不動産売却における決済の流れ｜必要なものや注意点など売主目線で解説！

決済を実施する時間帯

決済は、一般的に平日の午前中に実施されます。決済時には、金融機関の支払い手続きが発生するため、週末ではなく平日におこなわれます。

決済自体は1～2時間ほどで済みますが、決済後に登記手続きなどをおこなうため、余裕を持って手続きできるよう午前中で決済するケースが多いのです。

書類

売主が必要な書類は、下記の通りです。

必要な書類は、売却する物件やローン残債の有無などによって異なります。基本的には、事前に不動産会社から指示があるので、指示に従って用意しましょう。

また、登記済証など紛失していると代わりの手続きに時間がかかるものもあります。売買契約後、早めに必要書類の準備に取りかかりましょう。

現金等の書類以外の関連物

書類以外で必要なものは、下記の通りです。

引き渡し時には、物件の鍵をすべて引き渡します。過去に作成した合鍵がある場合は、合鍵を含めてすべて渡しましょう。万が一、鍵を紛失している場合は、紛失している旨を事前に買主に伝え、契約書の特約や付帯設備表にその旨を記載しておく必要があります。

その場合の鍵の交換費用は、売主が負担する可能性がある点にも注意しましょう。鍵を紛失していることがわかったら、早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

また、不動産会社への仲介手数料や司法書士費用の支払いも発生するので、事前に金額を確認して用意しておきましょう。

1：司法書士による関連書類の確認

まず、決済をおこなうにあたり、司法書士が売主・買主の関連書類を確認します。この際、本人確認書類を使っての売主・買主の本人確認や、売買取引の意志確認、必要書類が揃っているかのチェックがおこなわれます。

書類の確認だけでなく、生年月日や住所・売却の意志などの質問を受けることもあるので、しっかりと対応していきましょう。

2：支払金額の決済・ローンの実行

必要書類を確認後、代金の決済がおこなわれます。なお、支払われる額は、売却額から事前に受け取った手付金を除いた残代金です。代金の決済の流れは、次の通りです。

基本的には、買主が住宅ローン本審査に通過した際に金銭消費貸借契約書を作成しているので、ここで必要になるのは出金・振込伝票への記入のみです。

また、残代金の支払い時には、固定資産税・都市計画税などの清算もおこなわれます。

買主からの支払い確認後、売主は買主への領収書の発行をおこないます。領収書は基本的に不動産会社が用意してくれますが、用意が必要かは事前に確認しておくとよいでしょう。

3：仲介手数料の支払い

売主は、不動産会社への仲介手数料を支払います。仲介手数料は上限が法律で決められており、次の通りです。

仲介手数料上限（売却額400万円以上の場合）＝売却額×3%＋6万円＋消費税

仲介手数料の支払いタイミングは、不動産会社によって異なります。一般的には、売買契約時と決済時に半額ずつ支払いになるケースが多いです。しかし、決済時に全額など異なるパターンもあるので、事前に確認しておきましょう。

また、この際、司法書士への報酬の支払いもおこないます。

4：抵当権の抹消手続き

住宅ローンが残っている家を売却する場合、決済時と同時に住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きもおこないます。住宅ローンが残ったまま（抵当権が設定されたまま）では、買主へ完全な所有権を引き渡すことができない（買主も融資を受けられない）ため、決済時と同時に住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きをおこないます。抵当権抹消手続きの流れは次の通りです。

抵当権抹消手続きは、実際には法務局でおこないますが、これは決済後に司法書士が対応してくれるので、売主は決済時に必要書類を提出するだけです。

また、抵当権抹消手続きと同時に、不動産の所有権を売主から買主に移転する所有権移転登記手続きもおこないます。こちらも、法務局での手続きは司法書士がおこなうので、必要書類を提出するのみとなります。

なお、司法書士への報酬は、売主が抵当権抹消手続きに関わる費用、買主が所有権移転登記に関わる費用を負担するのが一般的です。

しかし、負担割合についてはトラブルになりやすいため、事前に売主と買主で話し合い、売買契約書に明記しておきましょう。

5：鍵や関連書類の引き渡し

支払いや登記に関する手続きが終われば、物件の引き渡しです。物件の引き渡しでは、「物件のすべての鍵」と図面やパンフレットといった「関連書類」を買主に引き渡さなくてはなりません。

マンションを売却する場合は、管理規約や購入時のパンフレットも引き渡します。また、管理費や修繕積立金の清算も決済時におこないます。管理組合や管理会社への届出（退去届など）が必要な場合があるため、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

6：最終確認・取引完了

物件の引き渡し終了後、不備がないか最終確認をおこない、問題なければ決済が完了です。決済の完了を持って、不動産売買取引も晴れて完了となります。

念入りな事前準備を心掛ける

決済日に必要な書類や持ち物がないと、決済手続きがストップする恐れがあります。持参し忘れた場合、すぐに取りに帰れればよいですが、遠方であれば取りに帰ることができません。そもそも取得を忘れた書類があると、その日に取得が間に合わず決済ができない場合もあります。

その日の決済がストップすると、後日改めて決済手続きが必要です。後日の手続きとなると、買主や決済に関わる人全員の日程調整からやり直しになり、多くの人に迷惑をかけることになります。

入金が遅れることで自分に不都合が生じるのは仕方ありませんが、物件の引き渡しを受けられない買主が引っ越しなども再調整しなければならないとなると、大きな負担となる可能性もあります。

場合によっては、債務不履行を問われて違約金や賠償請求を受ける恐れもあるので、必要なものの準備は二重・三重で確認しましょう。

隣地境界線を確定させておく

土地や戸建てを売却する場合、隣地境界線（土地と土地の境目を示す線）が確定していないと、購入後に隣地の所有者とトラブルになる恐れがあるため、事前に境界線を確定しておく必要があります。

ただし、隣地境界線の確定は隣地の所有者の立ち合いが必要です。また、隣地の所有者が自治体といった場合は、役所の担当者の立ち合いが必要になってくるので、確定作業に時間がかかります。

できれば売買契約前や売却活動に入ったあたりで確定しておきましょう。

決済日までに引っ越しは完了させておく

決済日には物件の所有権移転と引き渡しをおこなうため、決済日を超えると物件は買主のものになります。決済日を超えて売主が物件に残っているとトラブルに発展するため、決済日までに引っ越しを完了しておきましょう。

引っ越し時期によっては引越し業者が繁忙期で手配しにくい場合もあるので、早めに準備しておくことをおすすめします。

また、電気・水道・ガスといったライフラインも、引き渡し後まで契約解除していなければ利用料などで揉める恐れがあります。決済日には引っ越し・ライフラインの契約解除がすべて終えられるように、段取りよく手続きしておきましょう。

振込手数料の負担者を決めておく

決済時に銀行振込やオンライン振り込みにすると、振込手数料が発生します。振込手数料については、契約書では定められていないため、売主・買主で話し合って決める必要があります。

一般的には、買主が振込手数料を負担するケースが多いです。しかし、買主が現金一括を希望しているのに売主が振り込みを希望しているというように、事情によっては売主が負担するケースもあります。

振込手数料で揉めないように、事前にしっかりと話し合って決めておきましょう。