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マイホーム売却は5つの特例を使うとお得！損失を減らして賢く売り出そう
マイホーム売却時にかかる税金とは
法律上では、マイホームの売却は「譲渡」と呼びます。譲渡とは、有償無償を問わず、特定の権利や財産などを他人に移転させることです。譲渡（売却）によって得た利益を得た場合が、譲渡所得です。譲渡所得の計算方法は以下となります。
譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)
譲渡所得がある場合は、「所得が増えた」と見なされ、所得税・住民税が課税されます。マイホームを売った際、購入時より高く売れた場合は、譲渡所得として確定申告が必要です。
マイホーム売却に活用できる5つの特例
不動産取引では、家を売った場合でも、売却して得た利益に税金が発生します。大切なマイホームを手放すなら、少しでも高く売って、税金や経費を抑えたいもの。条件を満たしていれば、これらの税金を安くするための特例を利用できます。
【マイホーム売却に活用できる5つの特例】
- 3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
- 居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
ここからは、マイホーム売却後の税金負担を減らすための5つの特例について解説します。条件をチェックして、少しでも利益を手元に残しましょう。
3,000万円特別控除
マイホーム売却で得られた利益が3,000万円以下の場合に、この特別控除を利用すると、税金は発生しません。売却益（譲渡所得）が上限の3,000万円より多い場合は、3,000万円を超えた部分が課税対象となります。
ただし、3,000万円特別控除が利用できるのは、売却する住宅が「居住用財産」であることが要件です。客観的に生活に利用していた実績が必要で、別荘や、短期間暮らしていただけの仮住まいは「居住用財産」に該当せず、控除は使えません。
この他、譲渡の相手が親族でないことなど、複数の条件があります。
10年超所有軽減税率の特例
10年以上所有していたマイホームを売却する場合には、「10年超所有軽減税率の特例」を適用できます。
通常、所有期間が長いほど税率は低くなります。所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」は税率が最も高く、5年超の「長期譲渡所得」で軽減されます。さらに10年を超える場合には、次のような軽減税率が適用されます。
＜譲渡所得にかかる税率＞
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30.63％ | 9% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315％ | 5% |
| 10年超所有軽減税率の特例（6,000万円以下の部分） | 10.21％ | 4% |
| 10年超所有軽減税率の特例（6,000万円超の部分） | 15.315％ | 5% |
※令和19年12月31日までは、所得税に「復興特別所得税（2.1％）」が上乗せされます。
※「10年以上」とは、「譲渡した年の1月1日時点で10年を超えていること」を指します。
注意点として、10年のカウントは満10年ではありません。「譲渡（売却）した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えている」という条件になります。
上記3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例とは、選択適用となります。
特定居住用財産の買換え特例
「マイホームの買換え＝家を売却し、新しい住居を購入した場合」に利用できる特例です。所有期間だけでなく、居住期間も10年以上、マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間に買換え、譲渡価額が１億円以下、などの要件を満たしていなければ利用できません。
買換え時の譲渡所得の課税を、新しいマイホームを売却したときに繰り延べるというものです。買換え時の課税は0円ですが、あくまで先送りしているだけです。将来的に支払う必要があります。計画的な利用が必要です。
居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
5年以上所有したマイホームを売却し、新しく購入した場合に利用できる控除です。
売却して利益がなかった（損失がある）場合に、一定の要件に該当すれば給与所得などの他の所得と相殺できます。相殺しきれず、まだ損失が残っていれば、その後3年間、さらに損失の繰り越し控除が可能です。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
5年以上居住した家を売却し、まだローンが10年以上残っている場合に利用できる特例です。
前述の「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と同じく、一定の条件を満たしていれば、譲渡損部分を相殺・翌年以降3年間繰り越し可能となります。
所有期間「5年」のカウントは、売却時の1月1日の時点での期間です。また、住宅ローンの「10年以上」は、マイホーム売却の契約日の前日の時点でという条件になります。
住宅ローンが残っている家を売却するコツ
事情があってマイホームを手放したい場合、「住宅ローンが残っていても売れるのかな？」と不安になるかもしれません。結論から言えば、ローンが残っていても売却は可能です。
【住宅ローンが残っている家を売却するコツ】
- 抵当権を抹消する
- 売却後に住宅ローンを返済する
- 買い替えローンの活用
- 買い替え特約を活用
- 売り先行と買い先行を理解しておく
少しでも高く売って利益を残すためには、計画的な売却活動が重要です。ここからは、ローン残債があっても上手に売るためのポイントを解説します。
抵当権を抹消する
マイホーム購入時は、ローンを組むことが一般的です。ローン契約の際に、マイホームには抵当権が設定されます。しかし、売却するときに抵当権がついていては、次の買主に引き渡せません。そのため、売却をする際は、まずローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。
通常は、マイホームを売却して得たお金でローンの残りを完済し、その後、抵当権抹消の手続きという流れになります。
【抵当権抹消の手順】
- 住宅ローンを完済するなど、抵当権を抹消する条件を満たす
- 金融機関に対して、抵当権抹消のための必要書類を発行してもらう
- 法務局に提出するための必要書類を揃える
- 法務局に抵当権抹消登記を申請する
抵当権とは、ローンを契約したときに、借金の担保として金融機関が設定する権利です。抵当権は、家・土地などの不動産に対して設定され、返済ができなくなったときに売却して資金を回収する根拠となります。
住み替えローンの活用
マイホームを売却してもローンが返済できず、その後さらにマイホームを購入するという人のために、「住み替えローン」があります。返済できなかったローン分と、次の新居の購入費用を合わせて融資してくれるローンです。
貯金がなくても次のマイホームを購入できる点はメリットですが、返済額がさらに高額になる分、慎重な返済計画を立てなければなりません。
また、マイホーム売却と新居購入のタイミングが離れすぎても、利用できません。時期を合わせるためのスケジューリングも必要となります。
買い替え特約を活用
買い替え特約とは、マイホームを売却して買い替える際に、「設定された期限までに売却できなければ、新しいマイホームの契約を白紙に戻し、解約する」という約束です。
「今のマイホームはまだ売却できていないけれど、次の新居を押さえておきたい」という場合に、有効です。
新居の仮契約として払った手付金も、マイホームが売れなかった場合は、特約で返金されます。ただし、新居を販売する側にメリットがないため、相手が特約を受け入れてくれるかは交渉次第です。
売り先行と買い先行を理解しておく
今の自分の状況が、「売り先行」か「買い先行」なのかを知っておきましょう。マイホームを売却してから新居を購入するのが「売り先行」、先に新居を購入してからマイホームを売却するのが「買い先行」です。
住宅ローンが残っている状態での「買い先行」はリスクが大きいため、「売り先行」の方針を選択します。まずは、売却活動に力を入れてください。
逆に、ローンを完済している・貯蓄で購入できる場合は、資金に余裕があるため「買い先行」で問題ありません。
マイホームを「貸す」という手段もあり
転勤や離婚で、せっかく購入したマイホームを手放さざるを得ない状況もあります。物件によっては、売却ではなく、賃貸住宅として「貸す」という選択も一考に値するかもしれません。
ローンが残っている場合でも、家賃収入を得ながらローンの支払いに充てることができます。ただし、物件の場所・状態によっては、借り手が見つからない可能性もあります。
また、賃貸の場合は、固定資産税・維持費という支出があるため、それ以上の家賃収入を得なくてはなりません。それでも「大切なマイホームを残しておきたい」「いつかは自分が住みたい」と思う人にはおすすめです。
まとめ
マイホームを手に入れたときよりも高く売れた場合、その利益が譲渡所得として課税対象になります。税金の負担を少しでも減らしたいのであれば、マイホーム売却に活用できる特例があることも知っておきましょう。
住宅ローンが残っている状態での売却も可能です。将来的な負担を減らしながら新居を購入するためには、無理のない返済計画も重要となります。
マイホーム売却は、信頼できる不動産会社を見つけることも大切です。十分に相談を重ね、無理のない売却活動を進めてください。
