実家じまいにかかる費用と税金｜出費を抑える5つのポイントも解説

費用の全体像が不明確なため「いくら準備すれば足りるのかわからない」「あとから高額な請求が来たらどうしよう」と不安を抱えたまま、判断を先延ばしにしてしまう方もいるでしょう。

実家じまいでは、片付けだけで済むケースもあれば解体や税金まで含めて数百万円かかることもあり、状況によって費用は大きく変わります。

そこで本記事では、実家じまいにかかる費用の内訳と目安、発生する税金、負担を抑える具体策などを詳しく解説します。

実家じまいにかかる費用や必要な手続きは、親が存命か、すでに亡くなっているかによって大きく異なります。

存命中に売却する場合は「親本人の財産を処分する」手続きとなります。一方、相続後に売却する場合は「相続人が財産を整理・処分する」ことになり、相続登記や相続税も必要です。

そのため同じ実家じまいでも、主に以下の3つの内容が変わると考えておきましょう。

両ケースについて詳しく解説します。

親が存命の状態で実家じまいを進める場合、売却はあくまでも「親本人の財産処分」として扱われます。そのため、売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合は、親本人に対して譲渡所得税が課税されます。

なお、親が施設に入居した場合でも、転居してから3年経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できる可能性があります。

この時点では相続は発生していないため、相続税や相続登記は不要です。手続きはすべて親名義で行うことになり、売買契約や決済も親本人の意思にもとづいて進める必要があります。

ただし、親が高齢で判断能力が低下している場合には注意が必要です。契約行為が難しいと判断される場合、成年後見制度の利用を検討する（不動産売却に関しては「家庭裁判所の許可」が必要）ケースもあります。

手続きが滞らないよう、早い段階で不動産会社や専門家へ相談しておくと安心です。

親が亡くなった後に実家じまいを進める場合は、相続手続きが前提となります。存命中の売却と比べて費用項目が増え、手続きも複雑になりやすい点が特徴です。

まず、遺産総額が基礎控除額を超える場合は相続税が発生します。そのうえで、相続した実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、相続人に対して譲渡所得税が課税されます。

実家じまいにかかる主な費用項目と相場をまとめると、以下のとおりです。

ただし、これらはあくまで一般的な目安です。実際の費用は、以下のような要素によって大きく変動します。

特に「解体の有無」「測量の必要性」「売却方法」の違いは、総費用に大きく影響します。そのため、ここで紹介している金額は一つの目安として参考にし、正確な費用については不動産会社や専門家へ個別に確認することが重要です。

実家じまいの総費用は、以下のように選択する方法によって変わります。

また、以下の前提条件をもとに、実家じまいにかかる費用のシミュレーションを試算してみます。

実家じまいで最初に直面するのが、家具・家電・衣類・生活用品などの片付けです。荷物の量や部屋数によって費用は大きく変わり、依頼方法によっても金額差が生じます。まずは「どこまで自分で行うか」を整理することが、費用を抑える第一歩です。

荷物の量や部屋数、供養対応の有無などで費用が前後します。また、間取り別の費用目安は以下のとおりです。

荷物の量や搬出経路の状況によっても金額が変わるため、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。

実家を更地にして売却する場合や老朽化が進み再利用が難しい場合には、建物の解体費用が発生します。実家じまいの費用のなかでも、特に高額になりやすい項目です。解体費用は、建物の構造や延床面積によって大きく異なります。

表の金額はあくまで目安金額で、実際には、以下のような条件で追加費用が発生することがあります。

現地調査を行わないと正確な金額はわからないため、必ず事前見積もりを取得することが重要です。

また、2006年以前に建てられた建物には、アスベストが使用されている可能性があり、2022年の大気汚染防止法改正により、解体工事前の事前調査が義務化されました。

なお解体は高額な支出となるため、安易な決断は避け、以下のような項目を不動産会社に相談したうえで判断しましょう。

エリアの需要や売却方法を踏まえ、総合的に判断することが大切です。

実家を売却する際にかかる主な費用は、以下のとおりです。

各費用を詳しく解説します。

仲介手数料とは、不動産会社に売却の仲介を依頼し、成約した場合に支払う成功報酬です。上限額は宅地建物取引業法で定められており、売却価格に応じて以下の計算式が適用されます。

例えば、売却価格が2,000万円の場合は以下の計算になります。

支払いは「売買契約時」と「引渡し時」に分けて行うのが一般的です。また不動産会社が直接購入する「買取」の場合、仲介手数料はかかりません。その代わり、市場価格より売却価格が低くなる傾向があります。

印紙税とは、不動産売買契約書を作成する際に課される国税で、契約金額に応じて以下のように税額が決まります。

参照元：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

参照元：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

印紙は契約書に貼付し、消印することで納税となります。金額自体は大きくありませんが、貼り忘れると本来の印紙税額の3倍に相当する「過怠税（かたいぜい）」が徴収されるため、必ず確認するようにしてください。

なお、印紙税は「紙の文書」に対して課される税金です。そのため、電子契約（デジタルデータ）で売買契約を締結する場合は印紙税は一切かかりません。費用を抑えたい場合は、不動産会社が電子契約に対応しているか確認してみるとよいでしょう。

参照元：国税庁｜印紙を貼り付けなかった場合の過怠税

土地を売却する際、境界が不明確な場合や古い分譲地では、境界を正式に確定する「確定測量」を行うのが一般的です。測量の種類と費用の目安は、以下のとおりです。

境界が曖昧なまま売却すると、引き渡し後にトラブルへ発展するリスクがあります。そのため、買主や金融機関から確定測量を求められるケースも多いです。

一方で、過去の測量図が有効で、境界標が明確な場合は不要となることもあります。測量の必要があるかは、不動産会社に確認してみましょう。

相続後に売却する場合、まず相続登記を済ませる必要があります。また、住宅ローンを完済していても、登記簿上に抵当権が残っている場合は「抵当権抹消登記」が必要です。

登記は専門知識が必要なため、多くの場合は司法書士へ依頼します。費用は発生しますが、スムーズな売却のための必要経費と考えるとよいでしょう。

実家じまいでは、状況に応じて3つの税金が関係してきますが、すべての税金が必ず発生するわけではありません。税金に関して詳しく解説します。

相続税は、亡くなった方から財産を引き継いだ際に発生する税金です。ただし、基礎控除内であれば課税されません。基礎控除額の計算式は以下のとおりです。

例えば、法定相続人が3人の場合の基礎控除額は、以下のとおりです。

実家の評価額や預貯金などをすべて合算した遺産総額が基礎控除内に収まれば、申告・納税ともに不要です。なお、相続税の申告・納付期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内と定められています。期限を過ぎると延滞税や加算税が発生することもあるため、早めに税理士へ相談するのがおすすめです。

相続した実家を売却し、売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されるのが譲渡所得税です。譲渡所得は以下の計算式で求められます。

取得費と譲渡費用の主な例は以下のとおりです。

譲渡所得税の税率は、以下のように不動産の所有期間によって異なります。

参照元：国税庁｜土地や建物を売ったとき

ただし「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」などの特例を適用できれば、税負担を大幅に軽減できるケースがあります。売却前に特例の適用可否を税理士や不動産会社に確認しておくことが重要です。

固定資産税と都市計画税は、不動産を所有している限り毎年発生する税金です。実家を空き家のまま保有している間も課税され続けるため、売却や解体が完了するまでは支払い義務があります。

正確な金額は、自治体の窓口で「固定資産税評価証明書」を取得して確認することが可能です。また住宅が建っている土地には、以下のように固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されます。

しかし建物を解体して更地にすると、この軽減措置は適用されなくなり、税額が大幅に上がる場合があります。解体するタイミングは、売却戦略とあわせて検討することが重要です。

実家じまいにかかる費用は、ケースによって負担者が異なりますが、原則として「不動産の所有者」が支払うことになります。

実家じまいの費用をめぐって、親族間でトラブルになるケースも多いです。後々の争いを防ぐためにも、誰がどの費用をどのように負担するのかを事前に話し合い、書面として残しておくことが大切です。

実家じまいを行う際には、以下のポイントを押さえることでコスト削減につなげられます。

それぞれ詳しく解説します。

不動産の維持には以下のような費用がかかるため、実家じまいを先送りするほどお金がかかります。

例えば、年間維持費が10万円かかる場合、3年間放置すると支出は30万円です。また空き家管理を業者に依頼する場合は、月額1万円とすると年間12万円の継続費用がかかります。さらに空き家期間が長くなると、以下のようなリスクが高まり、結果的に修繕費や解体費が増えることもあります。

相続直後は気持ちの整理が難しいですが、費用面だけを見ると「早めの方針決定」が効果的な節約策と言えます。

不用品の処分や清掃をすべて業者に任せると、費用がかさみがちです。例えば、30坪の実家で遺品整理業者にすべて依頼した場合、20万〜60万円程度かかります。

しかし、貴重品や思い出の品の仕分けや、手が届く範囲の清掃などを自分たちで行い、大型家具の搬出や廃棄のみを業者に依頼することで、費用を抑えられる可能性が高いです。

ただし、無理に自分で行おうとすると、作業が長引いて売却時期が遅れるリスクもあります。「自分でできること」と「専門家に任せること」を無理のない範囲で線引きすることが重要です。

実家じまいに関わる費用は、業者によって金額に差が出やすいのが特徴です。例えば、木造30坪の解体費用でも、以下のように数十万円単位の差が出ることがあります。

また見積もりの内訳を比較することで、不要な作業や過剰な費用に気づけることもあります。見積もり取得の際には、追加費用が発生する条件や対応範囲を確認し、後から想定外の請求が出ないように注意することも大切です。

自治体によっては、空き家の解体や除却（取り壊し）を目的とした補助金・助成金制度を設けています。条件を満たせば解体費用の一部が補助されることもあり、実家じまいの負担を軽減できる可能性が高いです。

例：山口県柳井市（令和7年度募集は終了）

ただし、申請期限が定められているケースが多く、工事着手後では対象外となることもあります。実家所在地の自治体の窓口やホームページで、早めに制度の有無と内容を確認してみましょう。

仲介売却では、売却前に清掃・修繕・解体が必要になる場合がありますが、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」であれば費用を抑えることが可能です。

また、仲介の場合に必要となるハウスクリーニングや修繕費用も、買取であれば不要なケースが多いです。

一方で、買取価格は仲介よりも低くなる傾向があるため、最終的な手取り額と売却までのスケジュールを考慮したうえで選択することが大切です。

なお、不動産会社は多数あるため、どこに依頼すればよいか迷う方も多いでしょう。そのような場合には「一括査定サイト」の活用がおすすめです。

実家じまいは、放置するほどお金も負担も増えていきます。大切なのは、不動産会社を通して、実家の価値と売却に必要な費用を正しく把握することです。売却価格や清掃・解体の必要性などがわかれば、実家じまいの方向性が定まり費用も明確になります。まずは不動産査定を行うことから始めてみてください。