自己資金なしでも住み替えは可能？方法と成功のポイントを解説

新居を購入する際、資金の支払いは大きく以下2つのタイミングで行われます。

手付金は売買価格の5〜10%程度が一般的で、住宅ローンが実行される前に現金で支払う必要があります。引き渡し時の残金はローンの実行タイミングと重なるため、金融機関から直接売主へ送金する形で対応できますが、手付金だけは現金が手元になければ契約を結べません。

現住居の売却益を活用する「売り先行」か、つなぎローンを使う「買い先行」のどちらかで対応するのが現実的な方法となります。

自己資金なしで住み替えを進める際の資金調達方法は、「売り先行」と「買い先行（つなぎローン活用）」の2つが主な選択肢となります。

どちらの方法が適しているかは、今の家の売却見通しや、転居先の決まり具合によって異なります。資金ショートのリスクを抑えたい場合は売り先行が有利で、希望物件を早急に確保したい場合は買い先行が選ばれます。

自己資金がない状態での住み替えで最初に確認すべきは「現住居の売却代金だけでローンを完済できるか」です。手元に現金がない状況で売却代金が残債を下回っていれば、不足分を補填して抵当権の抹消ができないため、売却手続きを完了させることが難しくなります。

反対に売却代金が残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、完済後に残った売却益が実質的な自己資金として機能します。

資金計画を立てる前提として、自身の状況が「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらに該当するかを把握することから始めてください。

アンダーローンとは、家の売却額がローン残債を上回っている状態を指します。売却代金のみで金融機関の抵当権を抹消でき、完済後に手元に残った利益（剰余金）が実質的な自己資金として機能します。

自己資金がない場合でも、売却益が頭金の代わりとして機能するため、住み替えの難易度は相対的に低くなります。

このケースで手元に残った1,350万円の現金は、新居の購入費用や諸経費(登記費用・仲介手数料など)に充当できます。

このように外部からの新たな借り入れを減らせる点が、アンダーローンの最大の利点です。

オーバーローンとは、売却代金の全額を返済に充てても借入金が残り、そのままでは抵当権を抹消できない状態です。売却が成立しない状況に陥るため、売買手続きを完了させられません。

例えば、売却額2,000万円・残債2,500万円・諸費用約60万円の場合、実際の不足額は以下のとおりです。

上記のケースでは不足分約560万円を自己資金（現金）で補填できない場合、通常の売却手続きを完了させることが難しくなります。

対応策としては「住み替えローン」など、専用金融商品を活用する方法があり、「残債の不足分＋諸費用」を新居のローンに上乗せして借り入れることが可能です。

手元の現金不足を補うために、年収や勤続年数などの財務状況とスケジュールに合わせて、金融商品を選択する必要があります。住み替え時の資金繰りをサポートする、以下のような複数のローン商品が金融機関から提供されており、状況に応じて使い分けることが重要です。

フルローンと諸費用を組み込める「諸費用ローン一体型」を利用すると、借入総額がさらに増加します。返済負担率（収入における返済の割合）が上昇し、将来の金利上昇時における家計への影響が大きくなる点に留意が必要です。フルローンは手元に現金を残せる点がメリットですが、長期的な返済計画を慎重に試算した上で判断することが重要です。

住み替えローンは、売却と購入の「同時決済」が実務上の原則となるため、不動産会社との綿密なスケジュール調整が、住み替えローンを利用する上での重要な準備事項となります。不動産会社の担当者に「住み替えローンの取り扱い実績があるか」を事前に確認しましょう。

売却つなぎローンは「買い先行」で新居を先に購入する場面において、現住居の売却代金が入金されるまでの資金ショートを防ぐ機能があります。期限内に現住居が売れないリスクも踏まえ、買取保証の活用と組み合わせて検討することが現実的です。また、つなぎローンの金利は日割り計算されるため、現住居の売却活動を早期に完了させることが実質的なコスト削減につながります。

自己資金がない状態で住み替えを進める場合、資金計画の精度と現住居の売却価格がすべての土台になります。本章では、住み替えにおいて特に押さえておくべき5つの実践的なポイントを解説します。

現住居の売買契約を先に締結して売却代金を確定させ、現住居の引き渡しと新居の購入を同日に行う「同時決済」の形を取ることで、資金ショートのリスクを最小限に抑えられます。以下の手順で収入（売却代金）を確定させてから、新居の予算を組むことで計画の破綻を防ぎ、仮住まいの家賃や2回の引越し費用といった余分な現金流出も抑制できます。

同時決済を実現するには、不動産会社の担当者と綿密に連携し、売却先と購入先のスケジュールを厳密に合わせる調整が不可欠です。

特に印紙税や、売買契約時に支払う仲介手数料（半金）は、住宅ローンが実行される前に現金での準備が必要です。登記に関する司法書士報酬や、仲介手数料の残金は引き渡し日（ローン実行当日）に支払うのが一般的です。

住み替えで発生する主な諸費用の目安は、以下のとおりとなります。

現金が不足する場合は、諸費用ローンの併用を金融機関に相談しましょう。また、売却によって損失が出た場合、一定の要件を満たせば「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を活用し、確定申告により所得税等が還付される制度があります。

参照元：国税庁｜No.3379 「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための申告手続と添付書類等

不動産会社による「買取保証」を活用することで、現住居が売れ残るリスクを一定程度コントロールできます。買取保証とは、一般市場での売却活動を一定期間行った後、成約に至らなかった場合に、あらかじめ取り決めた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。

一般的な市場価格の7〜8割程度になる傾向はあるものの、確実な資金化の期日が担保されます。あらかじめ買取を約束してくれる業者への売却ルートを確保しておくことは、期間内に売れなかった場合のリスク対策となります。

自己資金なしの住み替えでは「現住居をいかに高く売るか」が特に重要です。売却価格が高くなるほどローン完済後の手残りが増え、新居購入時の借入額を抑えられます。高く売るために押さえておきたいポイントは、以下のとおりです。

ただし「査定額が高ければ良い」というわけではありません。相場と乖離した査定額を提示して、媒介契約を取ろうとする会社も存在します。査定額の高さだけでなく「近隣の取引事例に基づいた論理的な説明があるか」「売れ残った場合の値下げ戦略まで正直に話してくれるか」といった要素も、会社選びの重要な判断基準となります。

自己資金なしの住み替えは借入額が大きくなるため、金利上昇時の返済負担増加を考慮した資金計画が必要です。金利が上昇した局面でも「家計を維持できる余裕が設計に組み込まれているか」が重要です。

金利上昇に備えるためのポイントは以下のとおりです。

借入額が膨らみやすい自己資金なしの住み替えにおいては「想定外の金利上昇が発生しても返済を継続できるか」という視点で計画を組むことが、長期的な家計の安定につながります。

自己資金がなくとも、アンダーローンの状態であれば売却益を活用して住み替えを実現できます。オーバーローンの場合も、住み替えローンなど専用の金融商品を活用することで対応できるケースがあります。

いずれの状況においても、現住居の売却見込み額を把握することが、資金計画を立てる前提となります。現住居をいかに高く売れるかが住み替え全体の資金力に直結するため、まずは複数の不動産会社に一括査定を依頼し、売却相場を確認することをおすすめします。