家の名義変更の費用相場はいくら？手数料を安く抑える方法も解説

家の名義変更にかかる費用の種類と相場

家の名義変更には、大きく分けて「必要書類の取得費用」「司法書士への報酬」「登録免許税」の3つの費用があります。また、名義変更の原因が相続・贈与・売買によって、以下のように税金が別途発生する場合があります。

各費用をそれぞれ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

1. 必要書類の取得費用

家の名義変更手続きには、複数の書類を役所や法務局から取得する必要があります。主な書類とその手数料は、以下のとおりです。

相続の場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍を全て取得する必要があります。従来は本籍地ごとに郵送請求が必要で、転籍が多い場合は複数の市区町村から取り寄せる手間と時間がかかっていました。

しかし、2024年3月から始まった「戸籍の広域交付制度」により、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍謄本等をまとめて取得できるようになりました。この制度を利用することで、最寄りの市区町村窓口で一度に全ての戸籍を取得でき、郵送のやり取りや待ち時間を大幅に短縮できます。

ただし、広域交付を利用する場合は窓口での請求のみ対応しており、郵送請求やコンビニ交付には対応していない点に注意が必要です。一般的には、全ての書類を揃えるのに3,000〜10,000円程度かかると考えておくとよいでしょう。

参照元：法務省｜戸籍法の一部を改正する法律について

2. 司法書士への報酬

司法書士に名義変更手続きを依頼する場合、報酬の支払いが必要です。報酬額は司法書士事務所によって異なり、一般的な相続登記の場合は5万〜10万円程度が相場です。報酬額は、戸籍収集や遺産分割協議書作成、登記申請代行のどこまでを含むかで変わります。

また不動産・相続人が多いケースや権利関係が複雑な場合などは、報酬が高くなる傾向にあります。依頼する内容やエリアによっても異なるため、事前に確認することが重要です。

司法書士に依頼すると費用はかかりますが、書類の収集から登記申請まで全てを代行してもらえるため、手続きの手間や時間を大幅に削減できます。また、専門家が対応することで書類の不備や申請ミスを防げるというメリットもあります。報酬額は事前に見積もりを取って確認することが大切です。

参照元：日本司法書士会連合会｜報酬に関するアンケート

3. 登録免許税

登録免許税は、不動産の名義変更登記をおこなう際に国に納める税金です。税額は、以下のように不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算します。

税率は、名義変更の原因によって以下のように異なります。

※売買の原則税率は2%（1000分の20）で、住宅用の所有権移転について要件を満たす場合は軽減税率（例：0.3% 等）や他の軽減措置が適用されることがある

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の家を相続する場合、登録免許税は8万円（2,000万円×0.4%）です。また、相続登記の登録免許税が免税になるケースが2つあります。令和9年（2027年）3月31日までの期限付きで、以下のケースでは登録免許税が免税となります。

「相続により土地を取得した人が登記前に死亡した場合」については、例えば父親が亡くなり長男が土地を相続したものの、長男が相続登記をする前に死亡したケースなどです。このような場合、長男への相続登記（1回目の相続登記）は免税となります。ただし、長男の相続人（孫など）への2回目の相続登記には通常の税率（0.4%）が適用されます。

「相続により取得した土地の価額が100万円以下の場合」については、固定資産税評価額が100万円以下の土地について相続登記をする場合が免税対象です。山林や農地など、価格の低い土地が対象になることが多いです。固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書や、市区町村の窓口で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。

参照元：国税庁｜相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税

相続税

相続税は、亡くなった方（被相続人）の遺産総額が基礎控除額を超える場合に課税される税です。基礎控除額は以下のとおりです。

例えば相続人が配偶者と子ども2人の計3人の場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円+600万円×3人）となります。遺産総額が、4,800万円を超えなければ相続税は発生しません。

不動産以外にも預貯金や有価証券などの遺産がある場合は、それらも含めた総額で判断する必要があります。相続税の申告が必要な場合は、相続開始から10ヶ月以内に税務署へ申告・納税をおこないます。

5. 贈与税

贈与税は、生前に財産を無償で譲り受けた場合に課税される税金です。年間110万円の基礎控除があり、1年間に受け取った贈与の合計額が110万円を超えた部分に対して課税されます。

税率は累進課税で、贈与額が大きくなるほど税率も高くなり、最高55%です。贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までにおこなう必要があります。

6. 不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に都道府県が課税する地方税です。税額は「固定資産税評価額×税率」で計算され、税率は原則4%となっています。

令和9年（2027年）3月31日までに取得した住宅については、税率が3%に軽減されます。ただし、相続による取得の場合は非課税となるため、不動産取得税は発生しません。生前贈与や売買で不動産を取得した場合に課税されます。一定の要件を満たす住宅用家屋については、固定資産税評価額から一定額を控除できる軽減措置もあります。

7. 譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合に課税される税金です。譲渡益の計算式は、以下のとおりです。

税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

※復興特別所得税は、基準所得税額×2.1%で計算されます

参照元：国税庁｜土地や建物を売ったとき

相続した不動産を売却する場合、被相続人が取得した時点から所有期間を計算できるため、多くのケースで長期譲渡所得となります。また、マイホームを売却した場合は、3,000万円の特別控除が適用できる可能性があるので、不動産会社の担当者や税理士に確認するのがおすすめです。

【ケース別】名義変更費用のシミュレーション

名義変更にかかる費用は、どのようなケースで名義変更するかによって異なります。名義変更が必要になるのは、主に以下のようなケースです。

本章では「親から子への相続」「兄弟間の名義変更」など、より具体的な5つのケースを想定して、固定資産税評価額2,000万円の家を例に費用総額をシミュレーションします。

1. 親から子への相続の場合

親や配偶者が亡くなり、相続により不動産を取得する場合の費用は、以下のとおりです。

相続による名義変更は、ほかのケースと比較して税負担が最も軽くなります。

2. 親から子への生前贈与の場合

親が生きているうちに子へ家の所有権を移す場合の費用は、以下のとおりです。

※注意点：相続時精算課税制度を利用する場合は贈与税の扱いが異なる

注意点として、相続時精算課税制度を利用する場合は贈与税の扱いが異なります。生前贈与は相続と比べて税負担が非常に大きくなるため、慎重に検討する必要があります。

3. 夫から妻への名義変更（離婚による財産分与）

離婚に伴う財産分与で、不動産の名義を変更する場合の費用は、以下のとおりです。

※清算的財産分与の場合は不動産取得税は非課税ですが、財産分与に慰謝料が上乗せされたり、贈与とみなされたりする場合には課税されることがあります。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関との調整が必要になります。

参照元：国税庁｜登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

4. 兄弟間での名義変更

兄弟間で遺産分割協議をおこない、特定の相続人が不動産を取得する場合の費用は、以下のとおりです。

兄弟間の名義変更では、相続時の必要書類が多くなります。

5. 単独名義から共有名義への変更

夫の単独名義から夫婦の共有名義に変更する場合の費用は、以下のとおりです。（持分2分の1を妻へ移転）

共有名義への変更の場合、贈与に該当するため、費用総額が高くなりやすいです。

家の名義変更費用を安く抑える3つの方法

名義変更にかかる費用を少しでも安く抑えたい場合、以下の3つの方法を検討してみましょう。

それぞれの方法について詳しく解説します。

1. 自分で手続きをおこなう

名義変更手続きを司法書士に依頼せず、自分でおこなえば司法書士報酬（5万〜10万円程度）を節約できます。法務局の窓口では相談員が手続きのアドバイスをしてくれるため、時間をかけて丁寧に進めれば自分でも完了できます。

ただし、自分でおこなう場合と司法書士に依頼する場合では、それぞれメリットとデメリットがあるため、しっかりと比較して判断することが大切です。

自分で名義変更する場合のメリット・デメリット

自分で名義変更する場合のメリットとデメリットは、以下のとおりです。

費用を節約できる反面、書類に不備があると何度も法務局に足を運ぶことになり、平日の日中に時間を確保する必要があります。相続人が多い場合や権利関係が複雑な場合は、専門家に依頼したほうが確実でスムーズに進められます。

司法書士に依頼する場合のメリット・デメリット

司法書士に依頼する場合のメリットとデメリットは、以下のとおりです。

司法書士に依頼すれば報酬の支払いが発生しますが、名義変更を全て任せられるため、本人の手間がかかりません。

2. 一部のみ司法書士に依頼する

全ての手続きを司法書士に依頼するのではなく、一部のみを依頼する方法もあります。例えば、戸籍謄本などの必要書類の収集は自分でおこない、登記申請書の作成と申請のみを司法書士に依頼するといった方法です。

この場合、通常の報酬よりも安く済むことが多く、書類収集の手間は自分でかけつつ、専門的な登記申請の部分は確実に処理できるというバランスの良い選択肢になります。ただし、一部のみの依頼を受ける司法書士事務所は限られるため、事前に確認が必要です。また、自分で収集した書類に不備があった場合、追加の費用や時間がかかる可能性もあることを理解しておきましょう。

3. 複数の司法書士事務所から相見積もりを取る

司法書士報酬は事務所によって異なるため、いくつか見積もりを取って比較することで節約につながる可能性があります。見積もりは無料でおこなっている事務所が多いため、遠慮せずに依頼することが大切です。

ただし、極端に安い報酬を提示する事務所は、サービス内容が限定的であったり、追加費用が発生したりする可能性もあるため注意が必要です。報酬の内訳や含まれるサービス内容を明確に確認し、総合的に判断するようにしましょう。

家の名義変更を放置するリスク

相続した不動産の名義変更を放置すると、以下のようなリスクが発生します。

特に相続の場合は、速やかに手続きを完了させることが重要です。それぞれ詳しく解説します。

1. 相続登記の義務違反で10万円以下の過料が科される

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続の開始および自分が相続人であることを知った日から3年以内に登記申請が必要になりました。正当な理由なくこの義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

この義務化は、すでに発生している相続（過去の相続）に関しても適用されるため、現在相続人であることを知った日から3年以内に登記申請義務があります。過料は行政上の制裁であり前科にはなりませんが、金銭的な負担となるためなるべく早く登記を済ませることが大切です。遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続人申告登記という簡易的な手続きで義務を果たせます。

参照元：法務局｜相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）

2. 家の売却ができなくなる

名義変更をしていない家は、法律上、亡くなった方の名義のままとなっています。不動産を売却するには、売主が所有者として登記されている必要があるため、名義変更が完了していなければ売却できません。

例えば相続した実家を売却して現金化したいと考えても、まず相続登記を完了させなければならず、手続きに時間がかかると売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。また、買主側も名義が整理されていない不動産の購入には慎重になるため、売却が難航する可能性が高くなります。スムーズに売却を進めるためには、相続発生後、できる限り早い段階で名義変更を済ませておくことが重要です。

3. 相続人が増えて権利関係が複雑になる

名義変更を放置している間に相続人が亡くなると、数次相続が発生します。例えば、祖父が亡くなった後に、父親が相続登記をしないまま亡くなった場合を考えてみましょう。この場合、祖父の相続人である父親の兄弟と、父親の相続人である自身の子どもが関係者となり、権利関係が非常に複雑になります。

相続人の数が増えれば増えるほど、全員の同意を得て遺産分割協議をまとめることが困難になり、手続きにかかる時間と費用も膨大です。最悪の場合、連絡が取れない相続人や協力的でない相続人が出てきて、手続きが行き詰まります。

まとめ

家の名義変更にかかる費用は、必要書類の取得費用・司法書士への報酬・登録免許税の3つが主な項目です。相続による名義変更では、基礎控除額が大きいため費用総額を抑えやすいですが、生前贈与の場合は基礎控除が少ないため税負担が大きくなります。費用を抑えるには、以下のような方法が効果的です。

なお、2024年4月から相続登記が義務化されたため、相続が発生したら速やかに手続きを進めることが大切です。