出して様子を見よう」と安易に考えるのは危険です。周りの家より値段が高すぎると誰にも見てもらえず、一番売れやすい「売り出し直後」のチャンスを無駄にしてしまいます。

最初の3ヶ月（新着期間）に相場とかけ離れた価格で放置されると、検索されなくなり「売れ残り」というイメージが付いてしまうためです。

上記のような具体的な行動指針を持っておくことが、売却を長引かせないためのポイントです。

内覧は購入の意思決定における重要な場面であるため、第一印象を良くする準備が必要です。買主は「この家で快適に暮らせるか」を内覧で判断することが多いため、部屋の暗さや臭いは購入を見送る原因になりやすい傾向にあります。

上記のような、第一印象を良くするための努力を惜しまないようにしましょう。

購入希望者から値引きの打診があった際、感情的になって「一切応じない」と断ってしまうのは得策ではありません。一時的な感情ではなく、最終的に手元に残るお金（トータルの損得）で冷静に判断する必要があります。

数十万円の値引きを断ったせいで売却が数ヶ月遅れると、その間の管理費・税金・住宅ローンの利息などの出費がかさみ、値引きに応じるよりも損をしてしまう可能性があるためです。あらかじめご自身の落とし所を決めておくと、冷静に交渉へ臨むことができます。

無事に買主が決まり、契約の手続きに進む段階でも油断は禁物です。契約書の内容をよく確認しなかったり、物件の不具合を伝えそびれたりすると、売却後に多額の損害賠償を請求されるような大きなトラブルに発展する恐れがあります。ここでは、後々のトラブルを防ぐための重要な注意点を解説します。

物件の欠陥を隠して売ることは、のちのち大きなトラブルに発展するため絶対にやってはいけません。「正直」が一番のリスク回避であり、知っている不具合は全て書面に残すことが重要です。隠して売ると、引渡し後に「契約不適合責任」を問われ、修理代の請求や損害賠償、最悪は契約解除になります。

参照元：国土交通省｜住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント

売買契約の当日になって、初めて契約書や重要事項説明書を目にし、内容をよく理解しないまま署名や捺印をするのは危険です。「ローン特約（買主のローンが通らなかったら白紙解約）」の期限や「手付解除」の条件など、不利な条項を見落とさないことが重要です。

自分にとって不利な条件が記載されていないか、冷静にチェックしてください。事前に不動産会社から下書き（ドラフト）を取り寄せて内容を確認しておくことをおすすめします。

申告は「義務」かつ「権利」であるため、忘れるとペナルティを受けたり損をしたりするリスクがあります。家を売って赤字（譲渡損失）になった場合でも、条件を満たせば「損益通算」や「繰越控除」を利用して、給与所得などにかかる税金を減らせる（戻ってくる）可能性があるからです。

また、利益が出た場合の3000万円特別控除は「申告」しないと適用されません。一方で、3000万円特別控除を使うと、売却した年やその前後に入居する新居での「住宅ローン控除」が使えなくなる（併用不可）点に最大の注意が必要です。

実際に自分で計算するのは難しいため、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

家を売る事情は人によって様々です。特定の状況におかれた方が注意すべきポイントについて以下の表でまとめました。

状況に合わせた適切な対応を取ることで、トラブルを未然に防げるでしょう。上記のようなケースは、法律や税制が複雑に絡み合うことが多く、自己判断で進めると大きな失敗につながるリスクがあります。

そのため一人で抱え込まず、ご自身の事情に似た物件の売却実績が豊富な不動産会社や、税理士や司法書士などの専門家へ早い段階で相談することをおすすめします。

もしも売却活動の途中で、避けるべき行動をとってしまったと気づいた場合でも、落ち着いて対処することが大切です。焦って独断で動くのではなく、以下のような状況に応じたリカバリー策を講じましょう。

気づいた時点で、いかに早く軌道修正できるかが重要です。焦らず適切な対処法をとることで、最終的な手取り額の減少を防ぎ、売却活動を立て直すことができます。

家の売却を成功させるためには、事前の資金計画から引き渡し後の確定申告まで、各段階で慎重な判断が求められます。相場を知らないままの価格設定や、1社だけに査定を任せてしまう行為は、手元に残るお金を減らしてしまうリスクとなります。

納得のいく高値での売却を実現するために重要なことは、自身の希望に寄り添ってくれる不動産会社を見つけることです。複数の優良企業を手間なく比較できる無料の不動産一括査定サービスをぜひ活用し、売却成功への第一歩を踏み出しましょう。