管理費とは？相場や共益費との違いを解説

管理費とは？

管理費とは、賃貸・分譲を問わずマンションなど不動産の共用部分を維持するために毎月徴収される費用です。

エレベーターの保守や清掃など、運営に直接含まれるコストを入居者・所有者が公平に分担する仕組みとなります。

適正に管理されることで物件価値の維持や暮らしの安全性が保たれるため、実務的に重要な経費です。

• 建物の清掃
• エレベーターの保守
• 共用部の電気・水道代
• 防犯設備・消防設備の点検
• 管理人や警備員の人件費
• ゴミ置き場・植栽の維持

これらのサービスは一括での請求だと負担が大きいため、管理組合やオーナーが年間予算を平準化し、入居者から毎月定額で徴収します。

請求額は戸数・設備内容で異なり、同じ広さでも立地や築年で差が生じやすいです。

監修者コメント: 管理費は、賃貸・分譲どちらの形態でも共用部分の維持管理費として重要です。宅建士の視点では、賃貸物件を案内する際には「管理費（共益費）が何に使われるか」を入居希望者に説明するのが基本となります。

また、分譲マンションの場合は、販売パンフレットや管理規約で定められた管理費の使用目的を確認することが重要です。

共益費・修繕積立金との違い

共益費と修繕積立金は同じようなものと思っているかもしれませんが、用途も請求主体も大きく異なります。

共益費は日常の運営コスト、修繕積立金は将来の大規模修繕に備える積立予算のことを指します。分譲マンションでは区分所有法に基づいて各所有者が負担し、賃貸では共益費が別枠で徴収される例が多いです。

共益費は「今使う電気代・清掃費」、修繕積立金は「将来の大型工事の貯金」と理解すると区別しやすいです。賃借人は家賃合算の総額比較、所有者は毎年の積立額をチェックし、負担が過度でないかを確認しましょう。

管理費の平均相場はいくら？

管理費の平均相場は物件の種別で異なります。一般的には、賃貸では家賃総額の5〜7％。分譲マンションでは、1戸あたり月1.6万円前後が平均相場となります。妥当性を判断する計算式は次の3つです。

• 家賃比率で算出する
• ㎡単価で算出する
• 戸当たり平均で算出する

賃貸で月の家賃が8万円の場合、家賃比率方式で月4,000〜5,600円が妥当額です。

分譲マンションで専有面積70㎡×240円の場合では、月約1万6,800円となります。管理費が平均相場よりも高すぎる場合、管理組合の予算書を照合し、差額の理由を把握すれば交渉材料になります。

管理費が高い・安い理由は？

管理費が高いか安いかは、建物の設備のグレードと築年数、物件タイプ（マンションかアパートか）が影響します。高仕様の設備ほど保守費がかさみ、築年が浅いほど保証で抑えられます。

• エレベーターの台数・速度／保守契約
• 24時間ゴミ置き場や宅配ボックス
• 管理人常駐・警備員巡回の有無
• セキュリティシステム・防犯カメラの台数
• 築年数と設備更新周期

同じ広さでも月額3,000円以上差が出ることは珍しくありません。

低層アパートはエレベーターがない分「低コスト」築20年超のマンションは修繕周期と重なるため「管理費用が上がりやすい」といった差が生まれる可能性もあります。

管理費を節約・見直すための3つのテクニック

管理費は固定費のなかでも削減しやすい項目です。節約のコツは交渉・改善・共同化の3つです。

• 相見積もりで根拠を示し、削減を交渉する
• 不要なサービスを見極め、管理組合で改善する
• 委託契約を見直し、業務を外注または共同化する

これらは初期コストが小さく、短期間で成果を確認しやすい方法です。それぞれのコツについて詳しく確認してみましょう。

• 賃貸での交渉ポイント
• 分譲での委託費削減

管理費0円表示物件の注意点

「管理費0円」でも共用部維持費が不要になるわけではありません。家賃に管理費が含まれるケースや入居後に別途請求される場合があるため、実質負担は発生します。

管理費を滞納すると、区分所有法第7条が定める「先取特権」というルールが働きます。

先取特権は、建物そのものが担保になるので、管理組合が他の債権者より優先して未払い分を回収できる仕組みです。

滞納額を払わないまま放置すると、最悪の場合、その部屋や共有持分を差し押さえられても文句が言えないほど強い権利だと覚えておきましょう。

監修者コメント: 管理費は物件価格だけでなく、その後のランニングコストにも影響する重要な要素です。「管理費が安すぎて大丈夫？」というケースもあるため、「どのような管理体制なのか」「設備の維持状況は良好か」を併せて確認しておくことが重要です。

まとめ

管理費の役割と相場を押さえ、節約テクニックを実践すれば、毎月の固定費を抑えつつ資産価値も守れます。

将来の負担を見据えて費用の内訳を確認することで、賃貸・分譲どちらの立場でも最適な選択につながるでしょう。

• 管理費は共用部維持のため必須のランニングコスト
• 相場と設備を照合し「高い・安い」の根拠を把握
• 交渉・委託の見直しで数千円単位の削減が可能

気になる物件があれば、家賃と管理費を合算した総支払額を試算し、妥当性を確認したうえで内見や購入手続きを進めましょう。