【不動産売却の確定申告を完全攻略】必要書類や手続きの流れ、計算方法を解説！

自宅不動産を売却したら確定申告は必要？

自宅不動産を売却した場合、どんな場合でも確定申告が必要なのでしょうか。必要かどうかの判断基準は、不動産売却による利益の有無です。

以下の章では、確定申告が必要なケースと不要なケースに分けて説明します。

確定申告が必要なケース

自宅不動産の売却で利益（譲渡所得）がでたときは、原則として確定申告が必要だと覚えておいてください。

確定申告が必要な理由は、2つあります。まず、所得税と住民税の納付義務を果たすためです。不動産を売却した際の利益は、譲渡所得として申告し課税額を算出し、納税します。次に、さまざまな特別控除の特例を活用するためです。特例を利用すると、譲渡所得にかかる税負担を軽減できる場合があります。

たとえば、譲渡所得が2,000万円あった場合、3,000万円の特別控除を活用すれば、譲渡所得は0円になり、税金はかかりません。納税の義務を果たすとともに、特例を活用するためにも、利益が出た場合は確定申告を忘れないようにしましょう。

確定申告が不要なケース

自宅不動産売却の際、損失（譲渡所得がマイナス）がでたときは、原則として確定申告の必要はありません。所得税や住民税は、譲渡所得の金額に応じて計算されるためです。

ただし、給与所得者や事業所得者は、譲渡所得がマイナスでもマイホームを買い替えた場合の譲渡損失に該当する場合など、一定の条件下では他の所得から控除（損益通算）や還付が受け取れる可能性があります。確定申告をして還付となるかどうかは個々の所得状況などによって異なるため、迷った時は税理士などの専門家に相談すると安心です。

不動産売却時に確定申告を行わないとどうなる？

不動産を売却して、譲渡所得が生じたにも関わらず確定申告をしないと、どうなるのでしょうか。結論から言うと、税務署（国税局）の調査対象となることがあります。

具体的には、期限までに税務署で内容を確認できていない場合、「お尋ね」と呼ばれる手紙または電話での照会があり、売却した不動産の所在地や取得・売却時期、売却益の有無などについての書類や確認を求められることがあります。

このお尋ねの結果、無申告や過少申告であったと判断される場合には、以下のような追加課税が課されることがあります。

【追加課税の種類】

この2つのペナルティについてより詳しくみていきましょう。

無申告加算税

無申告加算税とは、確定申告期間内に申告をしていない個人や法人に対して課される税金のことです。具体的な金額は以下の通りで、本来支払うべきであった金額が50万円を超えていると、税率も高くなります。

【無申告加算税の税率】
税務署の調査を受けた後に期限後申告をした場合

例えば、申告されていない金額が80万円であれば、（50万円×15％＝7.5万円）＋（30万円×20％＝6万円）＝13.5万円が無申告加算税として課されることになります。

※ただし、税務署から指摘を受ける前に自主的に申告した場合などは、加算割合が軽減される場合があります。

延滞税

延滞税も無申告加算税と同じく、期日までに申告がなされていない場合に課せられる追加税です。

先ほどの無申告加算税は、無申告であったことに対する「罰金」的な要素が強いのですが、延滞税は支払いが遅れている日数に応じて加算される仕組みなので、「利息」的な側面があると言われています。

具体的な税率は、期日から2ヶ月以上経っているかで変わります。

期日後すぐに自主的に申告した場合には、そこまで高額にはなりません。しかし、日が経つごとにどんどん追加されていくので注意が必要です。

自宅不動産売却の確定申告で必要な書類

確定申告には、さまざまな書類が必要です。漏れがないように準備をしておきましょう。自宅不動産売却の確定申告で必要な書類は、以下の通りです。

【不動産売却の確定申告で必要な書類】

• 税務署・役所で入手するもの
• 不動産取得時・売却時に入手するもの
• 法務局で入手するもの
• 特例の適用を受ける時に必要な書類

それぞれの書類について、詳しく説明します。

税務署・役所で入手するもの

税務署・役所で入手できる確定申告の書類は、以下の通りです。

不動産取得時・売却時に入手するもの

不動産を取得してから数年経っていると、取得時の書類を揃えるのに苦労する場合があります。取得時の書類は見つからなくても確定申告はできますが、正確な税額計算や特例の適用のために事前に整理して準備しておきましょう。

【不動産取得時や売却時に入手している書類】

法務局で入手するもの

法務局では、登記事項証明書を入手します。登記事項証明書とは、所有者や所在地など不動産の情報が記載された書類です。

不動産売却をすると、名義の変更をする「所有者移転登記」をする必要があります。この所有者移転登記が正確におこなわれたかを証明する書類が、登記事項証明書です。

特例の適用を受けるときに必要な書類

特例を受けるための書類は、申請する特例によって以下のように変わります。

【特例別必要書類】

また、各種書類は以下の通り、入手場所や時期が異なるため注意しましょう。

【特例・控除の申請時に必要な書類一覧】

不動産売却時の確定申告の期限

不動産売却時の確定申告は、売却をおこなった翌年の2月16日〜3月15日に管轄の税務署に申告する必要があります。その年ではないため、忘れないように注意しましょう。例えば、2025年1月に売却した場合には、2026年2月16日（月）〜3月16日（月）（3月15日が日曜日のため、翌日月曜日が期限となります）が確定申告の申告時期となります。

また、確定申告は書類を揃えたり、税理士を契約したりと直前は忙しくなってしまいがちです。そのため、遅くとも12月頃からは準備しておくことをおすすめします。

不動産売却の確定申告の流れや書き方

確定申告の手続きや流れに複雑なイメージを持つ方も多いのではないでしょうか。順番に沿って準備をすれば、スケジュールも立てやすくなります。

不動産売却の確定申告の流れは、以下の6つのステップです。

【不動産売却時の確定申告の流れ】

1. 特例を決定する
2. 必要な書類を記入する
3. 譲渡所得の内訳書に記入する
4. 確定申告書の書類に記入する
5. 税務署に確定申告書等を提出する
6. 所得税を納める

順番にみていきましょう。

特例を決定する

確定申告書類を作成する前に、まずは条件に合う特例があるかを確認しておきましょう。特例には複数種類あり、それによって想定できる税額や必要書類が異なるため、最初に決めておくことが重要です。

また、控除額によって支払う譲渡所得税額も変わってくるので、あらかじめ計算するためにも最初に決めておきましょう。

自宅不動産売却によって利益が出た場合の特例

不動産売却益が出た場合には、主に以下の特例が活用できます。

【不動産売却益が出た場合の特例】

また、上記の控除や特例以外にも、所有期間が10年を超えている居住用不動産に関しては軽減税率が適用される「軽減税率の特例」も適用できる可能性があります。

これらを踏まえて、適切な特例を活用していきましょう。

自宅不動産売却によって損失が出た場合の特例

不動産売却によって損失が出た場合は、以下の特例が適用できます。

【売却益が出ていない場合の特例】

• マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれ条件があるので、国税庁のホームページで詳細を確認しておきましょう。
・マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき
・住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

必要な書類を用意する

不動産売却の確定申告には、さまざまな書類が必要です。以下の点に留意して、準備を始めましょう。

• 書類の入手方法を決める
  税務署に直接取りに行くのか、国税庁のホームページからダウンロードするのかで準備の方法が変わります。
• 売却時の書類を整理しておく
  売却時に入手する書類は、ファイル等での整理がおすすめです。領収書などの細かい書類は紛失しやすいので注意してください。
• 取得時の書類を探しておく
  取得時の書類は数年前のものが多いため、いざというときに見つからないこともあります。売却までにしっかりと管理しておくのがおすすめです。
• 直接入手する書類を取りに行く
  登記事項証明書や戸籍の附票などは法務局や役所でしか入手できません。直前で焦らないように、スケジュールを立てて取得しておきましょう。

譲渡所得の内訳書に記入する

譲渡所得の内訳書は、不動産売却による譲渡所得を計算するために記入します。特例の活用状況によって、記入する書類が異なります。

• 内訳書1面
  申告者の所在地や職業などの情報を記載します。
• 内訳書2面
  売買契約書を参考にしながら、売却した不動産についての情報を記入します。売買契約日は、売買契約書に記載された日付です。引き渡した日とは、所有権移転登記が完了し、買い手から代金を受け取った日を指します。
• 内訳書3面
  売却した不動産の取得費から譲渡所得を計算します。記載事項は大きくわけて3つです。まず、不動産の取得費を記載します。不明な場合は、売却金額の5％が取得費とすることができます。次に、売却するために支払った費用（譲渡費用）について記入します。最後に、取得費から利用する特別控除額を差し引き、譲渡所得を算出します。
• 内訳書4面
  買換え特例の適用を受ける場合のみ情報を記載します。2〜3面で計算した内容を含めた譲渡所得金額の算出が目的です。

内訳書1面の書き方

（引用：令和4年分　土地・建物用譲渡所得の内訳書）

内訳書1面は特に難しい内容を記載する必要はなく、以下の通り基本事項を記載していきます。

【内訳書1面で記載する内容】

• 現住所
• 氏名
• 電話番号
• 職業
• （依頼している場合）税理士名

内訳書2面の書き方

（引用：令和4年分　土地・建物用譲渡所得の内訳書）

2面は以下の通り、今回の不動産売却における取引詳細を記載していきます。

内訳書3面の書き方

（引用：令和4年分　土地・建物用譲渡所得の内訳書）

3面は、以下の通り2面でも記載した不動産取引における取得費や譲渡費用などの金額面での詳細を記載していきます。

内訳書4面の書き方

（引用：令和4年分　土地・建物用譲渡所得の内訳書）

4面は、買替えの特例を受ける場合に記載する内容です。

基本的には、2面〜3面の内容を踏まえた、特例における譲渡所得の金額を計算することが目的となります。

確定申告書等の書類に記入する

不動産売却の確定申告では、申告書（第一表・第二表）と申告書第三表（分離課税用）の記入が必要です。

申告書（第一表）では、所得税及び復興特別所得税の申告をします。給与や事業で収入を得ている人が、1年間の収入や所得について記入し、所得税の税額を計算する書類です。

第三表は、不動産の売却など分離課税の対象となる所得がある場合の申告をします。譲渡所得の内訳書に記入した、収入金額や所得金額、税額などの転記が必要です。

税務署に確定申告書等を提出する

確定申告の書類の記入が終わったら、確定申告書類一式を税務署に提出します。確定申告は、毎年2月16日から3月15日までにおこなわなければならないと決められており、期限内の申告が大切です。

提出方法は、以下の3つです。

• 住所地所轄の税務署に提出する
  自宅で作成した申告書を直接税務署へ提出する方法です。提出した際に、職員の方のチェックが受けられるメリットがあります。
• 郵便で送付する
  郵便物、または信書便で所轄税務署に送付する方法です。通信日付印が提出日となるため、申告期限に間に合うように提出しましょう。事前にチェックを受けられないまま提出するので、間違いが起こりやすいデメリットがあります。確定申告に慣れていない人は、避けた方が無難です。
• e-Taxで申告する
  国税庁のホームページで作成した申告書を、e-Taxで送信する方法です。作成のポイントを確認しながら、自宅で簡単に申告できるメリットがあります。

所得税を納める

確定申告が終わり次第、申告期限の3月15日までに所得税を納めなければなりません。

納付方法は、以下の通りです。

• 振替納税
  納付額が口座から引き落とされる納付方法です。3月15日までに申し込む必要があり、4月に引き落としがおこなわれます。
• e-Taxで納付
  e-Taxでの納付では、さまざまな方法が選べます。口座から引き落とされる「ダイレクト納付」や、インターネットバンキングからの納付も可能です。クレジットカードやコンビニ納付の方法もあります。
• 金融機関や税務署で直接納付
  銀行などの金融機関や税務署で納付する方法です。確定申告後は、納付書の送付や通知などのお知らせはありません。そのため、納付期限を忘れないように注意する必要があります。

不動産売却の所得税の計算方法

確定申告では、自分で所得税の計算をしなければなりません。この章では、譲渡所得の内訳書3面に記入する項目について、詳しく説明します。

【不動産売却の所得税の計算方法】

• 譲渡所得金額を計算する
• 特別控除額がある場合は差し引く
• 所得税額を計算する

それぞれの計算方法を、順番にみていきましょう。

譲渡所得金額を計算する

不動産を売却した際の利益（譲渡所得金額）の計算方法は、以下の通りです。

＜自宅の売却で得た利益（譲渡所得）の計算式＞

譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費＝土地の取得費＋（建物の取得費－減価償却費）

取得費とは、土地・建物を購入するためにかかった費用全般を指します。具体的には、以下のような費用が対象です。

【取得費の例】

• 土地・建物の購入代金
  （建物の取得費は、購入代金または建築代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額）
• 登録免許税・不動産取得税
• 契約書の印紙税
• リフォーム代金（設備費・改良費）
• 立退料
• 造成費用
• 測量費など
  ※実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。　

譲渡費用とは、不動産会社への仲介手数料や測量費など、自宅を売却するために支払った手数料などです。

特別控除額がある場合は差し引く

不動産売却の際には、活用すべき特別控除の特例があります。代表的な特例は以下の通りです。

【特例や控除の例】

• 居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
• 居住用財産（マイホーム）を譲渡した時の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換えの特例
• マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

たとえば、譲渡所得が3,000万円の場合、3,000万円の特別控除を利用すれば、課税対象額は0円となり所得税はかかりません。活用しなければ、3,000万円に税率がかかるのでその分の税負担が生じ、手残りが減ってしまいます。

それぞれの特例で、控除額や税額の計算方法が異なるので、事前にしっかりと確認しましょう。

所得税額を計算する

譲渡所得と活用する特例が決まったら、所得税額を計算します。計算式は、以下の通りです。

譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率

不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。

【譲渡所得税の所有期間ごとの税率】

※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

※10年超の居住用財産の場合は「軽減税率の特例」が適用できるケースもあります。

不動産売却の確定申告に関する注意点

不動産売却をしたときの確定申告では、さまざまな金額や税率の計算をおこないます。複雑な手続きですが、ミスのない正しい計算をすれば、税負担を軽減できる大切なポイントです。

この章では、不動産売却の確定申告で注意する点をまとめます。

• 取得費で減価償却を計算しなければならない
• 特例適用の選択について判断しなければならない
• 自分で対応できない場合は税理士に相談しよう

それぞれについて、詳しく説明します。

取得費で減価償却を計算しなければならない

減価償却費とは、建物などの固定資産の価値が時間の経過により低下する分を使用期間にしたがって見積もった費用を指します。取得費の算出において、減価償却費の計算が必要になります。

減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

たとえば、3,000万円で購入した築20年の中古住宅の減価償却費を計算してみましょう。木造の償却率は0.031です。

3,000万円×0.9×0.031×20＝1,674万円

建物取得時の購入金額から減価償却費を差し引いた金額に、土地代を加えた金額が取得費になります。

特例適用の選択について判断しなければならない

不動産売却の確定申告において、どの特例を活用するかは自分で判断しなくてはなりません。

特例を利用すると、使わない場合に比べて税負担を軽減できる場合があります。せっかくの利益をできるだけ多く手元に残すためにも、自分の条件にあった特例を見極める必要があります。

たとえば、3,000万円の特別控除と買い換え特例は併用できません。そのため、譲渡所得が4,000万円の場合、3,000万円の特例を利用すれば、譲渡所得は1,000万円になり、税額が下がりますが、一方で買い換え特例を使うと、新居を将来売却するまでの納税を繰り延べることができます。

どちらが有利かどうかは、それぞれのライフプランや経済状況によって異なります。売却で得た利益をより有効に活かすためにも、適切な特例を選ぶ判断が重要です。

自分で対応できない場合は税理士に相談しよう

確定申告の計算方法や特例の活用に悩んだら、税理士に相談するのも選択肢の一つです。

税や法律についての専門知識を基にした適切な申告や特例活用のアドバイスを受ければ、一人で悩まずにベストな方法が見つかります。

税理士費用は個人の確定申告の相談依頼で5〜10万円が相場です。費用はかかりますが、一人で悩むよりも時間の短縮ができ、スムーズな確定申告ができます。

まとめ

この記事では、不動産売却にかかわる確定申告に必要な書類や、手続きの流れ、税金の計算方法について解説しました。

確定申告の流れと計算方法を知り「これなら自分でもできそう」と、自信がついた方もいるのではないでしょうか。確定申告の計算方法や手続きは確かに複雑ですが、大切な資産の有効活用のためには欠かせない作業です。正しい確定申告の方法を知り、スムーズな手続きを目指しましょう。