2026年の住宅価格の推移は？2025年までの動向から市況を予測
マイホームの購入や売却を検討する際、「今の価格高騰はいつまで続くの？」「高値掴みをして損をしないか」と悩む人もいるでしょう。
過去から2025年までの動向を振り返ると、住宅価格はマンションを中心に急激な上昇が続き、特に首都圏の新築マンションは過去最高値を更新しています。
これまでの住宅価格の推移から2026年以降の市況を予測すると、人手不足や建築資材費の高止まりを背景に、新築・中古ともに価格が大きく下落する可能性は低いと考えます。
一方で、日銀の政策による金利上昇が実需層の購買力を圧迫しているため、資産価値を維持できる都心部の物件と、買い手が減り価格下落リスクを抱える郊外・築古物件との「二極化（三極化）」がより鮮明になるでしょう。
そのため、市場全体の動きに一喜一憂するのではなく、物件種別やエリアごとの明確な推移の違いを把握し、冷静に物件を選別していくことが重要です。
本記事では、過去の価格推移から2026年最新予測、今後の相場を左右する変動要因を解説します。
過去の住宅価格の推移と2025年の動向まとめ
現在の不動産市場の立ち位置を理解するには、直近のデータを確認することが欠かせません。
2025年の動向を一言で表すと、新築マンションの異次元の高騰と、それに伴う中古市場や戸建て市場への需要シフトが鮮明になった年と言えます。
| 物件種別 | 住宅価格の推移まとめ |
|---|---|
| 新築・中古マンション | 新築は都心を中心に歴史的高値を更新し、中古も高値圏で推移 |
| 新築・中古戸建て | 新築はコスト増で上昇し、中古は成約価格が5年ぶりに下落 |
| エリア別 | 住宅価格の推移まとめ |
|---|---|
| 首都圏 | 新築平均が9,000万円を超え、供給は過去最少を記録 |
| 近畿圏 | 万博需要もあり供給は活況だが、価格は踊り場を迎える |
| 地方都市 | 中心部マンションへの需要集中と、郊外戸建ての停滞が顕著 |
国土交通省が発表している「不動産価格指数」によると、2025年12月時点でマンションは「225.1」という驚異的な数値を記録しました（2010年平均＝100）。これに対して戸建住宅は「121.9」にとどまっており、マンションの上昇が戸建住宅を大きく上回っている状況です。
新築・中古マンション｜歴史的な高騰と需給の歪み
過去から2025年にかけてのマンションにおける住宅価格の推移を振り返ると、異常とも言える歴史的な高騰を記録し、売り手と買い手の間で需給の大きな歪みが生じました。
| 新築マンションの傾向 | |
|---|---|
| 2025年の住宅価格の推移 | ・平均価格（首都圏）は、前年比17.4%増の9,182万円に到達 |
| ポイント | ・発売戸数が調査開始以来で過去最少を更新 ・一方で価格だけが跳ね上がる状況は、需要の強さではなく、供給側のコスト転嫁が主因と考えられる |
| 中古マンションの傾向 | |
|---|---|
| 2025年の住宅価格の推移 | ・平均成約価格（首都圏）は、5,200万円に到達し13年連続の上昇を記録 ・新規登録価格の平均5,557万円に対し、実際の成約価格は300万円以上の乖離が発生 |
| ポイント | ・売り手の強気な希望価格に対して、買い手の資金力が限界を迎えている ・新規登録価格と成約価格の乖離は、買い手による指値交渉が広がっていると推測 |
国土交通省の「不動産価格指数」では、2010年を基準とした場合、2025年12月時点でマンションは225.1という突出した数値となっています。
引用元：不動産価格指数｜国土交通省
この価格高騰の背景には、新築マンションの深刻な供給不足と建築コストの増加があります。
不動産経済研究所の「マンション市場動向」では、2025年の首都圏新築マンションの平均価格は前年比17.4%増の9,182万円に達した一方で、発売戸数は4.5%減の2万1,962戸と過去最少を更新しました。
この状況からは、新築が高すぎて一般の給与所得者には手が届かなくなっている状況が見て取れます。
高額すぎる新築を諦めた人たちが中古市場へ流れた結果、中古マンションも活況を呈しています。東日本レインズ（REINS）の「不動産市場動向」では、2025年の首都圏中古マンション成約件数は3年連続で増加、平均成約価格は13年連続で上昇し続けています。
しかし、売り手側が設定する新規登録価格（売り出し価格）と実際の成約価格との間には約357万円もの差が開いているのです。
引用元：首都圏不動産流通市場の動向｜東日本レインズ（REINS）
表面的なデータだけを見ると市場全体が値上がりしているように感じられますが、実態は違います。
買い手の予算はすでに限界に達しており、実際の取引現場ではシビアな値下げ交渉が頻繁に行われているのが現状と言えるでしょう。
参照元：
新築・中古戸建て｜建売シフトと価格乖離の拡大
戸建て市場の住宅価格の推移を見ると、マンション価格の異常な高騰を避ける形で、実需層が分譲戸建て（建売住宅）へ一斉にシフトする動きが起きていることがわかります。
| 新築戸建ての傾向 | |
|---|---|
| 2025年の住宅価格の推移 | ・平均成約価格（首都圏）は、4,532万円で2年連続の上昇 |
| ポイント | ・注文住宅の着工が減少する一方で分譲戸建てが5か月連続で増加 ・実需層がパッケージ化された割安な住まいを選んでいる |
| 中古戸建ての傾向 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年の住宅価格の推移 | ・平均成約価格（首都圏）は、3,917万円にとどまり、5年ぶりの下落を記録 ・新規登録価格は4,430万円と強気であるものの、実際の成約価格との間に500万円以上の乖離が発生 |
| 2025年の住宅価格の推移 | |
|---|---|
| 首都圏 | ・都心一等地の資産性は維持 ・一般の実需層が都心での購入を断念し、利便性の高い横浜などの郊外へ流出する現象が一般化 |
| 近畿圏 | ・新築発売戸数は前年比11.8%増と活況を呈するも、平均価格は5,328万円とわずかに下落 ・万博に向けた投機的な熱狂が踊り場を迎え、価格の調整局面に入ったことが示唆される |
| 地方都市 | ・建築費高騰の直撃を受けた戸建て市場が深刻な停滞 ・一方で札幌や福岡などの中心部マンションだけが局地的な高騰を見せる二極化が加速 ・維持負担を嫌う層が中心部の高機能住宅へ集約され、不便な郊外住宅地は資産価値の維持が困難な状況 |
不動産経済研究所の「マンション市場動向」によると、首都圏では新築マンションの平均価格が9,000万円を突破し、都心の超一等地に限っては海外投資家などの豊富な資金によって高い資産価値が保たれました。
その余波として、都心での購入を諦めた一般的なファミリー層は、予算が届きやすく生活利便性の高い郊外（例えば、流山や横浜など）へと流れ込んでいます。
また、近畿圏の状況は大きく異なります。万博特需などの影響で新築の発売戸数は前年比11.8%増と活況を見せた一方で、平均価格は5,328万円（前年比0.5%減）とわずかに下がり、価格上昇の勢いは踊り場を迎えています。
梅田などの再開発エリアは好調なものの、投機的な熱狂が冷めつつあると言えるでしょう。
地方都市においては、国土交通省の「建築着工統計調査」を見ると、住宅着工戸数が前年同月比9.5%減と深刻な落ち込みを記録しました。建築費の高騰が直撃し、家を建てること自体が難しくなっているようです。
引用元：建築着工統計調査｜国土交通省
利便性の高い各都市の中心部にあるマンションへ需要が集中する一方で、車社会を前提とした郊外の古い戸建ては取引が停滞しているのが実情です。
参照元：
今後の住宅価格の推移はどうなる？【2026年最新予測】
2026年の住宅市場は、金利上昇という新たなステージへの適応が問われる年になると予測します。価格が大きく下落して買いやすくなるという楽観的な予測は難しく、むしろ「下がらない価格」と「下がる購買力」が衝突し、物件の選別がより一層厳しくなると考えます
| 物件種別 | 住宅価格の推移予測 |
|---|---|
| 新築・中古マンション | 原価高による下方硬直性で、新築価格が大きく下がる可能性は限定的と考えられる |
| 新築・中古戸建て | 法改正に伴う性能向上コストが上乗せされ、高止まりが継続 |
| エリア別 | 住宅価格の推移予測 |
|---|---|
| 首都圏 | 「1.2億円の壁」により、利便性の高い郊外の需要が拡大 |
| 近畿圏 | 万博閉幕後の反動リスクと、都心再開発エリアの二極化 |
| 地方都市 | 省エネ基準義務化により、旧基準の築古物件は大幅下落 |
現在の市場は、景気が後退する一方で、物価が持続的に上昇するという、通常の経済セオリーが通用しない状態です。需要が減っても価格が下がらないメカニズムを深く理解し、ライフプランに合わせた冷静な判断が求められます。
参照元：
新築・中古マンション｜新築は高値維持、中古は買い手優位への転換
今後の新築マンション市場では、需要が減っても価格が下がらない「下方硬直性」という現象がさらに強まると予測します。
不動産経済研究所の予測データによれば、デベロッパー側が資材費や2024年問題に伴う人手不足による労務費の高騰を販売価格へ転嫁せざるを得ない状況にあります。
大手開発業者はリーマンショック後の経営改革で、無理に安売りせず時間をかけて売る体力を持ったため、2026年以降も新築価格が大きく下落する要素は見当たりません。
一方で、中古マンション市場は、売り手にとって慎重な判断が求められる「買い手優位」の局面へと本格的に移行していきます。
東日本レインズ（REINS）の統計で成約価格と売り出し価格の乖離が広がっていることが示されている通り、買い手の予算感は住宅ローン金利の上昇によって非常にシビアになっています。
また、「ランニングコスト」の影響も大きく、建築費の暴騰に伴い、大規模修繕工事の費用が以前の1.5倍から2倍に跳ね上がっているケースが珍しくありません。その結果、修繕積立金が大幅に値上げされた物件では、買い手の月々の支払い負担が増えるため、売却価格を下げざるを得ない「資産価値の毀損」が発生しやすくなります。
例えば、月額の積立金が2万円上がると、物件価格としては数百万円単位の下押し圧力を受ける計算となります。
中古マンションの売却を検討している場合は、所有する物件が「新築の代替品」として選ばれる築浅・好立地なのか、あるいは維持費の重圧を受ける築古物件なのかを見極めましょう。管理組合の財政状況が将来の売却価格を左右する時代となったため、修繕計画の透明性を高めておくことが、納得のいく売却を実現するためのポイントです。
参照元：
新築・中古戸建て｜法定基準強化による原価上昇
戸建て市場における今後の住宅価格の推移は、2025年4月に施行された「省エネ基準の適合義務化」による影響を強く受けたものとなります。
新築戸建てでは、省エネ基準の適合が完全義務化され、断熱材のアップグレードや構造審査の厳格化によって、一棟あたりの関連対応のためのコストが価格反映される可能性があります。
このコストアップは一時的な流行ではなく、法的義務に伴う恒久的な変化であるため、新築価格が以前の水準に戻ることは考えにくい状況です。
中古戸建てでは、2026年は「供給の波」と「性能の選別」という2つの壁が立ちはだかります。まず、2024年からの
「相続登記の義務化」や、「管理不全の空き家に対する固定資産税の優遇解除」といった法的な締め付けが本格化します。
相続した実家を放置していた所有者が、ペナルティを恐れて一斉に売り出す「投げ売り」に近い動きが予想され、特に郊外の古い戸建ては価格競争が激化するリスクがあります。
さらに、買い手の心理としては、リフォーム費用の高騰から「そのまま住める性能の高い家」への関心が高まっています。
さくら事務所の調査データでは、新築でも不具合が発見されるケースが増えていて、買い手は中古住宅に対しても「安心感」を強く求めていることがわかります。
省エネ基準を満たしていない古い戸建てを売却する際は、インスペクション（建物状況調査）を実施して建物の健全性を証明できるかどうかが、成約の成否を分ける決定打となるでしょう。
住宅ローン減税の拡充など、省エネ性能が高い中古住宅には税制面での追い風も吹いています。
古い家を売却する際は、単に価格を下げるのではなく、買い手にとっての「購入後のトータルコスト」や「税制メリット」を提示することがポイントです。
参照元：
エリア別（首都圏・近畿圏・地方都市）｜1.2億円の壁と資産性の三極化
2026年のエリア別動向を予測すると、これまでの「都市部ならどこでも上がる」という楽観的なシナリオは消滅し、明確な三極化が固定される見通しです。
| エリア | 2026年の住宅価格の予測 |
|---|---|
| 首都圏 | ・パワーカップル層であっても、1.2億円を超える物件に手が届かなくなる事態が多発 ・都心の高額物件のメインターゲットは海外投資家や富裕層へ ・都心を諦めた一般世帯が利便性の高い郊外へ移動 |
| 近畿圏 | ・大阪・関西万博の熱狂から「実力主義」へと回帰 ・都市再開発が進んだエリアは資産価値を維持 ・期待先行で価格が上がった湾岸エリアや不便な郊外住宅地は、反動下落のリスク |
| 地方都市 | ・新省エネ基準を満たさない築古戸建ては大幅な値引き要求が常態化 ・中心部の高機能マンションは、局地的な高騰が継続 |
首都圏の不動産市場
売り手が最も注視すべきは実需層の借入限界点を示す「1.2億円の壁」です。金利上昇局面では融資審査が厳格化するため、これまで都心を支えてきたパワーカップル層にとっては、借入上限よりも返済耐性を意識した資金計画が重要となるでしょう。
このため、都心の高額物件を売却する場合、国内の実需層だけでなく、円安背景の資産保全を狙う国内外の富裕層や投資家を意識した価格形成が進む可能性があります。
一方で、都心を諦めた一般世帯による、利便性の高い郊外エリアへの需要シフトが進むと考えられます。
首都圏で利便性の高い郊外エリアの物件を所有する人には、強い需要が継続する絶好の追い風となるでしょう。
近畿圏の不動産市場
大阪・関西万博が閉幕した2026年、イベントの熱狂から「実力主義」へと回帰します。梅田（うめきた等）や本町などの都市再開発が進んだエリアは、利便性の向上により盤石な資産価値を維持するでしょう。
しかし、万博特需やIR構想への期待先行で価格が吊り上がった湾岸エリアや不便な郊外住宅地は、冷静な評価による反動下落のリスクが現実味を帯びてきます。
近畿圏で湾岸部のタワーマンションなどを所有している人は、市場の熱量が完全に冷え切る前に売り時を見極めることが、損失を防ぐためのポイントです。
地方都市の不動産市場
地方都市の不動産市場は、2025年4月に施行された「省エネ基準の適合義務化」の余波が、2026年の市場に破壊的な構造変化をもたらします。
新たな省エネ基準を満たさない築古の戸建ては、購入者が住宅ローン減税をフルに受けられなくなる懸念から、断熱改修費用（目安として500万円前後）を差し引いた大幅な値引き要求を突きつけられる事態が常態化するでしょう。
一方で、中心部の高機能マンションへは、高齢層を含めた需要が極端に集中し、局地的な高騰が継続すると予測します。
地方都市で、郊外の不便な土地や古い家を売却検討中の人は、2030年の大量相続時代を迎え、市場が空き家で埋め尽くされる前に、売り抜けられるかがポイントです。
参照元：
今後の住宅価格を予測する上でチェックしておきたい3つの変動要因
今後の住宅価格を予測するには、単に過去の価格を追うだけでなく、背後で動いているマクロ経済の動因に注目しましょう。特に影響力の強い3つの要因は、定期的にチェックすることをおすすめします。
| 項目 | チェックポイント |
|---|---|
| 建築資材・人件費などの建築コスト（ウッドショック等の影響） | ・人手不足による労務費の上昇率 ・地政学リスクに伴う資材供給の安定性 |
| 金利政策 | ・日本銀行の政策金利引き上げペース ・民間銀行の変動金利への反映時期 |
| 海外投資家や富裕層による物件の買い占め | ・円安水準の推移 ・海外投資家が日本の不動産を「割安」と判断する指標 |
今後の推移を予測する際は、これらの要因が複雑に絡み合っていることを意識しましょう。
建築資材・人件費などの建築コスト（ウッドショック等の影響）
現在、新築物件の価格を最も強く下支えしているのは、需要ではなく「原価」です。
建設業界では「2024年問題」による残業規制の影響で、深刻な職人不足と人件費の上昇が常態化しました。
政府および業界団体は、2026年に向けて「おおむね6％の賃上げ」を目標として設定しており、この人的コストの増加は直接的に販売価格へ上乗せされます。
また、地政学リスクも無視できません。2026年4月に顕在化した中東情勢の緊迫化により、ナフサ不足が生じ、システムバスなどの新規受注が一時停止する事態に発展しています。
こうしたエネルギー価格や原材料供給の不安定化は、建築コストを一段と押し上げるトリガーとなります
金利政策
日本銀行の金融政策の正常化は、実需層の購買力に直撃する最大の要因です。2026年には大手銀行の変動金利が1%前後に達する水準となっていて、わずかな金利上昇であっても毎月の返済額は万単位で増加します。
日本銀行が2026年1月に公表した「経済・物価情勢の展望」によると、日本の金融環境は「緩和した状態」と評価されていますが、市場の織り込みに従った段階的な利上げパスが想定されています。
金利の上昇は金融機関の審査金利を厳格化させるため、借入可能な上限額が物理的に数百万単位で縮小します。
海外投資家や富裕層による物件の買い占め
都心の超高額マンション市場は、国内の金利動向や賃金水準とは全く別の論理で動いています。
ドルベースで投資判断を行う海外投資家にとって、1ドル＝145〜150円台という円安が続く中、東京の不動産は依然として「著しい割安感（バーゲンセール）」に映ります。
ニューヨークやロンドンと比較した際のグロス価格の安さと社会的安定性が評価されていて、グローバルマネーの流入が続く限り、都心エリアの価格は独自の上昇軌道を描き続けます。
家を売るべきか迷ったら住宅価格の推移だけでなく今の売却相場もチェック
住宅価格の推移を追うことは大局的な判断には役立ちますが、所有する不動産が「今、いくらで売れるのか」という個別具体的な相場とは必ずしも一致しません。特に中古市場では、近隣での成約事例や物件の状態、周辺環境の変化によって価格が敏感に反応します。
現在は歴史的な高値圏にあり、売却を検討している人には有利な環境と言えますが、「成約価格と売り出し価格の乖離」が広がっている点には注意が必要です。
金利の上昇や供給の増加が本格化する前に、まずは「今のリアルな相場」を把握しておくことが、売り時を逃さないためのポイントです。
実際の査定では、過去のデータだけでなく、現在の競合物件の動きを反映した適正価格が提示されます。売却を迷っている段階であっても、まずは不動産会社の査定を通じて、残債や住み替え計画に見合う価値があるのかを確認しておくことをおすすめします。
GMO不動産査定を活用すれば、複数の会社から簡単に査定結果を受け取ることが可能です。市場の推移という「波」を見つつ、自らの物件の「真価」を知ることで、納得感のある売却計画を立てられるようになるでしょう。
まとめ
2026年に向けた住宅価格の推移は、コストの押し上げによる「下方硬直性」と、金利上昇に伴う「需要の二極化」が鮮明になることが予想されます。新築マンションの歴史的高騰は止まらず、一般世帯は郊外の優良中古住宅や分譲戸建てを厳選する「徹底的な選別」を強いられるでしょう。
大切なのは市場全体の動きに振り回されることではありません。金利、コスト、法改正といった変動要因をチェックし、自身のライフプランに基づいた決断を下すことがポイントです。
この記事で紹介したデータと予測を、あなたの理想の生活を実現するための判断材料として役立ててください。
