敷地権とは？所有権や敷地利用権との違いをわかりやすく解説！

敷地権と所有権の違い

敷地権が権利の形態を指すのに対して、所有権は権利そのものを指します。

具体的には、敷地権はマンションの専有部分と土地の共有持分を、セットで扱う権利形態のことです。対して所有権は、動産・不動産を自由に使ったり、賃貸・売却したりできる権利です。

また、マンションでは建物全体ではなく区分された部屋を所有するため、所有権のことを「区分所有権」といいます。

この「区分所有権」と、次に説明する「敷地利用権」を、一体で登記するのが「敷地権」と覚えておくとわかりやすいでしょう。

敷地権と敷地利用権の違い

敷地利用権とは、土地を利用する権利のことで、たとえばマンションの各部屋の住人が、マンションの土地を利用する場合に設定されることがあります。

マンションなどの区分所有建物では、土地の所有権を全員で共有している場合が一般的です。そのため、共有持分がそのまま、敷地利用権の割合となります。

共有持分とは？
1つの不動産を複数人で共同して所有している際の、所有権の割合のこと。
マンションの土地の共有持分は、おおむね「部屋の専有面積÷建物の総専有面積」で定められる。

区分所有法大改正（1983年）以前のマンションは敷地権がない場合もある

敷地権は、1983年の区分所有法大改正によって制定されました。そのため、1983年以前に建てられたマンションには、敷地権が義務付けられていません。

敷地権が設定されていない場合、建物の登記欄に土地権利が記載されません。売却時の登記が複雑化するため、売買の際は注意が必要です。

STEP1.専有面積を算出

敷地権の割合を計算する際には、まず専有面積の算出が必要です。専有面積とは、「◯◯号室の面積」とほぼ同じ意味です。

専有面積の求め方には、以下の2種類があります。

• 壁芯面積：パンフレットや図面に記載された部屋面積
• 内法面積：登記上の面積

敷地権の割合を調べる場合に用いるのは、「壁芯面積」です。図面や不動産情報に記載されているケースが一般的ですが、計算する場合は以下の式を用います。

内法面積 ÷ 5~10% = 壁芯面積

※通常、専有面積は建築図面等に基づいて算出されるのが一般的です。

また、バルコニーは通常専有面積には含まれません。

STEP2.マンションの専有面積の総床面積を確認

敷地権割合の計算には、マンションの専有面積の総床面積も必要です。

総床面積は、登記簿謄本や全部事項証明書、重要事項説明書などに記載されています。これらの書類を確認することで、総床面積を把握することができます。

STEP3.専有面積の割合を算出＝敷地権の割合

部屋の専有面積を、マンション全体の専有面積の合計で割ると、専有面積の割合が算出できます。

たとえば、計算結果が10分の1であれば、敷地権の割合も10分の1となります。

また、敷地利用権の割合は、敷地権の割合と同じです。

敷地権と地上権の違いは？

敷地権と地上権は、以下の表からわかるように、そもそも概念から異なります。

地上権が登場するのは、他人の土地に建てて販売されている、地上権付マンションを購入した際です。

地上権付マンションは、敷地権があるマンションとは異なり、土地の名義が自分ではありません。その場合、登記簿謄本の「敷地権の表示」に、「敷地権の種類：地上権」と記載されています。通常の分譲マンションは、「敷地権の種類：所有権」です。

地上権があると土地所有者の許諾なく、建造物の売却・賃貸ができます。強い権利のため、あまり設定される機会はありません。

敷地権が発生する条件は？

敷地権は区分所有法に基づき、分譲マンションや商業ビルなどの建物と土地を一体で登記する、「区分所有建物」に対して発生します。

区分所有建物となる条件は、簡単に述べると以下の2つです。

• 1棟の建物が2つ以上の部屋で区切られていて、別々の所有権の対象となる
• 出入りなどの際に、他者の専有部分を経由しない

複数の部屋の所有権が同じ人にあるような形態（大家が貸し出すアパートや賃貸マンションなど）では、区分所有建物の対象にはなりません。

1983年の法改正以降に建築された、1区画ずつ購入する形の分譲マンション・商業ビルに、設定されていると考えるとよいでしょう。

敷地権に関わる税金は？

敷地権に関わる税金は、以下の4つです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 相続税
• 不動産取得税

敷地権のあるマンションでは建物だけでなく、土地の共有持分も課税対象となります。

これらの税金を計算するには、登記簿謄本に記載されている敷地権割合を確認しましょう。地積の項目に、「◯◯分の◯◯」と記載されています。

全体敷地の評価額に敷地権割合を乗算すると、自身の持分の評価額が算出できます。