【家を売却した年に住宅ローン控除を受ける方法】併用できる特別控除も紹介

損失が出た場合は受けられる

所有している不動産を売却し、その結果がマイナスとなった場合、住宅ローン控除を受けられます。ただし、住宅ローン控除を売却した年に受けるには、さまざまな条件をクリアしなければいけません。詳しい内容については後ほど紹介しますので、しっかりとチェックしておきましょう。

利益が出た場合は受けられない

売却して損失が出れば住宅ローン控除を受けられます。逆に言えば利益を得ると、控除は受けられません。

ただ、利益が出た場合には、売却で得た利益に対するさまざまな特例を利用して節税が可能です。特例には、3,000万円特別控除・マイホームの買い替え特例など、さまざまな種類があるため、どうすればうまく節税もしくは税金を払うタイミングを調整できるかを事前によく調べておきましょう。

条件を満たせば土地購入時も受けられる

建物だけではなく、土地購入でも条件をクリアできれば、住宅ローン控除を受けられます。新しく土地を手に入れてから2年以内に住宅ローンを利用したうえで住居の建築を新築する、宅建業者から建築条件つきの土地を購入するといった2つの条件があります。

このどちらかをクリアすれば、土地の購入でも住宅ローン控除が受けられますので、建物だけではないことも頭に入れておきましょう。

控除を受ける年の12月31日まで住んでいること

控除を受ける年の12月31日まで住居として住んでいなければ、売却した年に控除を受けられません。売却後に引っ越す場合、必ず次の年に入ってからにしてください。

また、不動産の取引ではおよそ1ヶ月前後の引き渡し期間がかかるケースがほとんどになります。そのため、年末に売却できれば、その年の控除を受けやすい点が特徴です。

床面積が40㎡以上の広さがあること

住宅ローンを利用している建物の床面積が、40平方メートル以上の広さが登記簿上にあるかどうか、必ず確認しておきましょう。40平方メートル以下の場合、住宅ローン控除を受けられません。

また、床面積が40平方メートル以上でこの要件を適用させるためには、合計所得金額1,000万円以下でなければなりません。

年間合計所得が1,000万円超だと床面積の要件が50平方メートル以上になる点に注意してください。

耐震基準・築年数の条件を満たしていること

売却した不動産の耐震基準が旧耐震基準の場合は、住宅ローン控除を受けられないため、新耐震基準を満たしているかどうかを必ずチェックしておきましょう。

さらに、築年数も住宅ローン控除の重要なポイントです。

中古物件の場合は、以下の条件を満たす建物か、耐震証明書を取得している建物でないと控除対象外になります。

上記築年数を超えていても以下の条件を満たせば控除の対象になります。

一定の期間内に3つの特例を受けていないこと

住宅ローン控除の適用を受けるためには、一定期間内に下記3つの特例を受けていないことが前提です。

これらは、「住宅ローン利用で入居した年の以前3年間の適用がないこと」が要件です。後ほどそれぞれの特例について詳しく紹介するので、ぜひチェックしてください。

マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

売却によって損失が出た場合、その損失分を他の所得と損益通算することによって節税が可能です。また、確定申告を行っても損失のほうが大きくなってしまった場合、売却年から以降3年間その損失を繰越控除できます。

損失が出てしまってもきちんと確定申告することで節税可能となるため、忘れないように申告しましょう。

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

これまで住んでいた住居で、住まなくなった日から3年後の年末までに売却するという条件をクリアすれば、買い替えで損失が出てしまっても損益通算と繰り越し控除の特例が利用できます。

ただし、購入するマイホームは売却した前年1月1日から翌年末までに取得するようにしてください。また、床面積50平方メートル以上、住宅ローンの返済が10年以上であることも条件です。

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居住用財産3,000万円の特別控除

住居の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高で3,000万円の控除が受けられます。しかし、3,000万円の特別控除は、下記の要件当てはまった場合は受けられないので注意してください。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている場合、下記の金額によって税率が下がります。

（※ 2037年までは、復興特別所得税（2.1％）が加算されます。）

また、所有期間が5年を超える場合は短期譲渡所得になり、5年を超える場合は長期譲渡所得となります。それぞれの税率は大きく異なるため、節税するためには最低でも5年、より高い節税をしたいのであれば10年の所有期間を経てから売却するのがおすすめです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は下記の通りですので、チェックしておいてください。

マイホームの買い替え特例

所有期間10年以上のマイホームを売却した場合、買い替え特例を利用することで課される税金の支払いを将来に向けて繰り延べることができます。

繰り延べできる期間は、買い替えたマイホームを売却するまでです。また、マイホームの買い替え特例は、上記でお伝えした居住用財産3,000万円の特別控除と10年超所有軽減税率の特例との併用はできません。

この2つを選ぶか、買い替え特例を受けるかのどちらかになるため、買い替え特例を利用してその時点で払う税金を繰り延べるか、居住用財産3,000万円の特別控除と10年超所有軽減税率の特例を使って支払う税金を少なくするかを比較し、自身の状況に合わせて選択しましょう。