固定資産税とは？いつ・いくら払う？計算方法から軽減措置までわかりやすく解説

固定資産税は地域を支える「市町村税」

「そもそも、なぜ、固定資産税を払わなければいけないのだろう？」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

総務省のウェブサイトでも説明されている通り、固定資産税は、私たちが暮らす市町村の重要な財源となっています。

たとえば、毎日使う公園や道路の整備、小中学校の運営、ゴミ収集や介護・福祉などの行政サービスの多くが、この固定資産税によって支えられています。

つまり、固定資産税を納めることは、あなたが暮らす地域コミュニティを豊かにするための大切な会費のような性質を持つ、と考えるとわかりやすいでしょう。

参照：総務省｜固定資産税

課税対象になる「固定資産」とは土地・家屋・償却資産

固定資産税が課される対象は、その名の通り「固定資産」です。
具体的には、以下の3つに分類されます。

• 土地：宅地、田、畑、山林など
• 家屋：住宅、店舗、工場、倉庫など
• 償却資産：事業に使用する設備や機械類、什器備品など

一般的な住宅を所有する場合は、「土地」と「家屋」の2つが課税対象になると考えておきましょう。

都市計画税との違い

納税通知書には、「都市計画税」という税金が固定資産税とあわせて記載されている場合があります。

都市計画税は、主に市街化区域内の土地や家屋に対して課されます。公園や下水道、道路の整備といった都市計画事業や土地区画整理事業に使われる目的税です。

すべての市町村で課税されるわけではなく、、市街化区域以外の土地・家屋には課税されません。課税対象地域に該当する場合は、固定資産税と併せて納付することになります。

納税義務者は「1月1日時点の所有者」

固定資産税を納める義務があるのは、毎年1月1日に、土地や家屋を所有している人です。この基準日を賦課期日といいます。

ここで注意したいのが、1年の途中に不動産を売却した場合でも、その年度分の納税義務は1月1日時点の所有者（売主）にある点です。

たとえば、あなたが2025年の3月に家を売却したとしても、2025年度の固定資産税の納税義務者は、1月1日時点の所有者である「あなた」になります。

ただし、不動産取引の実務では、売主と買主との間で、所有期間に応じて税額を日割り計算し、売買代金とは別に清算（按分）するのが一般的です。

納税通知書は「4月～6月」に届く

固定資産税を納めるためには、市町村から送られてくる「納税通知書」と「納付書」が必要です。これらの書類は、毎年4月から6月頃にかけて送られてきます。

発送時期は自治体によって少し異なりますが、ゴールデンウィークを過ぎたあたりから郵便受けを気にかけておくと良いでしょう。初めて納税通知書を受け取るときは、、税額に驚く方もいるかもしれませんが、スケジュール通りに納付できるよう準備を進めましょう。

支払いは「年4回」が基本

固定資産税の支払いは、通常、1年分を4期に分けて支払います。納付期限は自治体によって異なりますが、たとえば令和7年度分の東京23区内の固定資産税・都市計画税の納付期限は、次のようになっています。

第1期：令和7年（2025年）6月30日
第2期：令和7年（2025年）9月30日
第3期：令和8年（2026年）1月5日
第4期：令和8年（2026年）3月2日

第1期の納付期限までに1年分をまとめて支払う「全期前納」も可能です。ただし、一括納付による割引があるわけではないので、家計の状況に合わせて、分割か一括かを選ぶと良いでしょう。

参照：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

Step1: 「固定資産税評価額」を確認する

固定資産税の税額を計算するうえで出発点ととなるのが「固定資産税評価額」の確認です。

専門家からの一言アドバイス

固定資産税評価額は、家の「購入価格」とは全くの別物です。多くの方が、「購入価格＝固定資産税評価額」と思いがちですが、実際には、評価額は購入価格のおよそ7割程度になることが一般的です。
評価額は、国が定めた評価基準に基づいて市町村が決定し、3年ごとに見直し（評価替え）が行われます。

自宅の評価額は、毎年送られてくる納税通知書に同封されている「課税明細書」で確認できます。

Step2: 軽減措置などを適用し「課税標準額」を出す

次に、Step1で確認した「固定資産税評価額」から、さまざまな軽減措置（税の割引制度）を適用し、「課税標準額」を算出します。課税標準額は、税率をかけるベースとなる金額です。

課税標準額は、軽減措置の内容によって大きく変わる可能性があります。
住宅用地の特例や新築住宅の減額措置など軽減措置については、この後の章で詳しくご説明します。

Step3: 税率「1.4%」を掛けて税額を算出

最後に、Step2で算出した課税標準額に税率を掛けて、固定資産税の税額を算出します。

【固定資産税の計算式】

・固定資産税額 = 課税標準額 × 税率 (標準税率 1.4%)

多くの市町村では、この「標準税率（1.4％）」を採用していますが、条例により異なる税率を定めている自治体もあります（1.5％など）。
納税通知書や自治体のホームページで実際に適用される税率を確認しておくとよいでしょう。

【具体例】新築戸建ての固定資産税シミュレーション

これまでのステップを、具体的なモデルケースで見てみましょう。【計算モデル】

• エリア: 郊外
• 土地: 面積 100㎡ / 固定資産税評価額 1,200万円
• 建物: 建物面積 100㎡ / 固定資産税評価額 1,800万円
• 建物の種類：新築の木造一戸建て※認定長期優良住宅ではない

住宅用地の特例措置

住宅が建っている土地については、その広さに応じて課税標準額が大幅に軽減される「住宅用地の特例」が適用されます。これは新築・中古にかかわらず適用される、最も基本的な軽減措置です。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）: 課税標準額が評価額の 1/6 に
• 一般住宅用地（200㎡超の部分）: 課税標準額が評価額の 1/3 に

たとえば、100㎡の土地に住宅が建っている場合、土地全体が小規模住宅用地に該当し、評価額の1/6まで税額が軽減されます。

新築住宅の減額措置

一定の要件を満たす新築住宅には、建物の固定資産税が半額になる特例があります。

• 減額の対象面積：住宅部分のうち120㎡まで
• 減額期間：一般住宅は、新築後3年度分
  ※マンションなど3階建て以上の耐火構造または準耐火構造の住宅は5年度分

この制度により、新築後の出費がかさむ時期の負担を大きく軽減できます。

ただし、軽減期間終了後の4年目からは、税額が元の水準に戻る（上がる）点には注意が必要です。

認定長期優良住宅の減額措置

購入した新築住宅が、耐震性や省エネ性などに優れた「認定長期優良住宅」として認定されている場合、減額期間が延長されます。

• 減額対象：住宅部分のうち120㎡まで
• 減額期間: 一般の認定長期優良住宅は、新築後 5年度分
  ※マンション等3階建て以上の耐火構造または準耐火構造の住宅は7年度分

軽減措置の申請は必要？

専門家からの一言アドバイス

これらの軽減措置は、基本的に市町村が自動で適用してくれます。しかし、適用漏れがないとも限らないため、納税通知書が届いたら、念のため課税明細書で適用の有無を確認することをおすすめします。

また、認定長期優良住宅などのように、申告が必須となっている制度もあります。必要な書類や申告期限（たとえば新築翌年の1月末まで）などは自治体ごとに異なるため、早めに確認しておくと安心です。

参照：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
参照：東京都主税局｜認定長期優良住宅を新築し、1月31日までに申告された場合、固定資産税が減額されます

同封されている「課税明細書」を必ずチェック

固定資産税の納税通知書には、「納付書」のほかに「課税明細書」という重要な書類が同封されています。

この課税明細書には、あなたが所有する土地や建物ごとの情報が細かく記載されており、税額がどう算出されているかがわかります。

チェックポイント①： 「価格（評価額）」の欄

課税明細書に、「価格」または「評価額」と書かれた欄があります。

これが、市町村が算定した「固定資産税評価額」です。
固定資産税や都市計画時の税額を計算する際のスタート地点となる重要な数字です。

チェックポイント②： 「課税標準額」の欄

次に確認したいのが、「課税標準額」の欄です。

「課税標準額」とは、評価額から軽減措置を適用した後の金額で、実際に税率がかけられる基準となる金額です。

この記事の前半で解説した、住宅用地に対する軽減措置が正しく適用されていれば、土地の課税標準額は、「価格」または「評価額」の欄の数字よりも大幅に小さくなっているはずです。

たとえば、土地の評価額が1,200万円に対して、課税標準額はその1/6である200万円になっていれば、住宅用地の特例が適用されていると判断できます。

なお、新築住宅（建物）の減額措置は、税額そのものを減額する特例のため、この欄には反映されず、税額欄で確認する必要があります。
軽減措置が適用されている期間の税額が1/2になっているかも確認しましょう。

記載内容に疑問がある場合の問い合わせ先

もし、課税明細書の内容を見て「評価額が高すぎるのでは？」「軽減措置が適用されていないのでは？」といった疑問を感じた場合は、納税通知書に記載されている市町村の担当課（資産税課など）に問い合わせてみましょう。

手元に納税通知書や課税明細書を用意して相談すれば、丁寧に説明してもらえるはずです。

納付書を使った現金払い（窓口・コンビニ）

納税通知書に同封された納付書を使って、金融機関や郵便局、市役所などの窓口、またはコンビニエンスストアで現金で支払う、最もオーソドックスな方法です。
支払いを証明する領収書がその場で受け取れる安心感があります。

手間なく確実な「口座振替」

口座振替は、一度手続きをしておけば毎年納期ごとに指定した口座から自動で引き落とされるため、払い忘れの心配がなく、もっとも手間がかからない方法といえるでしょう。
忙しい方や支払い管理をシンプルにしたい方におすすめです。

ポイントが貯まる「クレジットカード払い」

自治体によっては、専用の「公金支払いサイト」を通じてクレジットカードで納付できます。
カードのポイントが貯まるのが最大のメリットですが、一方で、決済手数料がかかる場合が多い点には注意が必要です。

いつでも払える「スマホ決済（PayPayなど）」

自宅にいながら、スマートフォンの決済アプリを使って24時間いつでも支払える、近年急速に普及している方法です。PayPay・LINE Pay・楽天ペイなどに対応する自治体が増えています。

納付書に印刷されたバーコードやQRコードを読み取るだけで簡単に手続きが完了し、スマートフォンに慣れている方であれば時間や手間をかけずに支払いが可能です。原則として、支払い手数料はかかりません。

Q. 中古住宅やマンションの場合も計算方法は同じ？

A. はい、計算の基本的な考え方は、新築・中古、一戸建て・マンションにかかわらず同じです。
ただし、新築住宅に適用される「新築住宅の減額措置」は中古住宅には、原則として適用されません。

また、マンションの場合は土地が共有であるため、通常、敷地全体の評価額を専有面積の割合で按分した金額が土地の課税対象になります。この点が戸建てとの違いです。

Q. 夫婦の共有名義の場合、固定資産税の支払いはどうなる？

A.
共有名義の不動産については、納税通知書は、通常、代表者1名に送付されます。ただし、共有者全員が連帯して納税義務を負う仕組みになっており、共有者全員に支払い義務があります。誰が支払うかは、夫婦間で話し合って決めると良いでしょう。

Q. 納付期限を過ぎるとどうなる？

A. 納付期限を過ぎてしまうと、延滞した日数に応じた延滞金が加算されてしまいます。
延滞金の利率は、年度ごとに変わる可能性があり、年7％を超える延滞金が発生する場合もあるため注意が必要です。

また、長期間滞納した場合には、

• 督促状の送付
• 口座や不動産の差押え
• 公売（競売）による処分

といった強制的な徴収措置に進むこともあります。

万が一支払いが難しい場合は、早めに市町村の窓口に相談することが重要です。

参照：東京都主税局｜税金の支払い

Q. 都市計画税って何？

A. 都市インフラを整備するための目的税で、道路や公園、下水道などの都市基盤を整備する費用に充てられます。
市街化区域内に不動産を所有する人を対象として課税され、固定資産税とあわせて納付します。