オーナーチェンジ物件とは？投資するメリットとリスクを解説

空室リスクを抑えた安定収益

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、空室リスクを回避できることです。一般的な賃貸用不動産では、入居者が見つかるまでの期間は家賃収入が発生せず、投資初期のキャッシュフローが不安定になります。

一方で、オーナーチェンジ物件は賃貸借契約が継続しているため、家賃収入が見込めます。そのため、オーナーチェンジ物件は安定運用しやすいことが特徴です。

• 入居者付きで売買されるため、即収益化が可能
• 空室リスクを排除した収支シミュレーションが可能
• 家賃滞納などのリスクも、履歴を事前に確認できる
• 投資回収期間の見通しが立てやすい
• 長期入居者がいる場合、収益の安定性が高い

空室による機会損失や広告費の発生を抑えられる点が、収益物件としての実用性を高める要因となっています。特に投資初心者にとっては、初期段階から運用が安定している物件の方が心理的なハードルが低く、収益構造の把握もしやすくなります。

購入後すぐに家賃収入が得られる

物件の引き渡しを受けたその月から家賃収入が入ってくる点もメリットです。通常の不動産投資では、入居者の募集やリフォームなどの準備期間を経てようやく収益化されますが、オーナーチェンジ物件ではそのプロセスが不要です。

あらかじめ家賃や契約内容が決まっており、キャッシュフローが購入後すぐに発生するため、資金計画が立てやすくなります。

• 物件の引き渡しを受けた月から賃料が振り込まれるケースが多い
• 初期費用回収の見通しが早期に立つ
• 空室期間による収益ブレが発生しにくい
• 長期入居者がいる場合、更新料の収入も期待できる
• 融資返済とのバランスも取りやすい

オーナーとなった月から家賃収入を得られる可能性が高いので、不動産投資の初動リスクを大幅に抑えることができます。特にローンを活用する投資家にとっては、収入と支出のタイミングがずれにくいため、資金繰りが安定しやすくなるというメリットもあります。

比較的価格が安く利回りも高い傾向

オーナーチェンジ物件は、一般的な居住用不動産と比べて価格が抑えられ表面利回りが高く設定されているケースが多いです。

主な理由としては、入居者がいることで室内の状態を確認できないリスクがあるため、価格調整が行われているからです。結果として、少ない投資額で高い収益を得やすい構造になっていることから、高利回りを重視する投資家に注目されています。

• 市場価格よりやや低めに設定されるため、相場より安く買える
• 利回りが7〜10％台の物件も多数存在
• 入居中で内装に手を加える必要がない分、初期費用が安い
• 修繕履歴や家賃実績があるため、収益シミュレーションがしやすい

このように、「安く買ってすぐに収益を得る」という戦略が成立しやすいのが、オーナーチェンジ物件の魅力のひとつです。

ただし、高利回りの背景には築古や立地条件などのリスクも潜んでいるため、価格の安さだけにとらわれず、物件全体のバランスを見極める視点が必要です。次の章では、こうしたメリットの裏にあるリスク面についても確認しておきましょう。

入居者の属性・契約条件を変更できない

オーナーチェンジ物件では、購入後も既存の賃貸借契約をそのまま引き継ぐのが原則です。したがって、賃料の改定や契約内容の変更、新たな契約条件の提示などはオーナーの一存ではできません。

これは借地借家法によって入居者の居住権が強く保護されているためです。新オーナーは、契約上の裁量権が限られている点を理解したうえで、物件を検討する必要があります。

• 賃料の値上げ交渉は基本的に困難
• 契約更新のタイミング以外は変更不可
• 退去を促すことも正当な理由がなければできない
• 入居者の職業・家族構成・信用情報などを事前に知るのは難しい
• 滞納履歴があっても契約解除は容易ではない

このように、入居者の属性や契約条件に起因するリスクは、購入前にすべて把握しきれません。

そのため、物件選定時には「現契約内容の確認」「賃貸借契約書の写しを取得」「賃料の入金実績」などを確実にチェックしておきましょう。

修繕・管理義務が引き継がれる

オーナーチェンジ物件を購入すると、建物の修繕や賃貸管理に関する責任も新オーナーが引き継ぎます。たとえ入居中であっても、建物の維持管理義務は所有者にあるためです。給排水設備の故障や共用部分の不具合、入居者からのクレーム対応など、さまざまな管理対応を求められる可能性があります。

物件によってはすでに管理会社と契約していることもありますが、それでも最終的な責任は所有者に帰属します。

• 所有者は物件全体の維持管理責任を負う
• 設備の故障などで、突発的な支出が発生する可能性がある
• 賃貸管理会社に委託していても、最終的な責任は所有者に帰属する
• 管理状況が悪いと入居者とのトラブルにつながる
• 築年数が古ければ、修繕費用が高くなるリスクがある

投資物件とはいえ、「買って終わり」ではなく、「保有してからが本番」ともいえます。購入時には、過去の修繕履歴や管理費の内容、共用部分の状態などを確認し、将来的な維持管理コストも含めた投資判断を行うことが重要です。

売却が難しいケースもある

オーナーチェンジ物件は、売却時に買い手が限定されることもデメリットです。入居者がいる状態での売買は、収益目的の購入者にとってはメリットとなりますが、自分で住みたいと考えている一般購入者には敬遠される傾向があります。

また、古い物件や利回りが下がった状態では、買い手が付きづらい場合もあります。

• 入居者がいることで内見が難しく、敬遠されやすい
• 自己使用希望者の購入対象外となる
• 賃貸借契約の内容がネックになるケースもある
• 築古や空室リスクが高まると売却益が出にくい
• 売却時に価格交渉や条件調整が長期化することがある

このように、オーナーチェンジ物件は「出口戦略」も含めた中長期の視点が欠かせません。将来的な売却を見据えて、利回りの安定性や地域の需要動向などを事前に確認しておくことが、スムーズな資産運用と回収につながります。

現入居者の賃貸借契約の内容

最も重要な確認事項のひとつが、現入居者との賃貸借契約の内容の確認です。なぜなら、買主は、家賃や契約期間、更新条件、原状回復義務、敷金の扱いなど、細かい条件をそのまま承継することになるからです。

不動産登記簿だけでなく、契約書の写しを取得して具体的な条項を把握しておくことが欠かせません。

• 月額賃料と支払期日
• 契約期間と更新の有無
• 敷金・礼金の返還義務の所在
• 原状回復や修繕に関する取り決め
• 退去通知や解約時の条件など

このような契約内容は、想定されるキャッシュフローやリスクの程度を左右するため、事前にチェックすべきポイントです。特に、滞納や短期解約の可能性があるような条件が記載されていないか、専門家のサポートを受けながら確認を進めると安心です。

過去の修繕履歴や建物の状態

過去の修繕履歴や管理状況から、建物のコンディションを確認することも重要です。なぜなら、オーナーチェンジ物件では、室内を確認できないケースが多いからです。

長期間メンテナンスされていない物件では、将来的に大規模な修繕が必要になる可能性が高く、思わぬ出費につながります。特に築年数の経過した物件では、給排水管や外壁などの修繕履歴について確認しておきましょう。

• 屋上防水・外壁塗装の履歴
• 給湯器や電気設備の交換記録
• 管理会社の報告書や点検記録
• シロアリや雨漏りの履歴
• 建物全体の管理体制と対応実績

このように、修繕履歴は物件の健康診断結果のようなものです。確認できる場合は、工事見積書や報告書などを取得し、購入後に想定されるメンテナンス計画と予算をシミュレーションしておくと安心です。

金融機関による融資条件の違い

オーナーチェンジ物件を購入する際には、金融機関の融資条件を事前に確認しておくことも重要です。どの金融機関から融資を受けるかによって、借入可能額や金利、審査基準に大きな差が出ることがあるためです。

特に、築古物件では担保評価を低く見られることで融資審査が厳しくなりがちです。また、すでに入居者がいるという点が評価されることもあれば、逆に契約期間や収益の不安定さがマイナスに見られるケースもあります。

• 物件の築年数と耐用年数に基づく融資判断
• 賃料収入と返済比率のバランスチェック
• 金利の違い（変動・固定）と借入期間
• 融資対象エリアの制限有無
• 自己資金比率の最低条件

金融機関ごとの融資スタンスを事前に比較検討することは、不動産投資の成否に直結します。複数の金融機関に融資の事前相談をすることで、最も条件の良い資金調達先を見つけやすく、不動産投資の成功につながります。

不動産投資初心者でも運用しやすい理由

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者が存在し、家賃収入の仕組みが整っている状態で取得できます。

そのため、初めて不動産投資に挑戦する人でも比較的スムーズに運用を始められます。入居者の募集や初期の広告費用が不要なうえ、契約管理や入金処理も賃貸管理会社が担っている場合が多いため、オーナーの業務負担が少ないことが魅力です。

• 入居者募集が不要で、即収益化が可能
• 管理会社のサポートで業務負担が少ない
• 家賃実績があるため、収支計画が立てやすい
• 投資用ローンの審査に通りやすい場合もある
• 初期トラブルが少なく、失敗しにくい構造

、すでに稼働している仕組みを買う、という感覚で始められるのがオーナーチェンジ投資の特徴です。ゼロから運用する不動産投資に比べて参入ハードルが低いため、不動産投資の最初の一歩として選ばれることが多いのも納得です。

自分も住もうと思っている人は要注意

オーナーチェンジ物件は、基本的に「投資用」として販売されているため、自分で住む目的には適していません。

入居者がすでにいる状態なので、自らの入居は現借主が退去するまではできず、タイミングを自由に決められないことは大きなネックです。また、退去後を見越しての購入は現実的ではなく、居住に向けたリフォームや原状回復が必要になるケースがあるでしょう。

• 入居者がいる間は自己使用できない
• 正当事由がなければ退去を求めることはできない
• 現状回復やリノベーション費用が必要
• 契約解除には法的・時間的な制約がある
• 売主からの引渡し時期が流動的になる場合もある

このように、「オーナーチェンジ物件」を「居住用」で購入することはおすすめできません。自分が住むことを前提とするなら、オーナーチェンジではない通常の空室物件を検討する方が良いでしょう。