仮登記とは？本登記との違いや費用・手続きをわかりやすく解説

仮登記の主な目的と役割

仮登記の最も主要な目的は、将来行われる本登記に備えて、その登記の順位を確保する点にあります。

不動産に関する権利の優先劣後は、原則として登記された順序によって決定します。
そのため、契約締結から本登記が完了するまでに時間を要する場合、その期間中に第三者の権利が先に登記されてしまうと、本来得られるはずだった権利が侵害される恐れがあるのです。

• 将来の本登記の順位を確保する
• 契約から本登記完了までの間に発生しうるリスクから権利を守る
• 権利変動の可能性を外部に公示する
• 特定の請求権（例：所有権移転請求権）を保全する

仮登記は、将来の権利取得をより確実なものにするための役割を担います。

具体的には、権利変動が生じる可能性を登記簿に示すことで第三者への注意を促し、特定の請求権などを保全する機能を発揮するのです。この役割により、不動産取引の安定性に寄与しています。

仮登記の主要な効力「順位保全効」

仮登記の主要な効力は「順位保全効（じゅんいほぜんこう）」です。順位保全効には、仮登記に基づいて後日適法に本登記がなされた場合、その本登記の効力が発生する順位が、仮登記が行われた時点の順位に遡って認められるという効果があります。

この効力は、不動産登記法第106条に規定されています。

【監修者コメント】

「順位保全効は、仮登記制度の核心であり、権利保護の観点から非常に重要です。特に不動産売買のような複雑な取引では、契約成立から所有権移転の完了までに様々な不確定要素が存在し得ます。たとえば、この間には、売主が二重譲渡を試みたり、差押えを受けたりするリスクも考えられます。順位保全効は、このような不測の事態が発生した場合でも、仮登記権利者が将来的に優先的な地位で本登記を具備し、権利を実現できる可能性を高めるものです。法的には、この効力によって、取引の安全と権利関係の安定が図られると解されています。」

仮登記に基づく本登記が無事に完了すれば、第三者の権利に対して自己の権利を主張できます。

目的と申請条件の違い

仮登記の主たる目的は、将来行われる本登記の順位を保全することです。たとえば、本登記を行うための法律上の要件が完全に整っていない場合に、暫定的に権利関係を公示し、特定の請求権を保全できます。。

本登記に必要な全ての要件が整っていなくても、仮登記は一定の法律上の要件を満たせば申請することができます。

本登記の目的は、不動産に関する権利の変動（発生、移転、変更、消滅など）を最終的に確定させ、その権利を第三者に対抗できる公示力を持たせることです。

申請には、権利変動の事実を証明する売買契約書などの情報や、その他法律上の要件が全て満たされている必要があります。

法的効力における相違点（対抗力・権利確定力）

法的効力においても、仮登記と本登記には決定的な違いが存在します。仮登記の主要な効力は、前述の通り順位保全効であり、将来の本登記の順位を確保するものです。

しかし、原則仮登記で登記された権利に対抗力はなく、権利関係を最終的に確定させる力もありません。

本登記は、第三者に対してその権利を主張できる対抗力を持ちます（民法第177条など）。さらに、権利関係を法的に確定させる力も有しています。

仮登記の種類

仮登記には、不動産登記法第105条において主に2つの類型があります。

• 1号仮登記: 権利に関する請求権を保全する目的
• 2号仮登記: 条件付権利や将来確定する権利などを保全する目的
• それぞれの具体的な内容について、以下で詳しく見ていきましょう。

1号仮登記（請求権保全の仮登記）

1号仮登記は、登記の目的となる権利（所有権、地上権、抵当権など）の設定、移転、変更または消滅に関する「請求権」を保全しようとするときに用いられます。請求権とは、相手方に対して特定の行為（登記手続きへの協力など）を求められる権利を指します。

• 権利の設定に関する請求権の保全
• 権利の移転に関する請求権の保全
• 権利の変更に関する請求権の保全
• 権利の消滅に関する請求権の保全

たとえば、不動産売買契約を締結した場合、買主は売主に対して「契約に基づき所有権を移転する登記手続きをしてください」と請求する権利（所有権移転請求権）を有します。この所有権移転請求権を、本登記が完了するまでの間、保全するために行われるのが1号仮登記の典型的な例といえるでしょう。

2号仮登記（条件付権利等の仮登記）

2号仮登記は、1号仮登記の対象となる請求権が、以下のような特殊な状況にある場合に利用されます。

• 請求権が始期付である場合
• 請求権が停止条件付である場合
• その他、請求権が将来確定することが客観的に見込まれる場合
• 民法その他の法律の規定により形成される法律関係（契約の解除権、買戻権など）に係る権利の移転・変更請求権の保全

さらに2号仮登記は、民法その他の法律の規定により形成される法律関係（契約の解除権や取戻権、買戻権など）について、これらの権利に係る移転もしくは変更の請求権を保全するためにも用いられます。このように、権利の発生や効力に何らかの条件が付いている場合に活用されるのが特徴です。

一般的な不動産取引で主に利用される仮登記の種類

個人の不動産購入や売却といった一般的な不動産取引においては、前述した2つの類型のうち、1号仮登記が利用される場面が多く見られます。これは、不動産売買契約が締結された後、最終的に所有権移転の本登記が完了するまでの間に、買主が有する所有権移転請求権を保全するという目的で利用されるからです。

本登記が完了するまでの期間は、売主による二重譲渡のリスクや、売主の経済状況の変化による差押えといった不測の事態が発生する可能性も否定できません。

1号仮登記を行うと、買主はこのようなリスクに備え、将来の権利確保の確実性を高めることができます。したがって、特に契約から本登記までに期間が空く取引では、1号仮登記が利用されることがあります。

仮登記のメリット

仮登記の最も重要なメリットは、順位保全効です。これにより、後日適法に本登記を行う際に、仮登記の時点での順位が確保され、その後に登記された第三者の権利よりも優先される可能性が高まります。

• 将来の権利の順位確保（順位保全効）: 最も重要なメリット。仮登記時点の順位が確保され、後続の第三者権利に優先できる。
• 手続き・費用負担の相対的軽微性: 本登記に比べて申請書類が少ない。登録免許税率が低い場合があり、少ない負担で権利保全措置を講じられる。
• 登記義務者の非協力時における単独申請の可能性: 一定要件（仮処分命令、登記義務者の承諾書など）で登記権利者が単独申請でき、迅速な権利保全に有効。

仮登記は、一般的な本登記と比べて、申請に必要な書類が少なく済むケースも多く、登録免許税の税率が低く設定されています。

このため、本登記の要件が整うまでの間、比較的少ない負担で権利保全の措置を講じることが可能です。また、登記義務者の協力を得にくい状況でも、一定の要件を満たせば登記権利者が単独で申請できる場合があることも、迅速な権利保全を図る上で有効な手段といえます。

仮登記のデメリット

一方で、仮登記のデメリットは、原則その登記された権利を第三者に対して主張できる対抗力がないことです。

つまり、仮登記をしただけでは、その不動産が完全に自分の権利に属すると第三者に法的に主張することはできません。この点は実務上でも誤解が生じやすい部分であり、慎重な理解が求められます。

【監修者コメント】

「仮登記の『対抗力がない』という点は、実務上、依頼者の方に誤解が生じやすい部分です。仮登記はあくまで『順位の予約』のようなものであり、それだけで絶対的な権利保護が得られるわけではないことを理解していただく必要があります。また、本登記への移行を怠ると、時間の経過とともに証拠が散逸したり、関係者の状況が変化したりして、本登記手続きが困難になる、あるいは不可能になるケースも散見されます。仮登記は、本登記へ至るための一時的な保全措置であるという認識を持ち、適切な時期に本登記へ移行することが重要です。」

仮登記はあくまで予備的かつ暫定的な登記であり、権利が最終的に確定するものではありません。仮登記によって保全された順位を生かし、権利を完全に有効なものとするためには、後日必ず法律上の要件を具備したうえで本登記の手続きを行う必要があります。

なお、仮登記が法的に無効もしくは取り消された場合には、当然に仮登記の効力も失うこととなります。

不動産売買契約後、引渡し・本登記完了までに期間を要するケース

1つ目の事例は、不動産の売買契約を締結してから実際に物件の引渡しを受け、所有権移転の本登記が完了するまでに一定の期間（数週間から数ヶ月、場合によってはそれ以上）を要するケースです。
たとえば、新築マンションや建築条件付土地の購入契約で、建物の完成・引渡しまでに相当の時間を要する場合があります。

他にもこのような期間中には、売主が第三者に同じ不動産を二重に売却してしまうリスク（二重譲渡）や、売主の経済状況が悪化して不動産が差し押さえや破産するリスクがあります。

• 新築物件で完成・引渡しまでに時間を要する
• 売主の住み替えや買主のローン手続きで契約と引渡し・決済日が離れる
• 上記期間中の二重譲渡リスク
• 上記期間中の売主の経済状況悪化（差押え、破産等）リスク

こうした事態から買主の所有権移転請求権を保全するために、仮登記（特に1号仮登記）の利用が検討されます。

代金の分割払いや特定の条件成就が伴う契約のケース

2つ目の事例は、不動産の売買代金を一括ではなく数回に分けて支払う契約や、特定の法律上の条件（農地法上の許可、都市計画法上の開発許可など）が成就して初めて権利が完全に移転するような契約（停止条件付契約など）のケースです。

このような状況では、買主や将来権利を取得する予定の当事者が、代金の完済や条件成就までの間の権利を保全するために仮登記を利用することがあります。

• 売買代金を数回に分けて支払う契約
• 農地法許可、開発許可など、特定の法律上の条件成就が権利移転の条件となる契約（停止条件付契約など）
• 権利関係が一時的に不安定な状態
• 代金完済や条件成就までの権利保全

仮登記を行うことで、相手方が契約に反して不動産を処分したり、不利な権利を設定したりするリスクを軽減できます。そのため、権利が確定するまでの間の不確実性を少しでも減らし、当事者の権利を守るために有効な手段といえます。

売買予約や代物弁済予約がなされたケース

特定の契約類型においても、仮登記がその権利保全のために活用されることがあります。たとえば、売買予約では、将来的に特定の不動産を一定の条件で購入する権利を予約する契約（買戻特約、再売買の予約など）であり、その予約から生じる権利（予約完結権など）を保全するために仮登記が利用されます。

また、代物弁済予約は、金銭債務の担保として債務者がその債務を期限までに履行できなかった場合に、代わりに特定の不動産をもって弁済することを予約する契約です。

• 売買予約: 将来の購入権利（予約完結権等）の保全：【例】買戻特約、再売買の予約
• 代物弁済予約: 金銭債務の担保として、債務不履行時に不動産で弁済する予約：【例】債権者が所有権移転請求権の仮登記を行う

この代物弁済予約の場合、債権者は、債務不履行に備えてその不動産に対する代物弁済予約を原因とする所有権移転請求権の仮登記をすることがあります。

将来の権利行使を確実にするために、予約段階で仮登記することは実務上よく見られる対応策です。

仮登記を行わないとどうなる？想定されるリスク

仮登記を行わないとどのようなリスクがあるのでしょうか？
最も深刻なのは、二重譲渡による権利喪失の可能性です。売主が同じ不動産を悪意で第三者にも売却し、その第三者が先に有効な本登記を備えてしまうと、当初の買主はその不動産に対する権利を主張できなくなる恐れがあります。

• 二重譲渡による権利喪失: 売主が第三者に売却し、第三者が先に本登記をすると権利を失う可能性がある。
• 手付金等の回収問題: 二重譲渡による権利喪失の場合、支払った手付金などの回収が困難になることがある。
• 売主の倒産などによる権利侵害: 本登記前に売主が倒産すると、不動産が財団に組み入れられたり、差押え対象となり権利が侵害される可能性がある。
• 代金回収の困難化: 売主の倒産などの場合、支払った代金の回収が困難になることがある。

このような事態は、支払った手付金などの回収問題が生じ得るだけでなく、不動産を取得できなくなるという重大な損失につながる場合があります。

また、本登記完了前に売主が倒産した場合（破産、民事再生など）には、当該不動産が破産財団などに組み入れられるなど、買主の権利が著しく侵害される可能性も否定できません。これらのリスクは、取引の安全性を大きく損なうものであり、仮登記の検討が推奨される主な理由といえます。

ステップ1：必要書類の準備と登記申請書の作成

まず、仮登記の申請に必要な書類を収集し、登記申請書を作成します。主な必要書類には、仮登記の原因となる法律行為（売買契約など）があったことを証明する登記原因証明情報、登記識別情報（または登記済証）などがあります。また、登記義務者の印鑑証明書、司法書士などの代理人に申請を依頼する場合には委任状も必要です。

• 登記原因証明情報: 仮登記の原因となる法律行為（売買契約書など）を証明する書類。
• 登記識別情報（または登記済証）: 原則として登記義務者（売主など）が所有する不動産のもの。
• 印鑑証明書: 登記義務者のもの（発行後3ヶ月以内が通常）。
• 委任状: 司法書士など代理人に依頼する場合。
• 登記申請書: 法務局所定の様式に従い正確に記載。

登記申請書は、法務局所定の様式に従い、不動産の表示、登記の目的（例：所有権移転請求権仮登記）、登記原因とその日付、当事者の氏名・住所などを正確に記載します。

ステップ2：管轄法務局への登記申請

次に、準備した申請書類一式を、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）へ提出し、登記申請を行います。申請方法には、法務局の窓口に直接書類を持参して申請する方法、書類を郵送して申請する方法があります。また、一定の条件を満たせば、インターネット経由でのオンライン申請も可能です。

• 窓口申請: 法務局の窓口に直接書類を持参する。
• 郵送申請: 書類を郵送する。
• オンライン申請: 一定条件（申請用総合ソフト利用、電子証明書取得など）を満たせばインターネット経由で可能。

ステップ3：法務局による登記審査

提出された申請書類について、法務局の登記官により、形式的要件（書類の具備、記載事項の正確性など）および実質的要件（登記原因の有効性、当事者の能力、法令への適合性など）に関する審査が行われます。

• 形式的要件の審査: 書類の具備状況、記載事項の正確性、様式の適合性など。
• 実質的要件の審査: 登記原因の有効性、当事者の能力、法令への適合性、登記の実現可能性など。

審査の過程で書類の不備や記載内容に疑義が生じる場合は、法務局から補正（修正や追加書類の提出）を求められることがあります。補正指示があった場合は、迅速かつ的確に対応し、スムーズな登記完了に務めましょう。。

ステップ4：登記の完了と登記識別情報通知書などの受領

登記官による審査を経て、申請内容に問題がないと判断されれば、仮登記が不動産登記簿（現在は電子化された登記記録）に記録され、手続きは完了となります。

登記が完了すると、新たに登記名義人となる者（仮登記権利者）に対して、登記識別情報通知書などが交付されます（オンライン庁の場合）。登記識別情報は、将来的にこの仮登記を抹消したり、本登記を申請する際に必要です。

登記識別情報通知書は、万が一紛失すると再発行されないため、厳重に保管しましょう。