地目とは？種類や意味をわかりやすく解説

地目とは？

「地目（ちもく）」とは、不動産登記においてその土地がどのように使われているかを示す分類のことです。登記記録には必ず地目が記載されており、売買や相続など、さまざまな場面で重要な判断材料となります。

不動産登記法では、現況を基に判断する「現況主義」が採用されており、実際の利用状況に応じて地目が決まります。たとえば、登記上は「田」であっても、実際に住宅が建っている場合は「宅地」として変更される可能性があります。

• 地目は、土地の利用実態に応じた法的分類
• 登記記録に必ず記載され、取引・相続時に重視される
• 原則として現況に基づき登記される（現況主義）
• 地目変更の可否は登記官の判断に委ねられる

地目は、土地の価値や法的な取り扱いに直接関わるため、正確に理解しておくことが大切です。

たとえば、農地を宅地として活用するには、農地法による転用許可に加えて、地目変更の登記も行う必要があります。登記された内容と実際の利用状況が一致していない場合、売買や相続の際にトラブルに発展することもあります。

そのため、地目の確認と適切な管理は、土地を安全かつ有効に活用するための基本的なステップといえるでしょう。

地目の種類は23種類ある

不動産登記における「地目」は、土地の用途に応じて23種類に分類されており、不動産登記規則第99条に基づいて定められています。たとえば「宅地」「田」「山林」など、実際の利用目的に基づいて分類されるのが特徴です。

地目の違いは、取引価格や課税対象、許認可手続きにも大きく影響を及ぼします。特に土地活用や相続を検討する際には、正確な地目の理解が不可欠です。

• 宅地：住宅や建物の敷地
• 田：水を張って稲を栽培する農地（用水設備あり）
• 畑：水を使わず野菜などを育てる農地
• 山林：樹木の育成や森林資源の保全に利用される土地
• 原野：手が加えられていない自然状態の土地
• 雑種地：特定の地目に該当しない用途の土地（例：駐車場、資材置き場など）

地目の分類には明確な基準がありますが、実際の判断は登記官が行います。特に「雑種地」は判断の幅が大きく、事例ごとに慎重な検討が必要です。

土地の用途や制度によって適した手続きが異なるため、地目を知ることは安全な不動産取引を進めるための第一歩といえるでしょう。

全23種類の地目一覧表

不動産登記規則第99条に基づいて、地目は土地の用途に応じて23種類に分類されています。地目によって評価額や取引時の条件、許認可の内容が大きく変わることもあるため、これらの分類を正しく理解しておきましょう。

地目	主な用途例
宅地	住宅や商業施設の敷地
田	水を張って耕作する農地（稲作など）
畑	水を使わない耕作地（野菜・果樹など）
山林	森林資源の育成・保全目的の土地
原野	自然状態のまま活用されていない土地
雑種地	他の分類に当てはまらない用途（駐車場など）
墓地	墓が設置されている土地
境内地	神社・寺院・教会などの敷地
学校用地	学校施設の敷地
公園	公園や遊具などがある土地
公衆用道路	公道として利用される土地
鉄道用地	線路や駅など鉄道関連の土地
塩田	塩の製造に使われる土地
水道用地	給水施設に関連する土地
用悪水路	排水や悪水の流通を目的とする土地
ため池	貯水目的で利用される池
池沼	自然に形成された池や沼地
井溝	農業用の小規模水路
保安林	森林保全を目的とした指定区域の土地
漁港用地	漁業施設（船揚げ場・市場など）の敷地
港湾用地	港や波止場など港湾施設の敷地
境内（旧称）	境内地に該当する旧分類
その他	特殊なケースにより分類された土地

地目の分類は、土地の現況をもとに登記官が判断します。特に「雑種地」や「その他」は明確な基準がない場合も多く、過去の利用履歴や現地の実態が判断材料になります。土地を取得・活用する前に、分類の内容と登記内容をよく確認しておくことが重要です。

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地目の調べ方は？登記簿やWebでの確認方法

土地の地目を調べるには、信頼性の高い公的な情報源を活用するのが基本です。もっとも一般的な方法は、法務局で登記事項証明書を取得することですが、インターネット上の「登記情報提供サービス」でも地目を確認できます。
また、現地確認や固定資産課税台帳での照会も補助的な手段として有効です。正しい地目を把握することで、後の手続きや取引でのトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

• 法務局で登記事項証明書を取得する（窓口または郵送・オンライン）
• 登記情報提供サービス（https://www1.touki.or.jp/）で閲覧
• 固定資産課税台帳から「課税地目」を確認
• 現地調査で「現況地目」の使用実態を把握
• 実態と異なる場合は地目変更登記を検討

登記されている地目は、あくまで登記時点での土地利用に基づいたものです。そのため、実際には住宅が建っていても「畑」として登記されているケースもあります。このような不一致があると、売買契約や融資手続きに支障をきたすおそれがあります。取引や相続の前には、登記・課税・現況の3つの観点から地目を確認しておくと安心です。

まとめ

地目は、土地の用途や価値を判断するうえで欠かせない基本情報です。不動産の売買や相続、農地転用など、さまざまな場面で判断材料となります。正しい地目の知識があれば、不要なトラブルや手続きの手戻りを避けることができ、安心して土地を活用できるでしょう。

• 地目は土地の現況に基づく法的な分類
• 利用方法や取引条件、税金などに大きく関わる
• 不一致があると、契約・許認可・相続時に問題になる
• 定期的な確認と、必要に応じた地目変更が大切

土地活用や資産管理を円滑に進めるためには、地目の仕組みを理解し、正確な情報を把握しておくことが欠かせません。特に現況との不一致は、思わぬリスクを招くこともあるため、登記内容の確認や必要な手続きの検討を習慣化しておくと安心です。