1年以上売れない家の原因5選｜放置するリスクと今すぐできる7つの対策を解説

家を売り出して1年以上経過しても買い手がつかないと「価格を下げるべきか」「不動産会社を変えるべきか」と判断に迷うものです。とはいえ闇雲に行動する前に、まずは売れない原因を把握することが大切です。

売却が長引く背景には、価格設定や販売活動など複数の要因が重なっていることが考えられます。そこで本記事では、1年以上売れない原因やそのまま放置した場合に生じるリスク、成約につなげるための具体的な対策を解説します。

家が1年以上売れない場合、原因は大きく以下の5つに分類できます。

ご自身の物件がどの要因に該当するかを客観的に把握するために、1つずつ確認していきましょう。

1年以上売れない物件の中には、売り出し当初の価格設定に問題があったケースが多いです。市場に出た物件が最も注目を集めるのは売り出しから1〜3ヶ月の間です。

相場より高い価格の物件は検討候補から外れやすく、売却の好機を逃すと成約は難しくなります。売り出し初期に価格を高めに設定してしまう背景には、以下のような要因が挙げられます。

その後に値下げをしても「売れ残り物件」という印象がついてしまい、買い手の関心を取り戻すことは容易ではありません。

ポータルサイトには「新着」「登録日」などの情報が表示されるため、掲載期間が長い物件は「何か問題があるのでは」と警戒される傾向があります。掲載期間に応じた、買主が抱きやすい印象は以下のとおりです。

こうした「鮮度の低下」は、物件そのものの価値とは無関係に起こります。長期化すればするほど不利な状況が固定化していくため、早期に手を打つことが重要です。

売り出しから1年が経過すると、担当する不動産会社の営業活動の優先度が下がっている可能性があります。営業担当者は常に複数の物件を抱えており、成約の見込みが高い新規物件や反響のある物件に注力する傾向があるためです。以下のような兆候がある場合、販売活動が形骸化している可能性が高いと言えるでしょう。

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合は「囲い込み」が行われていた可能性も視野に入れる必要があります。

「レインズの登録証明書を受け取っていない」「他社経由の問い合わせが無いと報告されている」といった場合は、販売活動の実態を改めて確認すると良いでしょう。3ヶ月ごとの媒介契約を漫然と更新し続けていると、売主・不動産会社の双方が「待ち」の姿勢になり、状況が改善しないまま時間だけが経過することになります。

不動産市場は常に動いているため、以下のように1年前と現在では状況が大きく変わることがあります。

当初の価格設定の根拠となった周辺相場や競合物件をしばらく見直していない場合、市場価格との乖離が広がっている可能性があるでしょう。

1年以上売れない状態が続く背景には、売主側の心理的なハードルがあるケースも見られます。

特に相続で取得した実家の場合「親が建てた家をこの価格以下では売りたくない」という感情的な抵抗が生じやすいものです。また、売却代金を親族間で分割する予定がある場合は、価格を下げる判断に全員の同意が必要となり、意思決定が遅れるケースもあるでしょう。

しかし、不動産市場は売主の事情に合わせて動くわけではありません。1年間売れなかったという事実は、現在の価格や条件が市場に受け入れられていないことを示しています。

売れない状態を放置すると、売れないことによる精神的ストレスだけでなく、4つのリスクが生じます。時間が経つほど状況は悪化するため、早めの対策が求められます。

売り出し期間が長引くと値下げや条件の調整が必要になり、成約価格が下落しやすいです。長期間売れ残っている物件は「何か問題があるのでは」と敬遠されたり、エリア全体の地価下落や競合物件の値下げに引きずられたりする可能性もあるでしょう。

また、木造住宅は築年数が進むと建物部分の評価が出にくくなるため、建物はほぼ評価されず「実質的に土地の価格で売る」ことを余儀なくされる可能性も高まります。

売れない期間中も、所有者には以下の費用負担が発生し続けます。

1年以上売れない場合、これらの累積負担は数十万円規模になることもあり、最終的な手取り額を圧迫する要因となるでしょう。

空き家の状態が長く続くと、建物の劣化が加速し、周辺環境に悪影響を及ぼすリスクがあります。1年経過時点では、換気不足による湿気やカビ、庭の管理不足が始まる段階です。2〜3年目になると外壁の劣化や雑草の繁茂が進み、近隣から苦情が発生する可能性も出てくるでしょう。

5年目以降は構造部分の劣化が深刻化し、自治体から「特定空家等」に指定されるリスクが高まります。「特定空家等」の指定を受けると固定資産税が最大約6倍に増加するおそれもあるため、放置期間が長引くほど経済的な負担も大きくなります。

相続によって取得した空き家を売却する場合は「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できるケースが多いです。譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度ですが、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を完了しなければなりません。

期限を過ぎると3,000万円の控除が適用できず、課税対象が最大3,000万円増える可能性があります。税率（約20%）を踏まえると、税負担が約600万円増えることもあるでしょう。

売却が長引いていても、次の7つの対策を実施すれば成約の可能性は高まります。

本章では、具体的な対策を1つずつ見ていきましょう。

現在の不動産会社の販売活動に不満がある場合、媒介契約の見直しや会社変更を検討する価値があります。

会社変更を検討する際は複数社に査定を依頼し、販売戦略や担当者の対応を比較しましょう。GMO不動産査定なら、複数社へまとめて無料で依頼でき、査定額とあわせて提案内容やレスポンスの早さも確認できます。

ポータルサイトでの見え方は、問い合わせ数を左右します。現在の掲載内容を確認し、改善の余地があれば不動産会社に依頼しましょう。

自身の物件がどのように掲載されているか、購入検討者の視点でポータルサイトを確認するのがおすすめです。

内覧時の第一印象は、成約率に直結します。専門業者によるハウスクリーニングを実施すると、室内の清潔感が整い、内覧時に「手入れされている家」という印象になるためおすすめです。

費用は一戸建てで5〜10万円程度が目安です。全体のクリーニングが難しい場合は、水回りのみの部分清掃でも良いでしょう。

インスペクション（住宅診断）とは、専門家が建物の劣化状況や不具合を調査し、報告書にまとめるサービスです。築年数の経った物件では、買主が「見えない不具合」を懸念して購入をためらうことがあります。事前に診断を受けておくことで、建物の状態を客観的に示し、買主の不安を軽減できるでしょう。

診断結果に問題がなければ安心材料として提示でき、不具合が見つかった場合も事前開示することで契約後のトラブル防止につながります。

価格以外の条件を柔軟にすることで、購入検討者の間口を広げられます。以下のように買主にとっての「買いやすさ」を意識した調整が有効です。

「価格は下げられないが、条件面で歩み寄れる」という姿勢を示すことで、交渉の幅が広がります。

長期間掲載されている物件は「売れ残り」という印象を持たれやすく、検討対象から外されてしまうことが多いです。一度掲載を取り下げ、期間を空けて再掲載することで、新着物件として再び目に留まりやすくなります。

単に再掲載するだけでなく、広告写真やキャッチコピーの見直しと組み合わせることで効果が高まるでしょう。

価格の見直しは、反響に直結しやすい対策です。見直す際は、査定額ではなく「成約価格（実際に売れた価格）の相場」を基準にすることが重要です。査定額は「売り出しの目安」であるため、必ずその金額で売れるわけではありません。最終的に市場が受け入れた価格である「成約価格」を起点にすると、現実的な価格帯に合わせやすくなります。

値下げ幅は一度に大きく下げるより、段階的に調整するほうが価格交渉の余地を残しやすくなります。

仲介での売却が難しい場合、不動産会社による「買取」を選択肢に入れると良いでしょう。

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する取引形態を指し、仲介との違いは以下のとおりです。

価格面では仲介より不利になりますが、迅速に売却できる点やスケジュールが読みやすい点がメリットです。維持費の負担が続いている場合や、早期に現金化したい場合には有効な選択肢となります。ほかにも仲介以外の「処分」に近い最終手段として、以下の方法があります。

いずれも要件や手間・費用のハードルが高く、すぐに実行できないケースもあるため、現実性を見極めたうえで検討すると良いでしょう。

1年以上売れない家は、初期の価格設定や長期掲載による敬遠、販売活動の停滞など複数要因が重なっているケースが多いです。放置していると価格下落や維持費負担、老朽化リスクが増すため、早めの対策がおすすめです。現在の相場と販売戦略を客観的に確認するために、GMO不動産査定で複数社の査定と提案を比較すると良いでしょう。