相続した家の売却で使える特例と手続きの期限｜売却手順5ステップも解説

相続した家を売却するには、登記・査定・契約・引き渡し・確定申告という5つのステップを順番に進める必要があります。各ステップで準備すべき書類が異なるため、全体の流れを把握したうえで早めに着手しましょう。

登記が完了していない状態では売買契約を締結できないため、まずは名義変更が必要です。2024年4月1日より相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が求められています。

相続登記の方法は、遺産の分け方によって以下の3パターンに分かれます。

相続登記に必要な主な書類と取得先は、以下を参考にしてください。

参照元：法務省「相続登記の申請義務化について」

申請先は不動産所在地を管轄する法務局です。書類の収集に数週間かかるケースもあるため、早期に着手することをおすすめします。

登記申請と並行して、不動産会社への査定依頼を進めると良いでしょう。査定はあくまで売却価格の目安を把握するためのものであり、依頼しても売却義務は生じません。

複数の相続人がいる場合、査定額は単なる売却予想価格にとどまりません。「誰がいくら受け取るか」を話し合ううえでの客観的な根拠となるため、遺産分割協議の前段階として取得しておくことが重要です。

不動産査定は、主に以下の2種類があります。

訪問査定のほうが精度が高く売却戦略の相談もできるため、最終的には訪問査定を受けると良いでしょう。なお、不動産会社によって得意なエリアや物件タイプ、査定基準が異なり、同じ物件でも提示額に差が出ることがあります。

そのため、複数社（3社以上が目安）に依頼して比較することをおすすめします。査定時には固定資産税納税通知書・登記識別情報（権利証）を手元に準備しておくとスムーズです。

売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。

依頼する会社が決まったら「媒介契約」を締結します。以下のように契約の種類によって他社への同時依頼の可否や報告義務が異なるため、状況に合ったものを選びましょう。

相続不動産の場合など売却活動の進捗を定期的に確認したい場合は、専任媒介契約が選ばれるケースが多いです。契約期間は、最長3ヶ月で更新も可能です。

買い手が見つかり条件交渉が整ったら、売買契約を締結します。契約時には手付金（売却価格の5〜10％が目安）を受領し、引き渡し日・残代金の支払い条件などを取り決めましょう。引き渡し前には、室内の遺品整理（残置物の撤去）を完了させる必要があります。残置物の量が多い場合は、専門業者への依頼も検討すると良いでしょう。

換価分割（代表者名義での売却後に現金を分配する方法）は、進め方によって課税上のリスクが生じます。代表者が売却代金を全額受領したうえで他の相続人へ分配する形をとると、贈与とみなされるためです。

引き渡し時には、残代金の受領と所有権移転登記を行い、売却が完了します。各手続きの流れと必要書類は以下のとおりです。

契約から引き渡しまでは通常1〜2ヶ月程度です。特例の適用期限が迫っている場合は、引き渡し日が期限内に収まるように逆算してスケジュールを組むことをおすすめします。

譲渡所得の申告は、売却完了の翌年2月16日から3月15日の確定申告期間中に行います。換価分割など複数の相続人が売却代金を受け取った場合、申告は代表者がまとめて行うのではなく、売却益を受け取った相続人全員がそれぞれ個別に確定申告を行う必要があります。

確定申告にあたっては、以下の点を事前に確認しておきましょう。

特例を適用する場合、通常の売却で必要な書類に加えて、相続特有の書類の収集が必要になります。主な必要書類は以下のとおりです。

参照元：国税庁「確定申告書等の様式・手引き等」

なお「被相続人居住用家屋等確認書」は、発行までに時間がかかる場合があるため、早めに取得手続きを進めましょう。申告はe-Taxによるオンライン申請も可能です。特例の適用要件や計算が複雑な場合は税理士へ依頼することで、申告漏れや誤りを防げます。

相続した家を売却するにあたって、相続登記・取得費加算の特例・空き家の3,000万円特別控除の期限を確認しておきましょう。それぞれ起算日と期限が異なるため、売却を検討する前に全体像を把握しておくことが大切です。

参照元：法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」

参照元：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。2024年4月より申請が義務化され、相続を知った日から3年以内に完了させなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、相続登記が未完了のままでは、不動産の売却手続きや所有権移転を円滑に進めることができません。売却を検討している場合には、他の手続きに先んじて対応しておくことをおすすめします。

被相続人（亡くなった方）が一人で居住していた家を相続し、その後空き家となった状態で売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、実質的に税額がゼロになるケースもあります。

主な適用要件は、以下のとおりです。

参照元：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

「3,000万円特別控除」は、売主（相続人）が申告することで適用されるため、確定申告が必須です。

取得費加算の特例とは、相続時に納めた相続税の一部を不動産の取得費に上乗せできる制度です。取得費が増えると課税対象となる譲渡所得が圧縮されるため、売却時の所得税・住民税の負担を軽減できます。

主な適用要件は、以下のとおりです。

参照元：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

相続開始を知った日の翌日から10ヶ月が相続税の申告期限となるため、そこから3年以内、おおよそ相続開始から3年10ヶ月が実質的な売却期限の目安です。

相続した家の売却では、譲渡所得税の計算や特例の適用期限、複数の相続人がいる場合の合意形成など、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。本章では、売却前に確認しておくべき3つのポイントを解説します。

売却益（譲渡所得）には、所得税・住民税が課税され、以下の計算式で算出します。

通常の売却では自分が購入した価格が取得費となりますが、相続不動産の場合は被相続人が購入した価格を引き継ぐため、取得費が低くなりやすく課税対象が膨らみやすいのが特徴です。

仲介手数料・解体費用などは、譲渡費用として差し引くことができます。

相続した家の売却では、所有期間は被相続人が取得した日から起算する点に注意してください。

なお、税率そのものより「特例を適用できるか」が最終的な税負担を左右します。売却時期と各特例の適用期限を事前に照合しておくとよいでしょう。

参照元：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

相続した家を放置すると、税負担の増加や維持コストの面で、以下のようなさまざまなリスクが生じます。

相続した家を「とりあえず放置する」という選択は、時間の経過とともにリスクが積み重なる可能性があるため、早めに売却や活用の方針を検討することが重要です。

通常の売却では所有者が単独で意思決定できますが、複数の相続人がいる場合は全員の合意なしに売却できません。共有名義のまま保持すると売却・活用のたびに全員の同意が必要となるため、早期に遺産分割の方針を決めることが重要です。

代表的な方法として、売却代金を相続人間で分ける「換価分割」があります。換価分割を選ぶ場合は、以下の点を事前に確認してください。

手続きの漏れや想定外の税負担を防ぐためにも、売却前に税理士へ相談することをおすすめします。

相続した家の売却タイミングは、特例の適用期限・維持コスト・建物の状態・不動産市況という4つの軸で判断します。

特例の適用期限や維持コストの負担が大きい場合は、早期売却が合理的な選択です。時間の経過とともに選択肢が狭まるリスクがあるため、以下の状況に該当する場合は優先的に検討を進めることを推奨します。

特に特例の期限は一度過ぎると遡及適用ができないため、残り期間が2年を切っている場合は査定・売却活動の開始を急いだ方が良いでしょう。売買契約の締結から引き渡しまで通常1〜2ヶ月を要することも念頭に置いてください。

状況によっては売り急がず、一定の準備期間を設けたほうが有利に進められるケースもあります。

共有名義の不動産は、相続人のうち一人でも売却に反対すれば手続きを進められないため、まず他の相続人との合意形成を優先することが重要です。

また、小規模宅地等の特例は相続税申告と連動しているため、申告内容が固まる前に売却を急ぐと、適用可否の判断が不十分なまま手続きが進んでしまうリスクがあります。売却のタイミングは、税理士とも連携しながら慎重に見極めるようにしましょう。

相続した家の売却では、相続登記・特例の適用期限・譲渡所得税の計算など、通常の不動産売却にはない手続きが重なります。期限を過ぎると使えなくなる控除もあるため「いつか売ればいい」と先送りにするほど、手取り額が少なくなる可能性があります。

売却を検討している場合は、おおよその価格を把握しておくのがおすすめです。査定は無料で依頼でき、必ずしも売却する必要はありません。早めに相場を知っておくことで、売却すべきか保有を続けるべきかを冷静に判断しやすくなり、税負担や維持コストを踏まえたうえで納得のいく選択につなげやすくなります。