家を処分する7つの方法とは？注意点や手順・費用なども解説

家の処分方法を選ぶ時に重要なのは「価格を最大化したいのか」「早急に手放したいのか」「将来再び利用する可能性があるのか」という優先順位を先に整理することです。

その上で、次の7つの方法から処分方法を選びましょう。

それぞれの方法にはメリット・デメリットがあります。所有する物件の状態や立地、売却を急ぐかどうかといった条件に応じて、最適な手法を選ぶことが大切です。

建物を解体せず、不動産会社の仲介を通じて一般市場で買い手を探す手法です。中古住宅としての利用を希望する買主だけでなく、買主自身が解体・新築することを前提とした「古家付き土地」を探す層にも幅広くアピールできます。

市場価格での取引を目指せるため、最終的な手取り額を最大化したい方に向いている方法です。契約不適合責任のリスクに備えるため、売却前にインスペクション（建物状況調査）を受けておくと安心です。複数の不動産会社に査定を依頼することで相場を把握し、販売戦略を含めた提案内容で会社を選びましょう。

所有者の負担で建物を解体し、住宅用地や駐車場用地として土地のみを売却する手法です。建物が古く、土地そのものに需要がある場合に特に有効です。

解体費用の目安は坪単価で以下のとおりで、木造30坪の一戸建てであれば90万〜150万円程度が目安です。

更地にした時点から固定資産税の軽減措置が外れて税額が上昇するため、解体後は速やかに売却活動を始めることが重要です。

一般の買主ではなく、不動産買取業者に物件を直接買い取ってもらう手法です。内覧対応などの手間を省きたい場合や、すぐに現金化したい場合に適しています。

スピードと手間の削減を優先する場合に向いており、相続後の整理を急いでいる方に多く選ばれます。売却価格が下がる点を許容できるかどうかが、この手法を選ぶ際の判断基準になります。

手放さずに必要箇所の修繕を行い、賃貸物件として運用して家賃収入を得る手法です。将来的に自分や親族が再び利用する選択肢を残せる点も特徴です。ただし、人に貸し出すためには水回りのリフォームやハウスクリーニング、入居者募集の広告費などで数百万円の初期費用がかかるケースがあります。

賃貸物件として貸し出す前に、まずは「家賃をいくらに設定すれば、何年で改修費用を回収できるか」という綿密なシミュレーションが求められます。空室期間が続くと維持費だけがかかり続けるため、賃貸活用に踏み切る前に地域の賃貸需要を調べてください。

地方自治体が運営する物件登録制度を利用し、移住希望者などとマッチングを図る手法です。不動産会社が扱わないような地方・過疎地の物件でも掲載できる点が大きな特徴です。

成約率は一般の不動産市場と比べると低い傾向にありますが、他の方法で買い手が見つからない場合の選択肢として有効です。国土交通省が公開する「空き家・空き地バンク総合情報ページ」から各自治体の窓口を確認できます。

参照元：国土交通省｜空き家・空き地バンク総合情報ページ

有償売却が困難な場合に、隣接地の所有者へ譲渡を打診するか、公共目的の団体へ寄付を相談する手法です。実務上、自治体への寄付は「受け入れ後の維持管理コストが増える」として断られるケースが大半です。

この方法は「買い手がつかず維持費の負担を切り離したい場合」の最終手段として位置づけ、まずは他の手法を検討するのが現実的です。

2023年4月に創設された制度で、相続などにより取得した土地の管理負担を軽減するために設けられました。法務省が定める要件を満たす土地について、審査手数料と負担金を納付することで国に引き取ってもらえます。

審査基準は厳格で、以下のような土地は対象外となります。

他のすべての手段を検討したうえで、最後の手段として活用を検討しましょう。

参照元：法務省｜相続土地国庫帰属制度について

家の処分を考える時は、処分を先延ばしにするリスクを抑えておく必要があります。

家の処分を先延ばしにすることは、単なる「現状維持」ではありません。時間が経つにつれて税金・法的リスク・物理的な劣化が複合的に積み重なり、最終的な処分をより困難にします。

主なリスクを整理すると、以下の5つがあげられます。

上記のリスクのうち、特に見落とされやすいのが税金の問題です。所有しているだけで、毎年確実にコストが積み上がることを理解しておきましょう。

居住実態がなくても、登記上の所有者である限り毎年の納税義務が発生します。地方税法の規定により、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税（標準税率1.4%）が課税されます。

空き家を持ち続ける間は、固定資産税以外にも以下の税金やコストが毎年継続して発生します。

使っていない家のために年間数十万円単位のコストがかかり続けるため、家計への影響は無視できないレベルになります。

参照元：総務省｜固定資産税

2023年の空家等対策特別措置法の改正により、自治体から「管理不全空家」の勧告を受けた場合も、住宅用地の固定資産税の軽減措置（1/6減額）の解除対象となりました。

住宅が建っている土地は、固定資産税が最大1/6に軽減されています。そのため特例が外れると、税額が実質的に最大6倍に跳ね上がります。放置するほど税負担が重くなる仕組みになっていることを覚えておきましょう。

参照元：国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

適切な管理が行われない建物は劣化の進行が速く、不動産市場での売却査定額が低下する傾向にあります。換気不足による湿気の滞留や通水停止が、主要構造部の腐朽や設備の老朽化を加速させるためです。

売却を先延ばしにするほど査定価格が下がり、最終的な手取り額が減る可能性があります。早めに動き出すことが、資産価値を守るうえで最も重要な行動となります。

管理が行き届かない空き家は、周辺環境の悪化や犯罪リスクを誘発する恐れがあります。雑草が繁茂して隣地への越境が起きたり、不法投棄の対象になったりするケースは珍しくありません。

総務省消防庁の令和6年版消防白書でも、空き家が放火の標的になりやすい傾向が示されています。近隣住民との関係悪化や、トラブルに発展する前に対処することが大切です。

参照元：総務省消防庁｜令和6年版 消防白書

老朽化した建物が倒壊したり、屋根材が落下したりして第三者に損害を与えた場合、所有者が賠償責任を負う可能性があります。

民法第717条（土地工作物責任）では、建物の設置・保存に瑕疵があり他人に損害を生じた場合、所有者が賠償責任を負うと定められています。「知らなかった」「管理していなかった」は免責の理由にならないため、放置は法的リスクと直結することを認識しておきましょう。

参照元：e-Gov｜民法第717条

家の処分をスムーズに進めるためには、正しい順序で手続きを踏むことが重要です。焦ってリフォームや解体に着手してしまうと余計なコストがかかるため、まずは以下のような全体の流れを把握してから動き出しましょう。

各手続きのうち、特に見落としやすいポイントは以下のとおりです。

各手続きは相互に連動しているため、早めの情報収集と専門家への相談が、スムーズな処分につながります。

家の処分にかかる費用は、選ぶ方法によって大きく異なります。

主な費用の項目と目安は、以下の表のとおりです。

上記の直接費用に加えて、処分が完了するまでの間は以下の維持費が毎年かかり続ける点にも注意が必要です。

なお、相続土地国庫帰属制度を利用する場合は、審査手数料（土地1筆あたり14,000円）に加え、原則として10年分の土地管理費相当額（約20万円〜、面積等により算定）の負担金を納付する必要があります。

「処分にかかる費用が多くて困る」という人は、補助金の活用も検討しましょう。多くの自治体では、空き家活用を後押しするための補助金を設けています。

代表的な補助金は以下のとおりです。

補助金を活用するうえで最も重要なのは、業者と契約・着工する前に自治体の窓口へ相談し、事前申請を行うことです。工事後の申請では一切受け取れないため、計画の初期段階で自治体のホームページを確認しましょう。

家の処分を先延ばしにすると、維持費の負担が続くばかりか、特定空き家指定による税金の最大6倍への増額や、建物倒壊による損害賠償といった重大なリスクを招く恐れがあります。処分方法は仲介や買取による売却、更地化、賃貸から、自治体や国への引き継ぎまで多岐にわたります。

そのため物件の状態や緊急度など、自身の目的に合わせて最適な手段を選ぶことが重要です。まずは複数の不動産会社へ無料査定を依頼し、物件の正確な価値を把握したうえで方針を検討することが、後悔のないスムーズな処分への第一歩となります。