【中古マンション購入時の諸経費は？】注意点や選び方のポイントも徹底解説

購入時にかかる諸経費の内訳

購入時には手付金・印紙税・仲介手数料が発生します。それぞれ詳しく見ていきましょう。

ただ、2022年5月宅建業法が改正され、電子契約で売買契約書を作成した場合、印紙税は課税されません。

引き渡し時にかかる諸経費の内訳

引き渡し時は最も手続きが多く、かかる諸経費も多くなります。住宅ローンを組む場合とそうでない場合でかかる経費も異なるので、詳しく見ていきましょう。

入居後にかかる諸経費の内訳

入居後にかかる代表的な費用として挙げられるのが、不動産取得税や管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税などです。それぞれ支払う回数や時期が異なるので注意しましょう。

築年数

東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」によると、築25年頃までなだらかに価値が下がっていき、築30年以降の価格推移はほぼ横ばいです。

2024年に成約した中古マンションの平均築年数は24.53年のため、不動産の価格高騰から築25〜30年ごろのマンションは手が届きやすい価格なのかもしれません。できるだけ値が下がった状態で中古マンションを購入したいのであれば、築25年〜築30年前後が比較的検討しやすい水準といえるでしょう。ただし、マンションの管理状況や修繕状況に問題がないか同時に確認が必要です。

立地

入居後の生活を決定づける最も重要な要素と言っても過言ではないのが立地です。立地を選ぶ際には利便性・生活スタイル・価格・資産価値を中心に考える事がポイントです。

具体例を挙げると、利便性を重視するのであれば駅近であることやスーパー、病院などが充実した都心部のエリアが適しているといえます。ファミリー世帯は、子どもが通う学校のエリアや緑豊かな公園が充実しているなど子育て環境を加味してマンションを選ぶと良いでしょう。都心では、電車通勤が多いことも有り、駅近物件は魅力であり、それだけ中古価格も高めです。

マイカーを所有し、通勤も車という場合は、必ずしも利便性の高い駅近に住む必要はありませんから、単価が安く、広いマンションも選択肢に入ります。ただ、マンション内の駐車場に空きがない場合もありますので、事前に確認は必要です。

昨今は、テレワークやオンラインでの通勤・通学も増えてきましたので、そこも勘案して選ぶと良いでしょう。

また、将来売却の可能性もあるなら、資産価値が下がりにくいエリアを選択肢に入れると良いでしょう。売却価格が住宅ローンの残高を上回らないと売るに売れませんから、永住しないのであれば、資産価値を維持できるエリアを選択することは重要です。

このように、生活スタイルや利便性などを加味して立地を選ぶと失敗が少ないでしょう。

周辺地域の治安・再開発予定

中古マンションを購入する際は、周辺地域の治安についてもしっかりと知っておきましょう。人口の多い都市部や歓楽街のある街は、そうでない地域と比較すると犯罪発生率が高くなる傾向にあります。

犯罪件数については、「警視庁：市区町村別・犯罪発生認知件数」で調べておきましょう。

また、治安の良いエリアであっても駅からの帰路が暗い場合や、マンション自体のセキュリティーが疎かである場合には、一概に安心はできません。

家族の安全を守るためにも、地域の治安・帰路の安全・マンションのセキュリティーを加味したマンション選びをおこなうことが大切です。

また、日当たりや眺望は周辺の建物環境によっても変わります。周辺地域に再開発予定があるかどうかも確認しておくと安心です。

耐震性

日本は地震の多い国なので、中古マンションを探す際には耐震性の高さの確認が非常に重要となります。

目安となるのが耐震基準法です。1981（昭和56）年5月31日までに建築確認申請がおこなわれた物件は、「旧耐震基準」に則って建築されているため、震度6強クラスの地震に対する耐震性能は、十分とはいえない可能性があります。

ただし、耐震補強を施し、新耐震基準をクリアした建物もあります。重要なのは築年数ではなく、新耐震基準の建物であるかどうかです。また、耐震基準を満たしていなくとも、耐震強化をして避難路の確保をしてある物件もあります。こうしたことは、不動産仲介会社にしっかり確認すると良いでしょう。

大切なマイホームを守るためにも、中古マンションを購入する際には、耐震性を詳しく確認しましょう。

マンションの管理状況

長期修繕計画が適切に策定されているか、計画どおりに修繕が実施されているか、修繕積立金の残高が十分か、さらに、積立金の値上げ予定の有無も重要なチェックポイントです。

管理費や修繕積立金の滞納が多いマンションは、将来の修繕に支障をきたす恐れがあり、資産価値の低下にもつながります。次回の大規模修繕工事の予定時期や内容、過去の修繕履歴も確認しておくと安心です。

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災害リスクを確認する

島国である日本は、耐震性の他にも水害や土砂などの災害リスクを確認しておく必要があります。災害リスクを確認するためには、「ハザードマップポータルサイト」を利用しましょう。

ハザードマップポータルサイトでは、検討している中古マンションの住所を入力すると、災害リスクの有無を判定してくれます。全ての災害に備えた完璧なマンションを見つけることは難しいですが、前もって災害リスクを確認しておくことで、万全な準備ができるでしょう。

また、仲介契約時にはこのハザードマップの説明が不動産会社に義務づけられています。リスクをしっかりと確認をし、かつ、近くの広域避難所なども確認するようにしましょう。

自己資金の現状を把握する

マイホームを購入するにあたり、自己資金の現状把握は非常に重要です。中古マンションを購入する際、多くの場合で住宅ローンを組むことになると思います。

購入時には問題なく返済していける額の住宅ローンであっても、ライフスタイルの変化により返済が難しくなるケースもあります。変動金利の場合は金利が上がり、返済額が年々上がる可能性もあります。無理のない資金計画を立てましょう。

住宅ローンを組む際には、「現実的に返済していけるか」「経済状況の変化があっても返済できるか」をしっかりと把握することが大切です。

物件の市場価値を知る

中古マンションを購入する際には、物件の市場価値を知ることも大切です。物件の市場価値を知ることで適正価格が分かり、割高に購入するリスクを軽減できます。

市場価値を知るためには、いくつかの物件を内見したり、過去の中古マンションの販売データベースを参考にしたりすることが効果的です。

特に関西エリアで中古マンションを検討している方は関西特化の物件情報サイト「イエーナ」を活用することで、地域の市場動向や価格感を効率的に把握できます。

資産価値を考慮する

4点目に挙げられる注意点は、資産価値を考慮して中古マンションを選ぶという点です。一般的には、人が多いエリアの物件は、資産価値が下がりにくい傾向にあります。物件の資産価値を数十年保ちたければ、人口が減少しにくいエリアを選択する必要があるでしょう。

世帯数の推移を調べる際は、「国立社会保障・人口問題研究所」のデータを参考にしてください。

また、資産価値は物件の管理状態にも大きく影響され、管理の行き届いていないマンションは価値が下がります。マンションの管理状態については、内見をするなどして自身の目で確かめてみることが効果的です。

サービスや物件情報が多い仲介会社を選ぶ

5点目に挙げられる注意点は、良い仲介会社を選ぶという点です。仲介会社は売主と買主を仲介し、契約をおこなうのみが仕事ではありません。

優れた仲介会社であれば、買主の立場に立ち、親身になってアドバイスをしてくれます。買い手有利な状況であれば、売主との積極的な価格・条件交渉もおこなってくれるでしょう。さらに、住宅ローンの相談や市場動向などプロ目線のアドバイスも得られるでしょう。

不動産会社によって仲介手数料は違う？

不動産売買による仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められていますが、下限は定められていません。下記に仲介手数料の上限額をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【仲介手数料の上限額】

• 売買価格200万円以下・・・売買価格5％+消費税
• 売買価格の200万円超から400万円以下の部分・・・売買価格の4％+消費税
• 売買価格の400万円超の部分・・・売買価格の3％+消費税

中古マンション売買の場合、ほとんどのケースで上限額の手数料を支払いますが、なかには仲介手数料の値引きに応じる不動産会社もあります。

しかし、仲介手数料の安さだけではなく、不動産会社の信頼性も重要です。仲介手数料を値引きできる理由は何か、信頼できない不動産会社から購入して後悔することになってしまうと、元も子もありません。

不動産会社は仲介手数料と信頼性のバランスで選ぶことが大切です。

内見をした方が良い？

内見は必ずおこなってください。なぜなら、現地に行かなければ気づけないポイントが沢山あるからです。

下記に、現地に行かなければ気づけないポイントの具体例をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【内見で気づくポイント】

• 日当たりの良さや景観
• 風通しや湿気はないか
• マンションの住民の様子
• ゴミ捨て場や駐輪場、エレベーターなどの共有スペースの状態
• 配管の臭いや床の軋み等の物件の老朽化や傷
• 外部からの騒音の有無

ほかにも細かい点を挙げればきりがありませんが、実際に見てみないと分からないことは数多くあります。

掲示板に貼ってある掲示物を観察することもお薦めです。「夜騒いでいる方がいました。静かにしてください」「ゴミのルールがいつも守られていません」などの警告が多い物件は、「そういう方が多く住んでいるマンション」ともいえます。

リフォーム・リノベーションはできる？

中古マンションのリフォーム・リノベーションは、専有部に限っては基本的には可能です。しかしなかには、マンションの管理組合でリフォーム内容が制限されているケースもあります。

ベランダや窓ガラス、柱は、ほかの居住者も緊急時に利用する建物全体を支える「共用部」であるため、管理組合の承認が無ければリフォーム・リノベーションは出来ません。

規約はマンションにより全く異なるため、リフォーム・リノベーションを前提とした購入の場合には、事前に管理規約を確認しておきましょう。