家の住み替え方法は3つ！流れや失敗しないポイントなどを解説

住み替えを計画通りに進めるには、まず「どの手法で進めるか」を選ぶ必要があります。主な3つの方法の特徴は、以下のとおりです。

手法の違いは資金計画・引越し回数・日程の複雑さに直結するため、各手法の特徴を把握してから判断することが重要です。

特にローン残債がある方に多く選ばれる手法で「まず現住居を売って資金の目処をつける」という流れを踏むことで、新居購入時のローン審査に通りやすくなります。住宅ローン残債がある場合でも、売却代金で完済して抵当権を抹消できる目処が立つため、新居のローン審査をスムーズに進められるでしょう。

また、売却活動と並行して新居の候補をある程度絞っておくことで、売却完了後の新居探しに生じる時間的な制約を最小化できます。

買い先行は、空室で内覧対応ができるため購入希望者に生活のイメージを持ってもらいやすく、売却活動で有利に働く傾向がある点が特徴です。一時的な二重負担に耐えられる手元資金や収入状況が前提となるため、新居購入前に資金計画を入念に確認しておく必要があります。

買い先行を選ぶ前に、新旧のローンを並行して負担できる資金力があるかを確認することが最初のステップです。

売買同時並行は仮住まい費用も二重ローンも発生しないため、費用面では最もメリットが出やすい手法といえます。

ただし、実現のためには売主・買主・金融機関の三者間で精緻なスケジュール管理が求められるため、準備段階から関係者間の連携を密にしておく必要があります。売買同時並行では、現住居の引渡しと新居への入居を近接させるため、引渡し猶予特約を活用するケースがあります。

日程がズレると売却側・購入側の双方に影響が及ぶため、調整方法まで想定した上で契約条件を設定できる、実務経験の豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

住み替え方法の選択は、主に「資金状況」「ローン残債の有無」「新居の種類」

住み替え方法選びに迷う場合は、以下のセルフ診断チャートで、自分に合った手法の目安を確認してみてください。

手元資金に余裕がなく、現住居に住宅ローン残債がある場合は、売り先行が選ばれることが多い傾向にあります。売却代金等で既存ローンの抵当権を抹消しなければ、物件の引き渡しや新居のローン審査を進めることが難しいためです。

抵当権が残った状態では物件の名義移転ができないため、現住居の売却完了を新居購入より先に進めることが基本的な流れとなります。仮住まいのコストはかかるものの、資金計画の確実性を最優先にしたい方に適した手法です。なお、売却額と残債の関係によっては「売り先行」が難しくなる可能性があります。

売却額が残債を下回る「オーバーローン」の場合、自己資金で完済できなければ売り先行は選択できません。まずは査定で売却見込み額を把握し、ローン残債と照らし合わせて確認しましょう。

手元資金が潤沢で、既存ローンと並行して新ローンを組める信用属性がある場合は、買い先行も有力な選択肢となります。売り急ぎ（大幅な値下げ）を避け、希望価格での売却活動に時間をかけやすい点が利点です。空室での内覧対応も、売却価格を維持する上で効果的です。

現住居が売れるまでの間、新旧両方のローン返済と維持費が重なるため、二重負担に耐えられる期間をあらかじめ試算しておくことが重要です。一般的に6か月〜1年程度の二重負担に耐えられる資金計画を組めるかが、買い先行の可否を判断する目安となります。

仮住まい費用も二重ローンも避けたい方にとって、最もコストを抑えられる可能性がある手法です。新居が建売・中古で引渡し時期の調整が効く場合に限られ、注文住宅は工期が読めないため同時並行には不向きです。

同時並行を実現するには、現住居の売却と新居の購入を同一の不動産会社に依頼し、スケジュール管理を一本化することが有効です。

売買同時並行の実績が豊富な会社を選ぶため、依頼前に実績件数や対応事例を確認することが大切です。

住み替えでは手法選びそのものより「準備不足」や「想定外の事態への対処の遅れ」が失敗の原因になりやすい傾向があります。代表的な4つの失敗パターンと回避策を知っておきましょう。

想定期間内に売却できなかった場合の備えとして、不動産会社の「買取保証サービス」をあらかじめ検討しておく必要があります。売却が長期化すると、買い先行での資金繰りの悪化や、売り先行での新居探しの中断という事態を招きやすいためです。買取保証サービスの特徴は以下のとおりです。

売り出し価格と売却期間の設定段階で、買取保証の条件もあわせて不動産会社に確認しておくと、焦らずに売却活動を続けられます。

物件価格とは別に発生する「諸費用」を初期段階から資金計画に組み込んでおくことが重要です。以下のように売却時・購入時の双方で現金支出が伴うため、合算すると想定外の金額になることが多いです。

手元現金で不足する場合は、諸費用を含められる「住み替えローン」や、資金のズレを一時的に埋める「つなぎ融資」の利用を金融機関に相談する方法があります。ただし、つなぎ融資は金利や手数料が割高になる点を事前に把握した上で、活用を検討しましょう。

売買同時並行で多い失敗はスケジュールのズレで、売却または購入どちらかの遅延が全体計画の崩れにつながります。売却側と購入側の不動産会社が異なる場合は連携不足になりやすく、同一会社に依頼することでスケジュール管理を一本化する方法が有効です。

スケジュール管理で押さえておくべきポイントは、以下のとおりです。

全体の進捗を把握しながら進めることで、日程の乱れを最小限に抑えられます。

住み替えでは売却と購入の双方で税制特例が適用される可能性があります。売却益が出た場合の「3,000万円特別控除」、売却損が出た場合の「損益通算・繰越控除」は、確定申告によって初めて適用されます。

申告をしなければ控除は適用されないため、以下のような税制特例の特徴を把握した上で、引渡し後に確定申告の準備を進めることが必要です。

注意点として、売却益が出た際の「3,000万円特別控除」を利用すると、新居での「住宅ローン控除」は原則として併用できません。どちらを適用した方がトータルでの税負担が軽くなるかを、申告前に税理士等へ相談してシミュレーションしておくことが重要です。

なお「損益通算・繰越控除」は、一定の要件下で住宅ローン控除との併用が可能なため、売却損が出た場合も税理士等に確認してもらうことをおすすめします。

参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

住み替えは、準備段階から完了まで、全体で半年〜1年程度の期間を見込むことが一般的です。大きく「現状把握と不動産会社選び」「売却・購入活動と契約・決済」の2つのステップで進みます。各ステップでやるべきことと、注意点を以下のとおり整理します。

住み替えで最初に取り組むべきことは、現住居の売却見込み額の把握です。査定額が分からなければ新居の予算を決められず、3つの手法のどれが自分に合っているかも判断できません。

不動産会社選びでは、以下の点を確認することが大切です。

売却と購入を並行して進める住み替えでは、担当会社の対応力が取引全体の質を左右します。また新居の手付金は、旧住居の売却代金が入金されるより前に支払う場面が多いです。手付金分の金額は、現金で支払えるよう準備しておきましょう。

住み替えの手法は売り先行・買い先行・売買同時並行の3つで、資金状況とローン残債、新居の種類によって最適な方法は異なります。住み替えの失敗を防ぐには、売却見込み額の早期把握と諸費用を含めた資金計画の立案、税制特例の確認と確定申告の準備が欠かせません。

まずは、現住居の適正価格を把握することが、後悔しない住み替え計画を立てることにつながります。無料の一括査定サービスで複数社の査定額を比較し、自分の状況に合った住み替え方法を選ぶための判断材料を揃えましょう。