家を売却する際に外壁塗装をするべき？メリット・デメリットを徹底解説！

家の売却時に外壁塗装をするメリット

住宅を売却するとき、「外壁が汚れているけど、塗装してから売った方がいいのかな？」と悩む方は多いです。見た目を整えることで印象が良くなる一方で、工事費も安くはありません。この記事では、外壁塗装をするべきかどうかを判断するためのポイントを、住宅ローンや不動産実務にも詳しいファイナンシャル・プランナー（FP）の視点で解説します。

【売却に備えて外壁塗装するメリット】

• 買い手からの第一印象が改善する
• 古臭さを払拭できる
• 買い手が維持管理費を払う必要がなくなる
• インスペクションでも有利になる

売却に備えた内装リフォームは、費用対効果が低かったり逆効果になるといったデメリットがあるため、慎重に検討する必要があります。

一方で、外壁塗装は買い手の印象アップにつながる可能性を秘めたリフォームです。特に、築年数が経過した家なら上記のメリットを実感できるため、検討してみる価値はあるでしょう。

買い手からの第一印象が改善する

不動産の売却では、「第一印象」がとても大切です。建物の外観は、物件の第一印象に関わる重要なポイントです。外壁の劣化は、築年数の経過が顕著に出てしまいます。売却前に外壁塗装のリフォームをしておくことで、みすぼらしい印象を改善できるメリットがあるのです。

「REINS（レインズ）」などの業者間サイトや不動産ポータルサイトには、物件の外観がメイン画像として掲載されています。物件を一覧表示した場合には、外観の綺麗な物件にアクセスが集中しがちです。

そのため、たとえ価格・立地が好条件でも、外観が古すぎると内覧に結びつかない可能性があります。塗装が剥がれている・コケが生えているなど、外観の汚れや劣化が目立つ場合は、売却前の塗装やクリーニングを検討しましょう。

外壁塗装をすれば築年数を感じさせにくい外観になるので、目に留まりやすくなります。第一印象が良いと全体の印象も良く感じられるため、内覧や成約にもつながりやすくなります。

古臭さを払拭できる

流行り廃りがあるのはファッションだけではありません。物件のテイストにも流行があり、毎年トレンドカラーは変化しています。

家を売却する前に外壁塗装を施すことで、築年数が経っていてもデザインの古臭さを払拭できるメリットもあります。最近人気のあるスタイルやカラーリングの例は、以下の通りです。

【流行の色や雰囲気の例】

どんなテイストの物件が人気なのかしっかりリサーチして、外壁塗装で再現することにより、流行に敏感な人に注目されやすくなるでしょう。

ただ、あまり流行を追い過ぎると、周辺の街なみから浮いてしまったり、すぐに流行からズレて売りにくくなることもあるので気を付けて下さい。

買い手が維持管理費を払う必要がなくなる

外壁塗装のメリットは、見た目の印象や価値を高める効果だけではありません。外壁塗装工事の本来の目的は、建物の躯体保護です。売却前に傷んだ壁の補修・塗装をしておけば、買い手の維持管理費を削減できるでしょう。

外壁塗装の経年劣化を放置してしまうと、目地やひび割れから雨水や湿気が侵入し、躯体を腐敗させるなどの深刻なダメージにつながります。

そのため、本来は10年程度のサイクルで外壁の塗装を塗り直し、補修することが推奨されているのです。

また、売却前に外壁塗装をしておけば、買い手が「しっかり維持管理されている家」だと認識してくれるので、築年数が経過していても売れやすくなります。売却時には「〇年塗装工事済み」などとアピールすることも可能です。

インスペクションで有利になることも

売却前に「インスペクション」を受ける場合は、外壁塗装をしておいたほうが有利になるケースもあります。外壁が劣化している家は、インスペクションの「是正事項」に該当してしまうためです。

インスペクションは、専門家による建物状況検査のことを指します。物件の基礎・構造・外壁状態などをくまなくチェックし、劣化・欠陥などがないか診断するものです。

外壁は、雨水の侵入を防止する役割を担っています。建物の躯体保護に関わる重要な部分なので、劣化している状態だとインスペクション後に付加できる既存住宅瑕疵担保保険に合格できず、「早めに補修するべき」だと判断されることもあります。

さらに、インスペクションを行い既存住宅瑕疵担保保険に合格している家は一定の品質が保証されていることになるので、買い手が安心して購入できるメリットがあります。同程度の築年数の物件と比較したときに売れやすくなる可能性があります。

家の売却時に外壁塗装をするデメリット

物件を売却する前に外壁塗装する場合は、以下のデメリットに留意しておく必要があります。

【売却前に外壁塗装するデメリット】

• 費用が安くない
• 内見での印象があまりよくない可能性がある
• 売却価格を上げることはできない
• 買い手の好みと合わない可能性がある

外壁塗装は、決して安くないリフォームです。さらに、外壁塗装にかかった費用を物件の売却価格に上乗せして売り出すことは難しいと言えます。

実際に外壁塗装をおこなう前に、上記4つのデメリットについてもきちんと把握しておきましょう。

費用が安くない

家の売却前に外壁塗装をする1番のデメリットは、コストの高さです。

詳しくは後述しますが、一般的な戸建て住宅に外壁塗装をおこなう場合、100〜200万の費用が必要です。さらに、足場の規模や材料のグレードによっては、相場よりも高いコストがかかってしまうケースもあります。

そのため、場合によっては外壁塗装にかかる費用が重い負担になってしまうこともあるでしょう。

関連記事：【リフォーム費用の相場はいくら？】部位別の価格や工事費以外の料金を徹底解説！

内見での印象があまりよくない可能性がある

外壁塗装の工事期間と内見日がかぶってしまうことで、買い手からの印象が悪くなってしまう可能性もあります。

外壁工事中の物件は、足場が組んであったり飛散防止ネットが掛けられていたりするため、外観が見えにくいものです。さらに、庭や駐車場に道具が置かれていると、見栄えが悪くなってしまいます。

また、工事のシートや足場の影響により、室内の日当たり・風通しなどが実際よりも悪く感じられる可能性もあるでしょう。

外壁塗装工事中の内覧は、可能な限り避けるようにしてください。

売却価格を上げることはできない

売主の中には、「外壁塗装にかかったコストを売却価格に上乗せすればいいのではないか」と考える人もいるかもしれません。しかし、上乗せしてしまうと物件は売れなくなってしまうこともあります。

そのため、原則「外壁塗装をしたからといって売却価格をそう簡単に上げることはできない」と認識しておくのがよいでしょう。

中古物件を探している人の中には、「安くて自分好みにリノベーションできる物件かどうか」に着目しているケースもあり、外壁塗装の有無はあまり重視されていません。

同じ築年数の「外壁塗装された100万円高い物件」と「手が加えられていない安い物件」を比較した場合では、後者が選ばれる可能性があります。

外壁塗装は、あくまでも見た目の綺麗さ・付加価値をアピールするための手段なので、売主側が負担するものだと考えましょう。

買い手の好みと合わない可能性がある

内装リフォームにも該当することですが、塗装などの外装リフォームのテイストやカラーリングが買い手の好みにマッチしない可能性も考えられます。

流行に合わせると好みがハッキリ分かれてしまうため、より多くの人の興味を引きたいなら、下記のような周辺の街なみや隣家とも調和しやすいシンプルな配色にするのがおすすめです。

【シンプルな外壁カラーの例】

• ホワイト・アイボリーなどの白系
• ベージュ・クリーム系
• ブラウン系

多少の濃淡の差はありますが、上記のような人による好みが分かれにくい定番カラーにしておけば無難でしょう。

外壁塗装をした方が良いケース・しない方がよいケース

外壁塗装は確かに印象アップにつながりますが、すべての家で必要なわけではありません。

▼塗装を検討したほうがよいケース

• 築20年以上で外壁の汚れ・ひび割れが目立つ
• 通り沿いや日当たりの良い場所で外観が目につきやすい
• 高価格帯（3,000万円以上）の売却を予定している

▼塗装を急がなくてもよいケース

• 築10〜15年以内で大きな劣化がない
• 売却価格が1,000万円台など、費用負担の割合が大きくなる
• 買い手がリフォーム前提で購入する可能性が高い

費用に見合うかどうかは、不動産会社の査定価格や相場、販売戦略を踏まえ、不動産会社とよく相談して判断しましょう。

売却時の外壁塗装の相場

実際に売却前の外壁塗装をおこなう場合には、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。外壁塗装の費用は、原則坪数や塗装面積によって変動するため、しっかり把握しておきましょう。

以下は、物件の延べ床面積（階数すべての床面積の合計）ごとの塗装面積と費用の目安を一覧にしたものです（屋根は別途）。

【外壁塗装の1坪あたりの費用相場】（足場・養生込み）

例えば、一般的な30坪の戸建ての外壁塗装には、90〜120万円の費用が必要です。上記の金額は外壁のみを塗装した際の費用相場のため、屋根の塗装も含める場合は、さらに20〜30万円上乗せした金額になります。

さらに、工事にかかる費用は、人件費や使用する塗料によっても変動するため注意しましょう。以下は、塗料にかかる費用相場の一例です。

【外壁塗装の塗料の種類と価格帯（延べ床面積30坪の場合の総額）】

上記は、30坪の戸建ての場合の費用相場です。塗料のグレードが高くなるにつれ、金額も変動します。グレードの高い塗料は長持ちするのに対し、安すぎる塗料は劣化が早い傾向があるため、よく考えて選んでください。

売却時の外壁塗装の注意点

最後に、売却時の外壁塗装の注意点をチェックしておきましょう。失敗しないためのコツは、以下の2点です。

【売却前の外壁塗装で失敗しないためのポイント】

• 3社以上から見積もりをとる
• 訪問販売は基本的に断る

一口に外装塗装業者といっても、世間には数多くの業者が存在します。クオリティや価格はピンキリなので、業者選びは重要なポイントです。

見積もりを取るだけでなく、実績や指定団体への加入の有無など、さまざまな側面から信頼できる優良業者かどうかを見極める必要があるでしょう。

3社以上から見積もりをとる

外壁塗装業者を探す際には、できるだけ3社以上から見積もりをとるよう心掛けてください。複数社から見積もりをとって、対応や内容を比較することを「相見積もり」と呼びます。

不動産の売却やリフォームを検討している場合は、この相見積もりをおこない、慎重に業者選びをする必要があるのです。

外装塗装工事にはある程度の相場はあるものの、はっきりとした定価は存在しません。そのため、しっかり相場を把握しておかないと、悪徳業者に倍以上の金額を請求されたとしても、判断できず契約してしまう恐れがあるのです。

「塗装費だけで70万円台」などと一見安価に見える広告などは、実際には“足場・下地処理別”などとなっていて、総額にすると100万円を超えることもあります。

2社だと相場感が把握しづらいため、できれば3社から相見積もりをとることをおすすめします。

訪問営業は基本的に断る

築年数が経過してくると、外壁塗装の訪問業者にインターホンを押されることも増えるでしょう。営業を受けて話を聞くのは問題ありませんが、基本的にはその場で即決せずに断るよう心掛けてください。

訪問営業では他社との比較ができないため、相場よりも高い金額で契約してしまう可能性があるのです。

さらに、言葉巧みに「今契約すればお得になります」などと勧誘されるケースもあるでしょう。しかし、実際に相見積もりしてみると割高だったという声も上がっています。

また、「劣化がひどいからすぐに塗装しないと大変なことになる」などと脅してくる悪質業者もいるので注意しましょう。

数週間で突然状態が悪化することはありえないので、落ち着いて相見積もりをおこない、信頼できる業者を選ぶよう心掛けてください。

まとめ

外壁塗装は“見た目の投資”と考えてください。売却価格を上げるよりも、「早く・気持ちよく売る」ための施策です。売却前に家の外壁塗装をする場合は、「メリットがデメリットを上回るかどうか」についてよく考えてから実施してください。築年数や販売価格、周辺環境を踏まえて、不動産会社と相談しながら「やるか・やらないか」を冷静に判断するのがポイントです。

また、外壁塗装に後悔しないためには、優良業者を探して契約することも重要になります。相見積もりで価格や対応についてしっかり比較し、納得した上で契約するよう心掛けてください。