不動産相続の相談内容とタイミング｜相続でかかる費用についても解説！

不動産相続の相談内容とタイミング

まずは、相続の流れをみていきましょう。

• 相続開始（被相続人の死亡）
• 遺言書の確認
• 相続財産や相続人の確定
• 相続放棄・限定承認（相続開始から3か月以内）
• 準確定申告（相続開始から4か月以内）
• 遺産分割協議
• 遺産分割協議書の作成
• 相続手続き
• 相続税の申告と納付（相続開始から10か月以内）

相続は上記のような流れで進みます。特に、「相続放棄・限定承認」や「相続税の申告・納付」には期限がある点に注意が必要です。たとえば、相続財産のうち借金などの負債が多い場合、または相続したくない事情がある場合には、相続開始から3か月以内に相続放棄の手続きする必要があります。

被相続人が確定申告を必要としていた場合は、相続人は被相続人に代わって準確定申告を4か月以内に行わなければなりません。基礎控除を超える相続財産がある場合は相続税が発生するため、相続開始から10か月以内に申告と納税を済ませる必要があります。これらの期限に間に合うように、相続の各手続きを計画的に進めていく必要があります。

相続財産に不動産が含まれている場合、遺産分割が複雑になる可能性があります。不動産は、現金のようにきっちり分けられないので、分割を巡って相続人同士でトラブルが発生しやすいものです。また、不動産以外の相続財産で現金が少なければ、相続税の納税資金の確保が難しくなる恐れもあるでしょう。

このように不動産相続では、さまざまなトラブルや悩みが発生するので、早い段階で専門家に相談することが大切です。とはいえ、不動産の相続でのお悩みはさまざまあり、悩みによって相談先やタイミングも異なります。主な相談内容とタイミングには次のようなものがあります。

• 相続人間のトラブルは相続開始時に弁護士へ相談
• 相続税の相談なら相続税申告時に税理士へ相談
• 不動産の登記についての相談なら司法書士に相続手続き時に相談

このように、相談内容によって適切な相談先が異なるので、どのような相談先があるのかを把握しておくことが大切です。また、相続対策が必要な場合は、相続開始前に専門家に相談することが有効です。

そもそも何もわからないという場合は、自治体などで定期的に開催されている無料相談に行くとよいでしょう。自治体の無料相談では、相談内容の解決は難しいですが、適切な手続きの仕方や相談先を教えてくれます。

不動産相続の相談先

不動産相続の相談先として、主に次の6つが挙げられます。

【不動産相続の相談先】

• 相続に関する全ての相談に乗ってくれる窓口（ワンストップ窓口）
• 司法書士
• 弁護士
• 税理士
• 銀行
• ハウスメーカー

それぞれ詳しくみていきましょう。

相続に関する全ての相談に乗ってくれる窓口（ワンストップ窓口）

ワンストップ窓口とは、各分野の専門家が提携し一つの窓口でさまざまな相続問題に対応してくれる相談先です。相談したいことが複数の専門家にまたがると、各相談先を探して相談に行くのに、時間も手間もかかります。

そもそも、相談したいことの適切な相談先が分からないという人もいるでしょう。ワンストップ窓口では、それぞれの専門家を探す必要がなく、一か所で依頼できるので、スムーズな解決が期待できます。

司法書士

司法書士とは、登記など法的な手続きの専門家です。司法書士は、次のようなお悩みを解決できます。

• 不動産の名義変更手続きに関する相談
• 遺産分割協議書の作成など

不動産を相続する場合、所有権を被相続人から相続人に移す相続登記が必要です。相続登記の手続き代行は、司法書士の専門分野です。

また、司法書士には不動産以外の相続財産の名義変更のサポートを依頼できる場合もあります。不動産が含まれる場合は司法書士に依頼することになるので、始めから司法書士に相談しておくと手間が省けるでしょう。

司法書士に相続登記を依頼する場合、5〜10万円程が費用の目安です。ただし、書類の収集や遺産分割協議書の作成、他の名義変更など依頼する内容によっては費用が多くかかることもあるので注意しましょう。

ただし、司法書士では法的なトラブルには対応できません。不動産相続をめぐってトラブルが発生している場合は、弁護士に相談することになります。相続トラブルのない通常の不動産相続であれば、司法書士に依頼する方が費用を抑えられるでしょう。

弁護士

不動産相続でトラブルが発生している場合は、弁護士に依頼します。

• 遺産分割や相続割合で揉めている
• 相続人の間でトラブルになっている
• 遺産分割協議書を作成してもらいたい

相続財産に不動産が含まれると分割が難しく、遺産分割をめぐって揉めやすくなります。遺産分割協議がまとまらない場合や、一部の相続人が不満を持っている場合には、遺産分割調停が必要になることもあります。そのような法的トラブルは、弁護士しか対応できません。

しかし、弁護士は依頼料が他の専門家よりも高額になりがちです。相談料は30分あたり5,000円程度が目安で、実際に依頼する場合は着手金で20〜30万円程、さらに成功報酬も必要になります。

弁護士事務所によっては、初回の相談料は無料というケースもあるので、そのような相談先を見つけるのも良いでしょう。弁護士は依頼料が高額になりやすいため、トラブルのない相続であれば別の専門家を検討することをおすすめします。

税理士

お金や税金の専門家である税理士なら、相続税などの相談が可能です。

• 相続税の計算をしてほしい
• 相続税の申告手続きを依頼したい
• 相続税対策をしたい

相続財産の規模によっては、相続税が発生するので申告・納税が必要です。相続には基礎控除があるため、多くの相続では相続税は発生しませんが、相続税の計算に不安を感じる人も少なくないでしょう。

また、実際に相続税を納める場合には、適切な控除や特例を活用することで税負担を軽減できるケースもあります。こうした相続税に関する税務相談や申告手続きは、税理士にしか依頼できません。

税理士に相続税の申告を依頼する場合は、相続財産の0.5〜1%程度が一般的な目安です。ただし、依頼先によって費用は異なり、また、税理士によっては相続をあまり得意としていないこともあるため、注意が必要です。

銀行

相続財産の管理・運用なら、銀行でも相談できます。また、銀行では提携する専門家を紹介してくれる場合もあるので、相談先が分からない場合には一度相談してみるのもおすすめです。

ただし、銀行の遺言書作成サービスなどを利用する場合は高額になりがちで、さらに依頼先の専門家への費用が発生する点には注意しましょう。

ハウスメーカー

相続した不動産の活用に悩む場合は、ハウスメーカーに相談しましょう。

• 相続した土地の活用方法が知りたい
• アパートなどの収益物件を建築したい

このような建築や土地の活用方法を知りたい場合は、ハウスメーカーが適しています。ハウスメーカーへの相談の場合、土地活用プランの提案であれば無料で対応してくれるメーカーが多いでしょう。

不動産相続の相談をする際のポイント

相続が発生したからとりあえず相談しようと、何も準備せずに相談に行っても説明できなかったり必要書類が足りなかったりと無駄足になってしまう恐れもあります。ここでは、不動産相続を相談する際のポイントとして、次の5つを解説します。

【不動産相続の相談をする際のポイント】

• 遺言書があるか事前確認しておく
• 相続する不動産と合わせて全体の資産も確認しておく
• 不動産の売却相場を確認しておく
• 相続税の負担を軽減できる評価減の仕組みを把握しておく
• 相続放棄という方法もある

遺言書があるか事前確認しておく

相続は、遺言書の内容が優先されます。相続が開始したら、まず遺言書の有無を確認することが大切です。遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続することになります。ただし、遺言書の内容とは異なる相続をしたい場合には、相続人全員による遺産分割協議が必要です。

基本的に、どの専門家に依頼するにしても遺言書の有無は確認されます。事前に、遺言書の確認をしておくようにしましょう。

ただし、遺言書を見つけたからといって、勝手に開封してはいけません。公正証書遺言書や法務局に保管されている自筆証書遺言を除き、自筆証書遺言の開封には、家庭裁判所の検認が必要です。勝手に開封すると過料が発生するだけでなく、他の相続人から遺言書の偽造を疑われるなどの恐れもあります。

自筆証書遺言を見つけたら、速やかに家庭裁判所で検認手続き行うようにしましょう。

相続する不動産と合わせて全体の資産も確認しておく

相続が発生したら、相続財産を明確にする必要があります。何を相続するか、相続税がどれくらいになるかは、不動産だけでなくすべての相続財産によって決まります。

相続財産には、プラスの財産だけでなくマイナスの財産もあるので、マイナスも含めて財産を把握するようにしましょう。主な相続財産には、次のようなものがあります。

相続の多くのケースで、不動産単体だけでなく現預金など他の相続財産があることが一般的です。反対に、実家と借金といったように不動産とマイナスの財産しかないケースもあります。相続財産によってとるべき対応も異なってくるので、早い段階で相続財産を明確にしておくようにしましょう。

相続財産の調査については、弁護士や司法書士、税理士などの専門家に依頼することもできます。相続財産が多岐に渡り把握しきれないという場合は、専門家への依頼を検討するとよいでしょう。

不動産の売却相場を確認しておく

不動産をどのように扱うか判断するには、どの程度の価格で売却できるかを把握しておく必要があります。相続における不動産の分割方法や取得者の決定は、不動産の価値によっても左右されます。

また、不動産を売却する場合や遺産分割の参考にする場合でも、相場を理解しておけば査定額の妥当性を判断しやすくなるでしょう。

相続税の負担を軽減できる評価減の仕組みを把握しておく

不動産は、相続税対策として代表的な方法です。相続税対策になる理由も理解しておくようにしましょう。不動産を活用した相続税対策としては、次のようなものがあります。

• 不動産の評価額を利用する
• マンションを購入する
• 他人に貸し出して評価額を下げる
• 法人で不動産を所有する

代表的な対策は、不動産を所有することで相続財産の評価額を引き下げる方法です。相続税を算出する際の評価額は、現金なら額面金額ですが、不動産の場合は一般的に時価の7〜8割になるという特徴があります。仮に、1億円の相続なら、現金1億円はそのまま相続税がかかるのに対し、時価1億円の不動産なら7,000万円〜8,000万円が相続税の課税対象となるのです。

このように、不動産を活用することで相続財産の評価額を圧縮し、相続税を抑えられるという仕組みがあります。さらに、区分所有マンションであれば土地の面積が少ない分、評価額も低くなります。都心など需要の高いマンションであれば、その効果はより大きくなるでしょう。

また、不動産の評価額は他人に貸し出すとより下げられるという特徴もあるので、マンションやアパートを建設するのも有効です。

不動産を個人ではなく法人で所有しておけば、個人の財産ではないため不動産自体には相続税はかかりません。ただし、不動産を所有する法人の株式に対して相続税がかかることがあります。法人を設立すると設立や維持にコストがかかり、事業継承時にトラブルが発生する可能性もあるので、専門家に相談することをおすすめします。

相続放棄という方法もある

相続しないという選択肢も視野に入れておくことも大切です。次のようなケースでは、相続放棄を検討することをお勧めします。

• 不動産より借金の方が多い
• 不動産が遠方にある

相続財産がマイナスであっても、相続するとマイナスを引き継ぐことになります。不動産を売却して借金を完済できるのであればよいですが、立地が悪いなど売却が難しい不動産では借金を自己資金で支払うことになるでしょう。

このような場合は、相続放棄することで借金を背負わなくてもよくなります。ただし、相続放棄をすると借金だけでなく不動産も相続できないため、実家を手放したくないなど事情がある場合は、限定承認といった別の選択肢もあります。

また、不動産が地方の実家などで遠方にあると、管理が大変になります。地方の土地は買い手がつきにくく、所有しているだけで固定資産税などのコストがかかってきます。

しかし、相続放棄をしても土地の管理責任が残る点には注意が必要です。立地によっては固定資産税がほとんどかからないケースもあるので、その土地の不動産会社に相談して売却・所有・相続放棄のいずれか適切な方法を検討するとよいでしょう。

不動産相続でかかる費用

不動産相続では、さまざまな税金が発生します。ここでは、相続でかかる主な税金として、次の4つを解説していきます。

【不動産相続でかかる費用】

• 登録免許税
• 相続税
• 【保有時】固定資産税・都市計画税
• 【売却時】譲渡所得税

登録免許税

登録免許税とは、登記の移転や抹消などにかかる税金です。不動産は、その所有者や権利関係を登記することで、公に所有権を主張できます。売買などで所有者が変わる場合は、その旨を登記する必要があります。

不動産の相続でも、被相続人から相続人へ所有者を変更する「相続登記」が必要になります。この相続登記にかかる費用が登録免許税なのです。

相続登記での登録免許税は、次の通りです。

登録免許税＝不動産の固定資産評価額×0.4%

ただし、相続人以外が遺贈により取得する場合は、税率が2%となります。

相続登記は自分で手続きすることもできますが、仕事で時間が取れない場合や手続きに不安があるといった場合は、司法書士に依頼することも可能です。

相続税

不動産を含む相続財産に対しては、相続税がかかります。ただし、相続税には次のような基礎控除があり、基礎控除を超えた部分が相続税の対象となります。

基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

仮に、相続人が配偶者と子2人の合計3人なら、基礎控除は4,800万円です。この場合、相続財産が4,800万円以下であれば相続税はかかりません。

基礎控除を超えると、相続税の課税対象となります。相続税は、相続財産の規模に応じて税率が異なり、次のようになります。

基礎控除額を差し引いた課税対象の相続財産を、法定相続分どおりに分割した額に税率をかけて、それぞれの相続税を算出します。

実際の分割が法定相続分と異なる場合は、計算した相続税を合算し、財産の取得割合で按分することになるので注意しましょう。

【保有時】固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課せられる税金のことをいいます。また、都市計画区域内にある不動産には、都市計画税もかかります。相続後不動産を所有する場合、毎年これらの税金が発生する点には注意しましょう。

固定資産税・都市計画税の税率は次の通りです。

固定資産税：固定資産税評価額×1.4%

都市計画税：固定資産税評価額×0.3%

固定資産税の税率は、自治体によって異なりますが、多くの自治体では標準税率の1.4%に設定されています。都市計画税は、0.3%が上限です。

これらの税金が毎年発生するので、活用しない不動産では毎年無駄に税金を支払うことになります。固定資産税の負担についても理解したうえで、所有を検討するようにしましょう。

【売却時】譲渡所得税

不動産を売却する場合、売却した利益に対して譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は、次の計算で求められます。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

売却額から購入した費用と売却にかかった費用を差し引いた額が、譲渡所得です。譲渡所得に税率を乗じることで、譲渡所得税が算出できます。譲渡所得税の税率は、次のとおり所有期間に応じて異なります。

相続の場合、被相続人が所有を開始した時点から所有期間が算出されます。また、相続では、売却する物件を購入した時の金額や取得時の費用が分からないというケースもあるでしょう。この場合は、概算取得費として売却額の5%を取得費として計上することになります。

概算取得費を採用すると、一般的には本来の取得費よりも費用が少なくなり、その分税金が多くなる点には注意しましょう。

不動産売却を検討している場合は査定で相場チェックが必須

不動産売却を検討している場合、できるだけ多くの不動産会社に査定依頼して相場をチェックするようにしましょう。一社のみの査定では、査定額が妥当かどうかは判断できません。複数社に依頼することで、査定額が一定の価格帯に収まり、それが相場の目安になります。

相場より極端な高値で査定する会社は、あまりおすすめできません。相場より高値の場合、契約欲しさに高値を提示している可能性があり、その場合買い手が付かないことなどで値下げする羽目になることがあります。相場より高値であっても、その根拠やリスクなどもしっかり説明できるかまでチェックすることが大切です。

このように、査定時には査定額だけでなく不動産会社の対応やサービス・実績・担当者との相性など、総合的に判断する必要があります。信頼できる不動産会社を選べれば、相続した不動産を満足のいく売却ができるでしょう。

不動産売却の基礎知識や不動産会社選びに関して詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

関連記事：不動産売却の基礎知識をプロが解説！知らなきゃ損する売却時の心構えと不動産会社の選び方

まとめ

不動産相続時の相談先や、相談前に確認すべきことについてお伝えしました。不動産相続の相談は、相談内容によって適切な相談先が異なります。法的トラブルなら弁護士・相続登記なら司法書士・相続税なら税理士など適切な相談先を選べるようにあらかじめ把握しておくようにしましょう。

また、実際に相談する場合も事前に準備をしておけば、効率よく相談を進められます。この記事を参考に、相談前に確認すべきことを押さえて、スムーズな不動産相続を目指せるようにしましょう。