不動産査定の方法を種類別に解説！計算方法や仕組みもわかる！
不動産の査定方法には、データだけで大まかな金額を算出する「机上査定(簡易査定)」と、実際の物件状態や周辺環境を調査して正確な売出価格を算出する「訪問査定」があります。
査定額を出す計算方法は、マンションや土地は取引事例比較法、一戸建ては原価法、アパートなどの収益物件は収益還元法が主に使われます。
査定を1社だけに頼むと、その金額が妥当かどうかを判断しにくくなります。複数の会社へ依頼し、金額を見比べておくと安心です。
複数社の査定額を比較することが高く売却するためのコツだよ！
この記事では、不動産査定の方法や、査定の進め方、価格の出し方までを解説していきます。
この記事のポイント
- 査定価格は一般的に「3ヶ月程度で売れると予想される価格」で、売り出し価格や成約価格とは別物
- 査定の進め方は机上査定と訪問査定が基本
- 概算だけ知りたいならAI査定・匿名査定、法的な証明が要る場面は鑑定士の鑑定評価
- 価格は取引事例比較法・原価法・収益還元法で、物件の種類により使い分け
- 会社ごとに金額の根拠は異なるため、複数社に依頼して根拠を比べるのが大切
不動産の査定とは
不動産査定とは、立地・面積・築年数・取引事例などをもとに、その物件が「いくらで売れそうか」を算出する作業です。多くの会社は、おおむね3ヶ月程度で売れると見込まれる価格を目安に出します。
目的は、いまの価値を客観的に知ることに加え、価格の根拠を聞いて任せられる不動産会社を見極めることにもあります。
査定価格・売り出し価格・成約価格は意味が異なるため、まず違いを整理しておきましょう。
| 価格の種類 | 意味 |
|---|---|
| 査定価格 | 不動産会社が「おおむね3ヶ月で売れる」と予想する目安の価格。 |
| 売り出し価格 | 査定価格を参考に、売主が希望も踏まえて自由に決める価格。 |
| 成約価格 | 実際に買主と契約が成立したときの価格。市況や交渉で上下する。 |
査定価格はあくまで予想で、その額で売れる保証はありません。売り出し価格や成約価格とは別物だと押さえておきましょう。
査定額がそのまま売れる値段ってわけじゃないんだね。目安として受け止めるのが大事なんだ
売却のための査定は、原則として無料です。不動産会社の報酬は仲介手数料だけで、売買契約が成立したときにのみ支払う成功報酬だからです。なお、不動産鑑定士が行う有料の「鑑定評価」は、無料の査定とは別物です。
査定が役立つのは売却の検討時だけではありません。次のような場面でも、いまの価値を把握する手がかりになります。
- 売却を検討していて、まず売れそうな価格を知りたいとき
- 相続した不動産の資産価値を把握したいとき
- 離婚にともなう財産分与で価値を確認したいとき
- 住宅ローンの一括返済や借り換えを検討しているとき
不動産の査定方法
不動産の査定には、データだけで概算する机上査定、担当者が現地を確認する訪問査定、個人情報なしで使えるAI査定・匿名査定があります。法的な証明力を持つ不動産鑑定士の鑑定評価もあります。
基本的な流れは、まず机上査定やAI査定で相場をつかみ、売却する段階で有望な数社へ訪問査定を依頼する進め方です。各査定方法の所要時間・精度・向いている人は以下の通りです。
| 所要時間 | 精度 | 向いている人 | |
|---|---|---|---|
| AI査定・匿名査定 | 数秒〜数分 | 低〜中(マンションは比較的高め) | 個人情報を出さず概算だけ知りたい超初期の人 |
| 机上査定 | 最短即日〜3日 | 中(現地未反映) | 少し先に売却を考える人・遠方の物件 |
| 訪問査定 | 立会1〜2時間+数日〜1週間 | 高 | 近く売却する人・依頼先を決める直前の人 |
| 不動産鑑定士の鑑定評価 | 2週間〜1ヶ月程度 | 最も高い(法的な証明力あり) | 相続・離婚・税務など法的な証明が必要な人 |
複数社に依頼するときは、目安として3〜5社で算出根拠を見比べると、相場観がつかめて極端に高い査定を見抜きやすいよ
机上査定
机上査定(簡易査定)は、担当者が現地を見ずにデータだけで価格の概算を出す方法です。過去の取引事例や周辺の相場、築年数や面積、レインズ※2、公示地価・路線価などをもとに算出します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所要時間 | 最短数時間〜1日(即日〜3日) |
| 費用 | 無料 |
| 精度 | 中(現地の状態は未反映) |
| 必要な情報 | 物件の所在地・面積・築年数など |
| 向いている人 | まず相場感をつかみたい初期段階の人 |
結果は早い一方で、室内の状態やリフォームの有無、日当たり、境界の状況などは反映されないため、算出された金額はあくまで目安にとどまります。
訪問査定
訪問査定(実査定)は、担当者が実際に現地を訪れて物件を確認し、価格を出す方法です。現地では主に次のような点を確認し、役所や法務局での調査も行います。
- 室内の状態や日当たり・眺望
- 外壁や基礎の傷み、境界・接道の状況
- 周辺環境や騒音の有無
立ち会いには1〜2時間ほどかかり、査定書が出るまでは数日〜1週間程度が目安です。手間はかかりますが机上査定より精度が高く、売り出し価格の決定にそのまま使えるのが強みで、担当者の対応力を見極められる点もメリットです。
AI査定・匿名査定
AI査定・匿名査定は、個人情報を出さずに物件の概要を入力するだけで、AIが即時に概算価格を出す方法です。所要時間は数秒〜数分で24時間いつでも利用でき、メリットとデメリットは次のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 営業の電話やメールが来ない | 土地・戸建は誤差が大きい |
| 24時間いつでも・待ち時間ゼロ | リフォームや眺望など個別事情は未反映 |
| マンションは事例が多く精度が出やすい | 売り出し価格基準で高めに出やすい |
出てきた金額は見込み額とせず、相場のあたりをつける入り口として使うのが現実的です。
AI査定には、何も登録せずに使える匿名型と、会員登録をして使う登録型があります。より具体的な金額や詳しい結果を知りたいときは、登録型のほうがくわしい情報を得やすくなります。
マンションは事例が多いから、AI査定とも相性がいいんだね
不動産鑑定士による鑑定評価
はじめに整理しておきたいのが、不動産鑑定士による鑑定評価は、厳密にはこれまで説明してきた不動産会社の「査定」とは別物だということです。
鑑定評価では、国家資格を持つ不動産鑑定士が、不動産の鑑定評価に関する法律※3にもとづいて適正な経済価値を判定します。判定の結果は、裁判所や税務署でも通用する証明力を持つ「鑑定評価書」として発行されます。査定との主な違いは次のとおりです。
| 査定 | 鑑定評価 | |
|---|---|---|
| 担い手 | 不動産会社(宅地建物取引業者) | 不動産鑑定士(国家資格・独占業務) |
| 位置づけ | 売却の見込み価格の目安 | 適正な経済価値の判定 |
| 法的な証明力 | なし | あり(裁判所・税務署でも通用) |
| 費用・期間 | 原則無料・最短即日〜数日 | 有料(目安20万〜50万円程度〜)・2週間〜1ヶ月 |
鑑定評価が必要になるのは、第三者に対する客観的な証明が求められる、次のような場面です。
- 相続の遺産分割や相続税の申告
- 離婚にともなう財産分与
- 親族間・同族会社間での売買
- 裁判や調停の証拠
逆に言えば、一般的な売却で価格の目安を知りたいだけなら、有料の鑑定評価まで依頼する必要はありません。まずは不動産会社の無料の査定で十分です。
査定価格の計算方法
査定価格を出す計算方法には、取引事例比較法・原価法・収益還元法の3つがあります。いずれも不動産の価値を「いくらで売れるか(市場性)」「建て直すといくらか(費用性)」「どれだけ稼ぐか(収益性)」という面からとらえます。
この考え方は価格の三面性と呼ばれます※1。
どの方法が使われるかは物件の種別でおおむね決まり、求めた試算価格にはそれぞれ呼び名があります。下の表で整理しておきましょう。
| 計算方法 | とらえる価値 | 試算価格の呼び方 | 主に使う物件 |
|---|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 市場性(売れる価格) | 比準価格 | マンション・土地(更地) |
| 原価法 | 費用性(建て直す費用) | 積算価格 | 戸建の建物部分 |
| 収益還元法 | 収益性(生み出す利益) | 収益価格 | アパートなどの収益物件 |
戸建てのように土地と建物が一体の物件では、土地を取引事例比較法、建物を原価法で別々に求め、その合計を物件全体の価格とするのが一般的です。
戸建ては土地と建物で計算方法が分かれて、最後に足し合わせるんだね
取引事例比較法
取引事例比較法は、近隣で過去に取引された条件の似た物件の成約価格をもとに価値を求める方法で、求めた価格は比準価格と呼ばれます。大まかな計算のイメージは次のとおりです。
- 条件の近い物件の成約事例を選ぶ
- 立地や築年数などの差を補正してあてはめる
取引データが豊富なマンションや土地の査定で主に使われ、参考にできる事例が多いほど精度が高まります。事情・取引時点・地域・物件ごとの個別条件といった違いを補正して、対象の物件にあてはめます。
原価法
原価法は、いま同じ建物を建て直すといくらかかるか(再調達原価)を基準に建物の価値を求める方法で、求めた価格は積算価格と呼ばれます。大まかな計算のイメージは次のとおりです。
- 同じ建物を建て直す費用を出す(再調達原価)
- 築年数ぶんの価値の目減りを差し引く(減価修正)
主に戸建ての建物部分の査定に使われ、金融機関が担保価値を見るときにも重視されます。建物は築年数が古いほど価値が下がるため、構造ごとに定められた耐用年数をもとに目減り分を差し引きます。
収益還元法
収益還元法は、その物件が将来生み出す利益(家賃収入など)から現在の価値を逆算して求める方法で、求めた価格は収益価格と呼ばれます。おおまかな計算のイメージは次のとおりです。
- 家賃などから年間の純利益を出す
- 相場の利回りで割って価値を逆算する
主にアパートや賃貸マンションなどの投資用・収益物件で使われ、代表的な計算には直接還元法とDCF法があります。利回りは物件の立地や築年数などをもとに設定され、評価額を左右する重要な要素です。
まとめ
不動産の査定方法は、データで概算する「机上査定」と、現地を確認する「訪問査定」が基本です。
手軽に相場観だけをつかみたいときは「AI査定・匿名査定」、相続や離婚など法的な証明が必要な場面では「不動産鑑定士による鑑定評価」という選択肢もあります。
- 進め方:机上査定(概算)から訪問査定(確定)へ進むのが基本
- 価格の計算:取引事例比較法・原価法・収益還元法を物件種別で使い分け
- 厳密な評価が必要なときは不動産鑑定士の鑑定評価(有料)
大切なのは、会社によって得意な物件や査定額の根拠が異なる点です。できれば複数社(目安3〜5社)に依頼し、金額より根拠の説明を見比べると、信頼できる会社を選びやすくなります。
一括査定サイトを使えば一度に複数社へ依頼できますが、営業の連絡が集中することや、飛び抜けて高い査定額(高預かり)には注意が必要です。
査定価格は「3か月程度で売れそう」と予想された目安で、実際の成約価格とは別物です。金額をうのみにせず、根拠を比べながら納得して次の一歩を選びましょう。
